Logistiek vastgoed is hét succesingrediënt van de Top-101 Ontwikkelaars in 2019, maar dat komt ook doordat andere categorieën het laten afweten
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2019
Weinig winkelprojecten en vooral heel veel logistiek. Dat beeld bepaalt dit jaar de Top-101 Ontwikkelaars. Nog nooit behoorde een ontwikkelaar die vooral veel logistiek vastgoed realiseert tot de drie grootste ontwikkelaars van Nederland op basis van beleggingswaarde. Somerset Capital Partners scoort hoog met het distributiecentrum van 140.000 m² voor Zalando dat het in Bleiswijk neerzet.
Niet alleen Somerset weet echter te profiteren van de hausse in de nieuwbouw van logistiek vastgoed. Ook DHG is met een notering op plek nummer 4 nog nooit zo hoog geëindigd. Samen met het Belgische Heylen Warehouses zorgt dat ervoor dat er dit jaar drie ontwikkelaars van logistieke gebouwen in de Top-10 staan. Andere hoge noteringen als gevolg van logistiek vastgoed zijn onder meer Prologis, WDP en HVBM.
Enquêtes
Zoals ieder jaar heeft PropertyNL ook dit jaar de marktposities van de ontwikkelaars commercieel vastgoed onderzocht. De lijst wordt altijd samengesteld op basis van projecten die in het lopende jaar opgeleverd worden of in aanbouw zijn. Dat betekent dat alle projecten zijn meegeteld die ontwikkelaars in 2019 in uitvoering hadden of tot 31 december 2019 nog in uitvoering nemen. Er is één voorwaarde: de projecten gaan uitsluitend over commercieel vastgoed, woningprojecten tellen niet mee tenzij het transformatie betreft.
De informatie over de projecten hebben wij vergaard op basis van door de ontwikkelaars ingevulde enquêtes, aangevuld met onze eigen informatievergaring. Het heeft geresulteerd in een lijst met de 101 grootste ontwikkelaars van Nederland. Maar zelfs met deze koele data blijft het appels met peren vergelijken. Betrokken zijn bij een project betekent niet dat het project altijd geheel voor eigen rekening en risico wordt gedaan. Sommige ontwikkelaars werken bijvoorbeeld veel in gedelegeerd opdrachtgeverschap, waarbij het risico en de rekening (soms deels) bij de opdrachtgever blijven.
Dat logistiek het zo goed doet in de Top-101, is niet alleen op het conto van de booming markt te schrijven. Het komt ook doordat andersoortige projecten fors minder gerealiseerd worden. De winkel- en de kantorenmarkt zijn structureel aan het veranderen, wat resulteert in minder meters. Als huurprijzen niet stijgen en zelfs dalen, zoals in de winkelmarkt, is het realiseren van een gezond rendement op (herontwikkelings)projecten bijzonder lastig. De gestegen bouwkosten drukken het rendement nog verder.
Rem
Daar komt bij dat banken, onder meer als gevolg van regelgeving, inmiddels danig op de rem zijn gaan staan. Commercieel vastgoed wordt daarbij vanwege de ingeschatte risico’s hard getroffen. Dat geldt niet alleen voor beleggingsfinancieringen, maar zeker ook voor ontwikkelfinancieringen. Inmiddels springen diverse partijen als Rax en RHNB in het gat, maar ook hier is het geld gelimiteerd dat voor ontwikkelactiviteiten is bestemd.
Gezien de moeilijkheden op de winkel- en kantorenmarkt is het logisch dat veel ontwikkelaars zich op woningbouw richten. MRP en COD/Borghese zijn niet alleen de grootste ontwikkelaars voor wat betreft commercieel vastgoed dit jaar, maar hebben ook grote woningbouwprojecten, waaronder transformaties. Dat geldt ook voor partijen als VolkerWessels, Vorm, Provast, Kroonenberg en Ten Brinke Vastgoedontwikkeling. Een partij als Edge (het voormalige OVG), dat zich weer helemaal op kantoorontwikkeling heeft gestort, heeft inmiddels zijn positie in het buitenland bestendigd. Alleen door ook buiten Nederland activiteiten te ontplooien kan de ontwikkelaar de nodige schaal voor zijn specialisme creëren.
Gerelateerde artikelen:
