Volgens Bureau Stedelijke Planning gaan de woningprijzen op korte termijn dalen. Zijn marktpartijen en overheden daar wel op voorbereid?
Door Pieter van der Heijde
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
Volgens de Housing Price Forecaster (HPF) van Bureau Stedelijke Planning gaan de woningprijzen op korte termijn dalen. In de afgelopen 15 jaar is gebleken dat de HPF een betrouwbare indicator is voor de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs. Zo voorspelde de HPF in 2007 dat de woningprijzen zouden dalen, en een jaar later was dit een feit. In 2012 voorzag de HPF een stijging van de woningprijzen, en ook deze ontwikkeling deed zich daarna voor. Ook de lange duur van de prijsstijging na 2013 werd door dit instrument voorspeld.
Trendbreuk
Vanaf 2018 voorziet de HPF een structurele daling van de woningprijzen. Sindsdien is de gemiddelde transactieprijs vrijwel alleen nog maar verder gestegen. In september was de gemiddelde verkoopprijs van woningen volgens het CBS € 345.000. Dit is een stijging van € 100.000 in vier jaar.
Op zich is het gebruikelijk dat de HPF een of enkele jaren tevoren al aangeeft dat sprake is van een trendbreuk in de prijsontwikkeling. Inmiddels is deze periode met twee jaar wel lang aan het worden. Als we ervan uitgaan dat de HPF nog steeds een betrouwbare indicator is, kan het daarom bijna niet anders dan dat de gemiddelde woningprijs op korte termijn gaat dalen.
Dat de woningprijzen de afgelopen twee jaar door zijn blijven stijgen, heeft te maken met een verdere toename van de leencapaciteit en de langdurig lage spaarrente. Investeren in woningen voor de verhuur heeft daardoor een grote vlucht genomen, wat een extra opwaartse druk op de woningprijzen heeft veroorzaakt.
Leencapaciteit zal dalen
De leencapaciteit is toegenomen door een substantiële verlaging van de hypotheekrente. Zo nam sinds januari 2019 de hypotheekrente voor 20 jaar vast af van ongeveer 2,5% naar 1,5%. Daarnaast zijn de lonen aanzienlijk gestegen. Huishoudens kunnen hierdoor meer lenen en hoger bieden op woningen. Dit laatste werd versterkt door het woningtekort, dat volgens Primos-2020 inmiddels meer dan 300.000 woningen betreft en tot 2025 zal oplopen tot 415.000.
Volgens de Nederlandse Bank*1 is het woningtekort echter van ondergeschikt belang voor de ontwikkeling van de woningprijzen. Deze worden met name bepaald door de leencapaciteit. Die is sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van de hypotheekrente, financieringsnormen en lonen. Voor de komende periode is het onduidelijk of de coronacrisis effect zal hebben op de ontwikkeling van de hypotheekrente. De Europese Centrale Bank pompt nog steeds veel geld in de economie, waardoor de leencapaciteit van de banken op peil blijft. Hierdoor is er voorlopig nog voldoende ruimte voor kredietverlening en lage hypotheekrenten. Tegelijkertijd is de hypotheekrente in de afgelopen jaren al sterk gedaald, en lijkt de bodem in zicht. Bovendien zullen hypotheekverstrekkers door de economische crisis ook voorzichtiger worden. Hier staat tegenover dat de leencapaciteit enigszins wordt vergroot door de verhoging van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie, de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en versoepeling van de leenvoorwaarden.
Door de coronacrisis is de werkloosheid inmiddels echter sterk toegenomen, met 150.000 in een halfjaar. Naar verwachting zal deze ook in de komende periode blijven stijgen. Als gevolg hiervan zal de bestedingsruimte verder afnemen. Ook de lonen zullen door de coronacrisis naar verwachting onder druk komen te staan. Per saldo zullen deze ontwikkelingen tot gevolg hebben dat de leencapaciteit zal afnemen, met een daling van de woningprijzen tot gevolg.
Consumentenvertrouwen gekelderd
Ook het consumentenvertrouwen is sinds juli 2018 aan het afnemen, en is door de coronacrisis gekelderd. De huidige omvang van het aantal coronabesmettingen en de gedeeltelijke lockdown zullen hier geen goed aan doen. Op het moment dat de woningprijzen dalen, kan dit negatieve sentiment tot vraaguitval leiden. Dit heeft een versterkend effect op de daling van de woningprijzen.
Overheden en marktpartijen zetten alles op alles om te voorkomen dat de woningbouw wordt geraakt door de coronacrisis. Dit is begrijpelijk, omdat er een groot tekort aan woningen is en er in de vorige crisis (te) hard op de rem is getrapt, met alle gevolgen van dien. In onze visie is er evenwel te weinig aandacht voor veranderingen op de woningmarkt. We raden overheden en markpartijen aan om in deze onzekere tijden de woningprojecten en woningportefeuilles door te lichten op de gevolgen van een daling van de woningprijzen en (gedeeltelijke) vraaguitval. Daarmee ontstaat zicht op mogelijke risico’s, en kunnen zij gericht ingrijpen als dat nodig is. Wij zijn ervan overtuigd dat dit, ondanks de records die nu nog op de woningmarkt worden gebroken, geen overbodige luxe is.
Dr. Pieter van der Heijde is ceo van Bureau Stedelijke Planning
*1De Nederlandse Bank, 16 juli 2020; Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort
Over de Housing Price Forecaster
De Housing Price Forecaster is gebaseerd op onderzoek naar macro-economische en vertrouwensindicatoren. Met behulp van een meervoudige regressieanalyse zijn de sterkst voorspellende waarden gekozen en gemiddeld tot een score. Deze score wordt vervolgens vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van een woning in Nederland volgens het Kadaster.
In de afgelopen 15 jaar is gebleken dat de woningprijzen met een vertraging de ontwikkeling van de Housing Price Forecaster volgen. Liggen de prijzen onder de lijn van de Housing Price Forecaster, dan zijn de woningprijzen ondergewaardeerd en volgt op termijn een prijscorrectie naar boven. Als prijzen boven de Housing Price Forecaster liggen, impliceert dit dat er vroeg of laat een correctie naar beneden volgt.
