Wonen is politiek, en de politiek is vooral bezig om de eigen achterban naar de mond te praten, aldus columnist Johan Conijn.
Zo op het eerste gezicht vertonen de verkiezingsprogramma’s voor Wonen veel overeenkomsten. Een hoge prioriteit om het woningtekort in te lopen. Veel aandacht voor het versnellen van het bouwproces. Per jaar 100.000 woonruimten erbij, niet alleen via nieuwbouw, maar ook door ombouwen van kantoren en winkels, optoppen, splitsen, hospitaverhuur en zo meer. Onder deze consensus liggen echter weer grote tegenstellingen. Wonen is politiek. En de politiek is vooral bezig om de eigen achterban naar de mond te praten. Betaalbare woningen voor iedereen is het gemeenschappelijk adagium, maar bij rechts zijn dat toch vooral de eigenaar–bewoners, en bij links de huurders waarvoor dat geldt. Daarmee worden de problemen op de woningmarkt niet opgelost. In veel gevallen zijn het geen oplossingen, maar luchtkastelen.
Illustratief hiervoor zijn de plannen van GroenLinks/PvdA voor de corporatiesector. In het verleden (mee-)verantwoordelijk voor de invoering van de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing bij woningcorporaties. Onlangs nog een wetsvoorstel voor huurbevriezing. Deze partij heeft nu de Woningcorporatie Nieuwe Stijl ontdekt. De uitwerking ervan laat te wensen over. Twee derde van de huishoudens zou toegang moeten krijgen tot corporatiewoningen. Onduidelijk is of deze verruiming geldt voor sociale huurwoningen. Dan treedt er verdringing op van de huidige doelgroep met lagere inkomens. Als het alleen voor middensegment huurwoningen het geval is, is het een fopspeen. Voor die woningen geldt al een hogere inkomensgrens. Zeer opmerkelijk is dat GroenLinks/PvdA voorstelt om op grote schaal goedkope leningen te verstrekken aan woningcorporaties voor een deel van de bouwkosten. Dat lijkt ver terug in de tijd, toen er nog woningwetleningen waren. Ondertussen bestaat er al veertig jaar een Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat woningcorporaties die financieel gezond zijn probleemloos toegang geeft tot de kapitaalmarkt om leningen aan te trekken met een gunstige rente. Budgettair is het zelf verstrekken van leningen voor het Rijk een zeer dure oplossing voor het probleem dat de sociale huur de exploitatiekosten niet dekt. Objectsubsidies zijn dan aanmerkelijk goedkoper en effectiever.
Ter rechterzijde zijn er ook standpunten die de oplossingen voor de woningmarkt niet dichterbij brengen. De roze olifant in de kamer is uiteraard de hypotheekrenteaftrek. Het recente landenrapport van de OECD voor Nederland laat weer zien dat de fiscale bevoordeling van eigenaar–bewoners veel hoger is dan in welk ander land dan ook: ruim € 10 mrd op jaarbasis. Het is bekend dat de hypotheekrenteaftrek verstorend werkt op de woningmarkt. Het leidt tot een hoger prijsniveau en werkt uitponden van de private huursector in de hand. De hypotheekrenteaftrek in stand houden en tegelijk de private huursector willen stimuleren is inconsistent beleid.
De geleidelijke versobering van de hypotheekrenteaftrek van de afgelopen jaren is ongemerkt en zonder nadelige consequenties gerealiseerd. Dat biedt perspectief. Met een overgangsregeling voor recente koopstarters en met een geleidelijke afbouw van de fiscale bevoordeling zou een omvangrijk bedrag beschikbaar komen voor de woningmarkt, waarmee problemen wél opgelost kunnen worden. Daarmee kan de woningmarkt in balans komen.
Een derde thema is de positie van de koopstarters. Koopstarters komen moeilijk aan een woning en de koopprijzen zijn hoog. Verschillende partijen willen koopstarters steunen met goedkope leningen, subsidies of via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, zodat koopwoningen betaalbaar worden. Begrijpelijk, maar het is goed om de kern van het probleem onder ogen te zien. Het zijn de koopstarters zelf die de koopwoningen onbetaalbaar maken voor anderen. Gegeven het beschikbare aanbod concurreren koopstarters met elkaar. En de koopstarter die het meest wil en kan betalen, bepaalt de prijs, die voor de andere potentiële koopstarters te hoog is. Ondersteunende maatregelen voor een groep koopstarters veranderen de onderlinge concurrentieverhouding. Daardoor komen niet méér koopstarters aan een woning; het zullen wel ándere zijn. Het is vooral een correctie op ongelijke financiële mogelijkheden tussen koopstarters.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
