Door de samenwerking met Ares en de overname van de IVG-portefeuille groeit APF tot € 653,5 mln assets onder management [i]Door Ronald de Blauw Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2015[/i]
Door de samenwerking met Ares en de overname van de IVG-portefeuille groeit APF tot € 653,5 mln assets onder management
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2015
De joint venture met de Amerikaanse investment manager Ares is een mijlpaal voor APF International uit Amsterdam. Samen zullen ze de 18 Nederlandse kantoren uit de portefeuille die Ares overnam van IVG managen en zo nodig herontwikkelen. APF treedt niet alleen op als asset manager, maar investeert ook in het vastgoed.
In het monumentale kantoor van APF aan de Sarphatikade in Amsterdam geven directeur Wiggert Karreman en investment manager Bart Scholten uitleg over hoe de deal tot stand kwam en over de ambities van de onderneming.
Op een kastje in de hoek van vergaderkamer prijkt een foto van een historisch zeilschip. Net als veel andere vastgoedprofessionals hebben de mensen van APF en hun relaties tijdens Sail Amsterdam het ruime sop van het IJ verkozen boven de dagelijkse kantooromgeving. Met de partners, want familie aan boord komt de sfeer ten goede, vindt Karreman; dat maakt het minder zakelijk en gemoedelijker. Niet dat de bestuurder wars is van zakendoen, daar laten de expansie van APF en de recente deal geen twijfel over bestaan. ‘Het leukst aan dit vak is het ondernemen, zoals het opzetten van nieuwe fondsen en het doen van aankopen. Maar je werkt wel met het geld van anderen; dat betekent dat je voorzichtig moet opereren’, zegt Karreman. ‘Voor mij betekent ondernemerschap dat je op zoek gaat naar zaken die minder voor de hand liggen en probeert nieuwe activiteiten te ontplooien’.
Etiketten
APF opereert in een markt die de laatste tijd flink in beweging is. Grote portefeuilles veranderen in hoog tempo van eigenaar, waarbij opvallend vaak Angelsaksische beleggers in het spel zijn. Nederlandse pensioenfondsen vertonen meer voorkeur voor beleggen in Nederlandse huurwoningen, terwijl Amerikaanse private equity investeerders liever vastgoed kopen met een hoger risicoprofiel, maar ook met het vooruitzicht van een hoger rendement. Non-core, value add, opportunistic: het zijn allemaal etiketten die op kantoren worden geplakt die niet tot de top behoren.
Volgens Scholten zijn er veel andere partijen in de markt die hoog gefinancierd zijn en op zoek naar hoge rendementen. ‘De geprognosticeerde rendementen zijn natuurlijk voor een gedeelte op aannames gebaseerd. Of deze aannames realistisch zijn, blijkt altijd pas achteraf. Onze aanpak is anders, mede doordat we actief zijn in alle asset classes en daardoor minder last hebben van een blinde vlek voor transformatie en herontwikkeling.’
De asset manager treedt op voor zowel particuliere beleggers en family offices als grote investment managers, waardoor nagenoeg alle investeringsprofielen worden bediend. Hierdoor ontstaat volgens Scholten altijd een goed gevoel bij de eindwaarde van vastgoed waaraan wordt gewerkt. Het bedrijf investeert ook zelf in vastgoed en zet als het nodig is de ontwikkelaarspet op. ‘Het is niet uniek dat een investment manager als mede-investeerder risicodragend participeert in de aankoop van een kantorenportefeuille. Voor Ares, dat wereldwijd € 10 mrd heeft belegd in vastgoed, was dat een voorwaarde om de deal te doen. Het gaat om een minderheidsaandeel, maar het getuigt wel van onze betrokkenheid bij het vastgoed. Wij doen het dagelijkse management van de gebouwen en Ares staat meer op afstand. We hebben in deze een vrijere rol dan bij onze andere investment-managementopdrachten.’
Waarde toevoegen
De hoeveelheid geld die beschikbaar is en de lage rente vormen een verklaring voor de belangstelling voor de Nederlandse markt, legt Karreman uit. ‘Enkele jaren geleden werd de Nederlandse vastgoedmarkt nog vergeleken met Spanje, maar dat bleek onterecht. De Nederlandse economie staat er veel beter voor en de reële economie trekt weer aan. De regio Groot-Amsterdam staat bij investeerders daardoor beter op de kaart. Maar het vastgoed is nog relatief laag geprijsd na jaren van waardedaling. Daar springen buitenlandse beleggers nu op in.’
Partijen die noodgedwongen moeten verkopen of uit strategische overwegingen vastgoed in de etalage zetten, grijpen hun kans. Ook APF wordt regelmatig benaderd. Maar lang niet alles is geschikt. Karreman heeft verschillende kantorenportefeuilles voorbij zien komen, maar aan de meeste hoefde hij niet veel tijd te besteden; ze boden te weinig kansen om waarde toe te voegen. Bij de Ares-portefeuille is dat wel het geval. ‘De joint venture met Ares geeft ons een vrijere rol dan met de andere private equity partijen. Zij zijn lean and mean georganiseerd en laten veel aan ons over.’
Ares nam in augustus voor € 400 mln een kantorenportefeuille over van IVG van 240.000 m² met in totaal 30 gebouwen. De 18 kantoren in Nederland (155.000 m²) hebben een marktwaarde van in totaal € 160 mln. Volgens Scholten komen 3 of 4 panden in aanmerking voor herontwikkeling en zijn 7 gebouwen te typeren als value added. ‘De value added panden zijn redelijk verhuurd, maar investeren is wel noodzakelijk. De huurprijzen staan nog steeds onder druk in dit segment van de markt en het is niet alleen belangrijk te investeren in het pand, maar ook de relatie met huurders verder uit te bouwen. We bezoeken onze klanten en huurders dan ook regelmatig.’ Door intensief management en investeringen wil de asset manager waarde toevoegen en de leegstand invullen.
Herontwikkeling is bijvoorbeeld een optie voor het kantoorpand aan de Boompjes 60–68 in Rotterdam. Hier is door anderen ook al veel aan getekend en gerekend, onder andere door OMA, het bureau van Rem Koolhaas. Deze studie ging echter uit van sloop/nieuwbouw. Scholten: ‘Het is een mooie locatie aan de Maas die zich goed leent voor woningontwikkeling. Wij gaan uit van transformatie van het bestaande gebouw. In principe doen we de planontwikkeling zelf en huren daarbij de knowhow in. Ook gaan we soms een strategische samenwerking aan met een bouwbedrijf.’
Ook buitenlandse investeerders
APF International heeft momenteel € 653,5 mln aan assets onder management, € 275,8 mln in fondsen en maatschappen en € 377,6 mln als investment manager. Het bedrijf werd in 2004 opgericht door de inmiddels vertrokken Kor Streefkerk en Jan Ladenius, die nog steeds deel uitmaakt van het bestuur. Streefkerk was voormalig topman van Vastned en Ladenius stond aan de wieg van Akron, aanbieder van vastgoedmaatschappen en cv’s. De leiding van APF is nu in handen van Wiggert Karreman, Martijn Windels en Jan Ladenius. Karreman trad in 2006 als controller toe tot het bedrijf en was daarvoor fiscaal jurist bij Deloitte. Windels, een voormalig CBRE-adviseur, kwam in 2008 het team van APF versterken.
De onderneming legde zich in de eerste jaren na de oprichting toe op het opzetten en managen van vastgoed-cv’s en -maatschappen. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 ging APF een andere koers varen door ook als asset manager op te treden voor vermogende buitenlandse beleggers. De eerste samenwerking was met Fotex, een in Luxemburg gevestigd vastgoedfonds van de Hongaarse ondernemer Gábor Várszegi. Hij kocht met hulp van APF in 2009 het kantoor van Nutricia in Zoetermeer en een kantoor van een zorgverzekeraar in Gorinchem. Fotex trok € 100 mln uit om een kantorenportefeuille in Nederland samen te stellen. Als snel volgden de panden in Rotterdam, Zwolle, Haarlem en Utrecht.
Ook het Israëlische Aspen Real Estate Investments zag kansen op de Nederlandse markt en schakelde daarom APF in. Het distributiecentrum van Tommy Hilfiger in Venlo was het eerste complex dat het met APF aankocht (inmiddels alweer verkocht aan WP Carey). Daarna volgden het DC van schoenenmerk Timberland in Almelo, het logistiek centrum van Fokker in Hoofddorp en vorig jaar een kantorenportefeuille van € 53 mln. Daarin zit onder andere het hoofdkantoor van kredietverzekeraar Atradius in de Amsterdamse Riekerpolder.
Aspen Real Estate Investments is onderdeel van de aan de beurs van Tel Aviv genoteerde Aspen Group, met ict-ondernemer Ronny Zarom als grootaandeelhouder.
Maintenance Valuepark Terneuzen
Een bijzonder project van APF International is Maintenance Valuepark Terneuzen. Samen met het internationale bouwbedrijf Cordeel gaat APF in de Zeeuwse havenstad een modern bedrijvenpark ontwikkelen, direct naast de zuidelijke in- en uitrit van de Westerscheldetunnel in Terneuzen (met bijna 55.000 inwoners de grootste Zeeuwse gemeente naar inwoneraantal). Het park, dat grenst aan de chemische site van Dow, wordt aangelegd op ruim 103.000 m² grond en krijgt ongeveer 60.000 m² bebouwing. Er zijn inmiddels intentieovereenkomsten getekend met circa 20 kandidaat-huurders.
Valuepark Terneuzen is een initiatief van het havenbedrijf Zeeland Seaports en Dow Benelux. Zij hebben de joint venture van APF en Cordeel Nederland als partner geselecteerd. Inmiddels is tussen de betrokken partijen een overeenkomst onder voorwaarden getekend voor de uitgifte dan wel verkoop van grond voor de realisatie van verschillende bedrijfsgebouwen: kantoorgebouwen, klein- en grootschalige bedrijfsruimte en logistiek.
