Column Jeroen Jansen: Het Nieuwe Normaal

Het is ook de periode dat de modezaken de jaarlijkse ‘outlet’-verkoop organiseren, met als topdag ‘Lappendag’. Op deze laatste maandag van de kermisperiode zijn veel winkels al vanaf 6 uur ’s ochtends geopend en worden de resterende koopjes tegen ramsj-prijzen verkocht.

De drukte van de kermisperiode verbloemt dat Hoorn, net als de meeste andere middelgrote steden van Nederland, in een lastig parket zit. CBRE becijferde onlangs dat er uiteindelijk 25% minder winkelmeters nodig zijn in Nederland. De huidige leegstand in Hoorn ontkracht deze aanname zeker niet. In de Grote Noord, de belangrijkste winkelstraat, staat nu 9% van de winkels leeg en in sommige aanloopstraten is de leegstand nog veel hoger.

Worden de leegkomende panden door nieuwe landelijke retailers ingevuld? Die kans is niet heel groot. De meeste mutaties betreffen verhuizingen van ketens die al in Hoorn zitten naar betere locaties. Lokale ondernemers hebben sommige gaten opgevuld en tenslotte is het horeca-aanbod uitgebreid. Maar de rek lijkt er nu echt uit, hoe jammer ik dat ook vind.

De belangrijkste oorzaken van deze situatie? De toename van online winkelen, de daardoor veranderende winkelvoorkeuren, de concurrentie van andere grote kernen in Noord-Holland en de tot stilstand gekomen groei van de – voor de binnenstad belangrijke – bevolkingsgroep tussen 15 en 64 jaar. Hoorn en andere middelgrote steden moeten daarom naar een nieuw evenwicht, het Nieuwe Normaal: een binnenstad met minder winkels dan in het verleden. En een binnenstad met winkeliers die wél weten aan te sluiten bij de veranderende wensen van de consumenten. Survival of the fittest dus.

Komen de voornoemde verwachtingen van CBRE uit of zal het effect uiteindelijk kleiner blijken te zijn, omdat de winkelmarkt weerbarstiger is dan we nu denken? De vergelijking met de kantorenmarkt van de afgelopen periode dringt zich daarbij op. Daarover werd in de jaren direct na het uitbreken van de financiële crisis, en gedreven door de opkomst van Het Nieuwe Werken, in dezelfde termen gesproken. Adviseur Twijnstra Gudde verwachtte bijna een verdubbeling van de leegstand tot 25%.

Die verwachtingen zijn niet uitgekomen. Gedreven door een zeer grote ombouwimpuls is een aanzienlijk deel van de slechtst functionerende kantoren omgezet naar andere functies en dus feitelijk uit de markt genomen. Het Nieuwe Werken bleek daarnaast een minder groot effect te hebben dan verwacht en vooral in de grote steden zagen we uiteindelijk weer een groei in de werkgelegenheid.

Ook in de winkelmarkt is die ombouw van leegstaande panden noodzakelijk. Alleen het terugdringen van de winkelvoorraad zal de leegstand in toom kunnen houden. De opgave is echter nog groter dan bij de kantorenmarkt, want terwijl de effecten van het Nieuwe Werken beperkt bleken, geldt dat mijns inziens niet voor het Nieuwe Winkelen. Online winkelen zal doorgroeien, consumenten worden steeds kritischer en winkels zonder duidelijke toegevoegde waarde hebben steeds minder toekomst.

Is het dan alleen maar kommer en kwel? Nee hoor. Ook in de toekomst zullen mensen graag naar de binnenstad komen om, onder andere, te winkelen. Voor mij persoonlijk geldt dat enkele landelijke ketens daarbij een belangrijke rol spelen, maar nadrukkelijk ook de lokale winkeliers. Ik licht er graag één uit: De Spellenhoorn. Terwijl Intertoys en Bart Smit moesten saneren, is De Spellenhoorn juist uitgebreid. Deze bordspelwinkel heeft het naastgelegen pand bij de winkel getrokken en organiseert hier met grote regelmaat drukbezochte spellenavonden en toernooien. En wil je advies over een bordspel? Een beter advies dan hier krijg je nergens. Elk spel dat ze verkopen hebben ze zelf gespeeld. En daarmee is dit een winkel die ik mijn geld gun. Nu én in de toekomst.

Jeroen Jansen is research manager bij Bouwinvest Real Estate Investors. Hij geeft de column door aan Gert-Joost Peek, adviseur bij Spoton