De schuld van de problemen op de woningmarkt wordt onterecht bij de particuliere belegger gelegd. Dit zei prof. Peter van Gool gisteren bij zijn afscheidscollege voor de Rector Magnificus van de Universiteit van Amsterdam en de Amsterdam School of Real Estate.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Van Gool: ‘Dit college gaat over de wooncrisis en het woonprotest. Veel problemen worden daarbij genoemd. Maar zijn die er ook daadwerkelijk? Zeker zijn de woningprijzen sterk gestegen, overigens ook in andere landen. Daardoor kunnen o.a. starters en huishoudens tot 2x modaal niet zonder hulp tot de koopwoningenmarkt toetreden. Vanwege lange wachttijden kunnen ze vaak ook geen sociale huurwoning krijgen. Verder zijn er vermogensongelijkheden ontstaan. Ook zouden de woninghuren sterk zijn gestegen. Maar voor zittende bewoners is dat in het afgelopen decennium maar amper het geval, mede door huurbevriezingen en -aftoppingen.
Voor huurstarters ligt dat anders. Media en politiek leggen de schuld van de problemen vooral bij particuliere beleggers, de fiscale behandeling van de eigen woning (w.o. de hypotheekrenteaftrek), het woningtekort en bij taxateurs en makelaars.
Maar de sterke woningprijsstijgingen zijn in werkelijkheid vooral veroorzaakt door het monetaire beleid, de internationale rentedaling, meer leencapaciteit, door averechts werkend populistisch overheidsbeleid en door een onvoldoende bijbouwen t.o.v. de bevolkingsgroei.
Om het tij te keren is de regering gekomen met een stortvloed aan (te nemen) beleidsmaatregelen, vooral gericht tegen de particuliere belegger. Maar veel van die maatregelen komen neer op symptoombestrijding, het anders verdelen van de schaarste en het vervangen van het marktmechanisme door overheidsregulering, maar niet tot meer woningen erbij.
Zelfbewoningsplicht in de koopsector en huurprijsregulering in het middenhuursegment klinken sympathiek. Dure scheefhuur en een dreigende huurindexatie met de sterk opgelopen inflatie zijn immers onwenselijk. Maar het vaststellen van huurprijzen onder de markthuren zou ook in de middeldure huursector leiden tot wachttijden, toewijzingsvraagstukken en uiteindelijk tot een geringer aanbod van huurwoningen. Dan zijn huurstarters die wegens wachttijden niet in de sociale huursector terecht kunnen alsnog de klos.
En waarom zouden o.a. gepensioneerden die via hun pensioenfonds in middenhuurwoningen beleggen en andere beleggers de dure scheefwoners moeten gaan subsidiëren? Dat kan de overheid heel goed zelf gaan doen door de huurtoeslaggrenzen te verhogen. Natuurlijk moeten mistanden in de particuliere verhuur worden aangepakt. Maar de huidige pandjesbrigades zijn mede vanwege gemeentelijke bezuinigingen nu al onderbemenst en kunnen het werk niet aan. Wie moet straks al het vele nieuwe beleid gaan uitvoeren?
Een oplossing van de wooncrisis moeten wij zoeken bij de echte oorzaken ervan. De huidige monetaire verkrapping en de sterke (hypotheek)rentestijging leveren op zich al een belangrijke bijdrage aan de oplossing, met dank aan de inflatoire werking van de oorlog in Oekraïne en covid-problemen in China. De rentestijging neemt meteen ook de particuliere belegger de wind uit de zeilen.
Verder is er zeker wat meer te doen aan bepaalde woningprijsopdrijvende condities, waaronder de hypotheekrenteaftrek, de nog steeds ruime LTV-grenzen (nu 100%) en aan het toenemend gebruik van aflossingsvrije hypotheken. Maar dit ligt politiek gevoelig. Ook kan het averechts werkend overheidsbeleid versneld worden teruggedraaid.
Maar belangrijker is het sneller meer bijbouwen, ook in de sociale sector, en het terugdringen van de wachttijden voor sociale huur. Maar dat vraagt om meer ruimte te geven aan corporaties en om scherpere keuzes, waaronder het voorrang geven aan nieuwbouw t.o.v. belangen van de zittende bewoners en het milieu/de landbouw. De yimby-beweging, van ‘yes, in my back yard’, verdient meer steun!
Zo ook zou er een doelmatiger beheer van de sociale huursector moeten komen ten gunste van woningzoekenden met lagere inkomens en ten nadele van zittende huurders in de sociale sector met veel inkomen of vermogen. Liever in die sector een inkomensafhankelijk huurprijsbeleid dan een inkomensafhankelijk huurverhogingsbeleid!
Maar het minder waarde gaan hechten aan de belangen van de voor politici belangrijke insiders (de zittende bewoners) ten gunste van de outsiders (de woningzoekenden) vraagt veel politieke moed.’
