Eigenaren van voormalige ‘Oasis-woningen’ in Oostenrijk en in Nederland claimen nog miljoenen euro’s aan achterstallige huurpenningen tegoed te hebben van de deels failliet verklaarde exploitant van vakantiewoningen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Het was eind vorig jaar in één klap het op een na meest gelezen artikel op de website van PropertyNL: het gedeeltelijke faillissement van vakantie-resortuitbater Oasis, exploitant van onder meer het Punt-West Resort in Ouddorp. Deels zal de royale belangstelling te verklaren zijn door vakantiegangers die vreesden voor hun geboekte overnachtingen. Maar daags na het nieuws werden we ook benaderd door verschillende eigenaren van ‘Oasis-vakantiewoningen’ die hun verhaal kwijt wilden. Van belegger op afstand werden ze gaandeweg steeds meer meegesleept in een wankele exploitatie, waar steeds minder huurinkomsten tegenover stonden.
Lijden onder coronacrisis
Ceo André Roelofs had bij de ondergang van de exploitatie-BV’s voor de resorts in Ouddorp en die in Oostenrijk een eenduidige verklaring tegenover vaksite Pretwerk.nl: de resorts hadden al te zeer te lijden gehad onder de coronacrisis, waardoor de huurinkomsten – minus een beheerfee – die hij aan de eigenaren moest doorbetalen sterk waren teruggelopen. Ook de exploitatie van het horecadeel in de resorts was niet sluitend te krijgen. Wél ging Oasis nog door met de gezonde delen van het bedrijf: de exploitatie van twee resorts in Frankrijk en de ontwikkeling van een nieuw resort: Landgoed Soesterduin. Dat zou dit jaar nog open moeten gaan.
De Oostenrijkse curator bij het bankroet van het exploitatiebedrijf dat een Oasis-resort in Warth bestierde, nam met deze verklaring geen genoegen. Het resort in Warth was een van de vijf resorts in Oostenrijk die Oasis tot het faillissement exploiteerde. De curator diende een aangifte in bij de rechtbank in Insbrück tegen Roelofs en twee andere bestuurders: Bernard Schmiedmaier (regiomanager Dach bij Oasis) en Remi Le Loux, voormalig cfo a.i bij Oasis. Deze aangifte is in bezit van PropertyNL. Pikante constatering: Le Loux ging in november 2023 als senior business controller a.i. aan de slag bij Ajax, dat op dat moment nog onderaan de eredivisie bungelde. Hij heeft geen commentaar op de kwestie, alleen dat zijn werk bij Oasis ‘een korte klus’ betrof.
Verdwenen omzet
De aanklacht is gedaan op basis van het Oostenrijke wetsartikel over ‘schwerer Betrug’. Oasis heeft in Oostenrijk de verdenking van paulianeus handelen op zich geladen. De bestuurders wordt verweten dat ze de bedrijfsvoering hebben doorgezet, hoewel er over 2021 al verlies werd geleden. In september 2023, kort voor het faillissement, sloot het zelfs een nieuwe overeenkomst met de curator om de exploitatie van het resort voort te zetten. Daarnaast is € 1,5 mln aan omzet verdwenen uit de GmbH Oasis Warth.
Solide verhaal
Een Limburgse ondernemer in de foodsector die liever anoniem wil blijven, is een van de eigenaren in Warth, een wintersportoord in West-Tirol. ‘Wij kwamen al 30 jaar in Warth toen zich in 2018 de mogelijkheid zich voordeed om te investeren in een vakantiewoning. Ontwikkelaar Mountain Residences had een solide verhaal over het gebouw waarin uiteindelijk 29 woningen werden gerealiseerd. Ze hadden goede contacten met de burgemeester en kenden ook de fiscale en juridische regels. Het rendement zou minimaal 5%, bedragen en we konden er in de wintersporttijd ook nog eens 30 dagen zelf gebruik van maken.’
De ondernemer is verbaasd over de reden die Roelofs opgaf voor de ondergang van de exploitatie, nog geen twee jaar nadat Oasis deze overnam van Mountain Residences. ‘Natuurlijk had ook het toerisme in Oostenrijk last van de coronacrisis. Maar waarom neem je dan eind 2021, midden in de crisis, de exploitatie over van nog eens drie Oostenrijkse resorts? Bovendien liep de verhuur in het eerste en tweede kwartaal van 2023 als een tierelier.’
Ook de eigenaren van het resort in Ehrwald, een wintersportplaats aan de oostkant van Tirol, hebben aangifte gedaan bij de rechtbank in Innsbrück. Ook deze aangifte is in bezit van PropertyNL. Zij stellen dat Oasis de commissie over de huurinkomsten structureel verkeerd heeft berekend en daarnaast woningen buiten het reserveringsysteem om zou hebben verhuurd aan medewerkers, zonder dat de eigenaren daar een cent huur voor kregen.
Groot nieuws in Tirol
Dat de eigenaren en de voormalige exploitant van de vijf Oasis-resorts in Oostenrijk met elkaar ruziën is groot nieuws in het wintersportgekke Tirol. Van staatsomroep ORF tot aan de Tirolel Tageszeitung: diverse media berichten over de kwestie. Tegenover Vorarlberger Nachrichten liet Klaus Schaller van de kredietbeschermingsvereniging KSV1870 eerder deze maand weten nog maar aan het begin te staan van de insolventieprocedure.
Het bankroet is koren op molen van Liste Fritz, een lokale politieke partij die zich druk maakt over de toevloed van nieuwe, buitenlandse eigenaren van de appartementencomplexen. ‘Het veelgeprezen businessmodel van de beleggersprojecten spat als een zeepbel uit elkaar’, aldus woordvoerder Markus Sint op Wintersport.nl, de site van de Nederlandse Ski Vereniging. ‘In plaats van familiebedrijven die een hotel runnen, hebben we nu te maken met ingewikkelde bedrijven, buitenlandse investeerders en speculatieve transacties die de grond schaarser en de huizen duurder maken.’
Zorgeloos
Niek Mater is een van die eigenaren in Ehrwald, net als Boris Leenaars, die werkt als digitaal strateeg. Zij kochten in 2020, net als 33 andere particuliere beleggers, een appartement in een resort in Ehrwald, dat werd ontwikkeld door de Nederlandse ontwikkelaar Mountain Residences. Mater: ‘Het is een fijne plek, en omdat er een aparte BV op zat voor verhuur en beheer, konden we het ook zorgeloos aan andere toeristen beschikbaar stellen, zo leek het althans.’
In oktober 2020 nam Oasis Resort de exploitatie echter over van Mountain Residences. Kort daarna begon de afrekening van de vakantieverhuur met de eigenaren moeizamer te verlopen. Oasis weet dit aan de coronapandemie, iets wat de eigenaren zich op dat moment nog wel konden voorstellen. Nadien bleek er echter sprake van een patroon, toen de coronabeperkingen wat werden afgezwakt en de winter- en zomersportgasten weer terugkeerden. Leenaars: ‘De doorbetaling van de huurinkomsten is altijd een issue geweest. In al die tijd is de betaling misschien één keer op tijd geweest. Wel kwam het ook vaak voor dat de betaling na een dag of drie, vier alsnog volgde.’
Aanhoudende betalingsproblemen
Eind 2022 begon het besef te dagen dat het wel eens helemaal mis kon gaan, toen de country manager Oostenrijk van Oasis contact opnam met de Beirat – de VvE – van Ehrwald over de betalingsproblemen. Mater: ‘Met het qua wintersport drukke eerste kwartaal van 2023 in het vooruitzicht hadden we toch een groeiend probleem. Er kwam een overeenkomst dat Oasis 50% van het eerste kwartaal van 2023 in juni zou betalen en de resterende 50% in januari 2024.’
Toen Oasis ook niet over de brug kwam met de omzet in de zomer van 2023, besloot de Beirat in Ehrwald op zoek te gaan naar een nieuwe operator. De lopende boekingen respecteren ze. ‘Wij hebben ervoor gekozen om het resort toch open te houden, omdat de gasten al betaald hadden aan Oasis en de schade door het faillissement niet meer te achterhalen was.’
Waanzinnig mooie plek
Ook de eigenaren van woningen in Punt-West in Oudorp hebben nog heel wat geld te goed van Oasis. Initiatiefnemer van Punt-West was keukenondernemer Jan Tieleman. Eco Projects 2 ontwikkelde het park naar ontwerp van Matthijs Zeelenberg. In 2016 werd het opgeleverd. Zakenblad Quote schreef in die periode op zijn kenmerkende tongue-in-cheek toon over een helikoptervlucht met vastgoedberoemdheid Harry Mens over het resort, dat 72 luxueuze strandwoningen aan het Grevelingenmeer telt. Het AD had Punt-West toen al gemunt als het Dubai van Nederland, al repte Quote liever van een klein Saint-Tropez in Zuid-Holland/Zeeland.
Liefde op het eerste gezicht; zo omschrijft Martijn Herfkens de vakantiewoning in Oudorp die hij in 2018 kocht. Herfkens is een serie-ondernemer die aan de wieg stond van een succesvol en naderhand verkocht uitzendbureau voor callcenters en nu onder meer actief is in leisure. ‘En als je verliefd bent, accepteer je bepaalde zaken die minder goed zijn. De verhuur- en beheercontracten zaten extreem eenzijdig in elkaar. Maar de plek is waanzinnig mooi en kent geen gelijke in vakantieparken in Nederland.’
Voor Herfkens was het na het faillissement van Oasis Punt-West echter over en sluiten wat betreft de verhuur van de vakantiewoningen via de gewraakte exploitant in het gelijknamige resort in Oudorp. ‘Ik heb daar echt wel wakker van gelegen, maar op een gegeven moment was de schade al te zeer opgelopen en was het gewoon klaar. Toen op een gegeven moment de receptie huilend opbelde dat er zeven mensen uit Duitsland op de stoep stonden die zeiden dat ze een kamer geboekt hadden, heb ik toch voet bij stuk gehouden. Oasis bleef gewoon doorverhuren, zonder onze toestemming.’
Tienjarig contract
Herfkens was al vrij snel toegetreden tot het bestuur van de VvE van Punt-West en stuitte daarbij op een probleem dat ook bij een aantal Oostenrijkse ressorts speelde: huurpenningen werden vanaf 2019 al structureel niet op tijd voldaan, afrekeningen bleken vaak in het nadeel van de eigenaren onjuist en contractuele afspraken over beheer werden door Oasis niet nagekomen. Het centrumgebouw, waar vakantievierders de sleutel kunnen ophalen en waarin ook de horeca zit, heeft voor 50% stemrecht in de VvE. Een latere poging van de VvE om het centrumgebouw zelf in handen te krijgen mislukte toen de toenmalige eigenaren Tieleman en Bert Boersema (Topbrands, B&S) het verkochten aan Oasis. Herfkens: ‘Dat maakte het voor de eigenaren praktisch onmogelijk om iets aan de exploitatie gewijzigd te krijgen. Ook was er sprake van een tienjarig contract met Oasis, dat van de kant van de eigenaren niet tussentijds opzegbaar was.’
Inbrekers
Daar was in de beleving van de eigenaren in Ouddorp echter wel alle aanleiding voor. Er was doorlopend gesteggel over de beheerkosten en wat het bedrijf Holiday Homes Rental – een aparte BV van Oasis – daarvoor deed. De schoonmaak werd uitbesteed aan een bedrijf dat aan Oasis was gelieerd, maar toch moesten de eigenaren daar apart voor betalen. Er ontstond zelfs gedoe over het aantal sleutels en lopers voor de appartementen dat Oasis tot zijn beschikking had. Dit culmineerde in januari 2020, toen inbrekers hun slag sloegen in enkele woningen. Herfkens: ‘De woningen werden volledig gestript.’ Oasis was als beheerder verantwoordelijk voor het sleutelbeheer, maar een kluis voor de sleutels en een sluitende administratie voor de lopers ontbrak. ‘Hierdoor keerde de verzekering de schade van de gedupeerde eigenaren niet uit.’
En toen moest kort daarna corona nog komen. Dat de pandemie de bedrijfsvoering van Oasis al te zeer raakte, gaat volgens Herfkens in het geval van Punt-West zeker niet op. ‘Mensen kozen er juist in coronatijd massaal voor om in eigen land een vakantiewoning te huren om er toch even uit te zijn. De exploitatie van de horeca is wellicht lastig geweest, maar die was uitbesteed aan een cateringbedrijf op basis van een gedeeld financieel risico. Ook die cateraar staat in de rij van de schuldeisers.’
Schuiven met huurinkomsten
Met het einde van contract in zicht lieten de eigenaren Oasis begin 2023 nog wel meedingen naar een nieuwe beheerovereenkomst. ‘Hun voorstel was echt een aanfluiting, dus we zouden sowieso al op zoek gaan naar een nieuwe partij. Toen de doorbetalingen van de huur opnieuw stokten, kwamen ze eerst met een voorstel om de overeenkomt open te breken en de achterstallige huur in delen te betalen. Daar gingen we niet op in. Zodra we het contract hadden opgezegd, kwam er helemaal geen huur meer binnen. Ze moeten geweten hebben wat hen te wachten stond, want uiteindelijk trokken ze de stekker eruit, net voordat wij en de Oostenrijkse eigenaren dat konden doen.’
Met name Herfkens en Mater hebben zich stevig vastgebeten in het dossier en wijzen onder meer op de nieuwe eigenaren/bestuurders in Oasis Holding die in 2023 aan boord kwamen, de oprichters André Roelofs en Jurgen Mensink beiden achterlatend met slechts een klein belang van ieder 5%. Herfkens: ‘Je stapt natuurlijk niet voor niets in een bedrijf waarmee het naar eigen zeggen slecht gaat. Er moet binnen de constructie met BV’s zijn geschoven met huurinkomsten die er wel degelijk nog waren. Sterker nog, de huuromzetten in 2021 en 2022 waren veel hoger en beter dan in 2019, voor corona. En het eerste tot en met derde kwartaal in 2023 waren zelfs de beste negen verhuurmaanden sinds de start van het park in 2016. De uitleg van Roelofs over het faillissement – dat teruglopende huuromzet na corona de oorzaak is – is feitelijk onjuist. De BV’s van de resorts zelf waren echter allemaal leeg. In ons geval heb je het over bedragen die kunnen oplopen tot € 5.500 per week voor een verhuurde vakantiewoning. Dat geld lijkt nu allemaal op wonderbaarlijke wijze verdampt te zijn. En de vordering die wij op hen hadden wordt – hoe handig – afgezet tegen fictieve vorderingen die zij nog op eigenaren zouden hebben. Tonnen voor zogenaamde marketingkosten bijvoorbeeld.’
Geen spijt
Zowel de eigenaren in Oostenrijk als in Nederland onderzoeken de mogelijkheid om de bestuurders van Oasis Holding aansprakelijk te stellen, zo mogelijk ook in privé. De meesten lijken hier al op te hebben ingespeeld. In juni tot en met augustus 2023 traden vijf bestuurders terug, waaronder drie eigenaren die amper een halfjaar aan boord waren. Ook plaatsen ze vraagtekens bij de rol van ontwikkelaar Mountain Residences, dat nog voor het faillissement de exploitatie van twee Oostenrijkse resorts – in Schruns en Westendorf – weer zelf op zich nam. Het irriteert de eigenaren ook dat klanten die niet meer terecht konden in de drie overige voormalige Oostenrijkse resorts van Oasis werden doorverwezen naar Schruns en Westendorf.
Geen van de vier eigenaren zegt achteraf spijt te hebben van zijn investering. ‘Wij zijn, buiten het Oasis-verhaal, nog blij met onze investering’, aldus de Limburgse eigenaar. Herfkens: ‘Het blijft voor mij een unieke woning en zo zien anderen het gelukkig ook. Als tweede eigenaar kocht ik de woning voor € 680.000; de afgelopen jaren is de waarde flink opgelopen.’
Voor dit verhaal namen we ook per e-mail en telefonisch contact op met Oasis Holding en diens ceo André Roelofs. Hem legden we ook een aantal vragen voor. Oasis en Roelofs hebben hier vooralsnog niet op gereageerd.
‘Wij zijn net zo zeer slachtoffer’
Ontwikkelaar Mountain Residences uit het Brabantse Nuenen draait de exploitatie van zijn twee resorts in Schruns en Westendorf sinds 6 november 2023 weer zelf, met eigen mensen en enkele lokale medewerkers van de voormalige lokale Oasis-organisatie in Oostenrijk.
Van een overname is geen sprake, benadrukt Mark Smits, een van de oprichters van Mountain Residences. ‘Wij zijn ontwikkelaar, geen exploitant. Het zelf beheren doen we alleen zolang het nodig is. Maar we nemen wel onze tijd om te zoeken naar een goede nieuwe beheerder.’
Hij begrijpt niet hoe het in korte tijd zo fout heeft kunnen gaan met Oasis. In de winter van 2022 en zomer van 2023 kregen ook zij geen huurpenningen. Omdat de reizigers de boekingen wel betaalden aan Oasis, heeft Mountain Residences tot op het laatst gehonoreerd, waardoor de schade alleen maar verder opliep. Smits becijfert de uitstaande huurpenningen en overige vorderingen op Oasis Holding en de voormalige Oostenrijkse entiteiten op enkele miljoenen.
In tegenstelling tot de individuele eigenaren was hij wel tevreden over de dienstverlening door Oasis, al kon de communicatie wel beter. ‘Recensies van 8,8 tot 9,4 krijg je niet als je er met de pet naar gooit.’ Hij begrijpt dat individuele eigenaren er emotioneler inzitten, omdat het hen direct in de portemonnee raakt. ‘Maar wij zijn net zo zeer slachtoffer. Het is nu zaak om die eerste emotie achter ons te laten en te kijken wat er nog terug te halen valt.’ Ook hij heeft al geruime tijd geen contact meer kunnen krijgen met Oasis Holding en diens oprichters. Contact is er alleen met de curatoren.
Hij neemt nadrukkelijk afstand van de suggestie van enkele eigenaren dat Mountain Residences op het laatst nog had geregeld dat vakantiegangers met een boeking via Oasis naar Westendorf en Schruns werden geleid. ‘Wel zijn wij door klanten zelf benaderd met de vraag wat ze moesten doen toen hun boekingen in de andere drie resorts waren gecanceld. In een aantal gevallen hebben wij die toeristen zelfs doorverwezen naar de nieuwe exploitant.’
