Vastgoedbeleggers investeren in gezondheidscentra en zware zorgcomplexen. Naast Nederlandse partijen zijn het Belgische Cofinimmo en Aedifica actief
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
Bij de investeringen in zorgvastgoed in Nederland hebben de Belgische beursgenoteerde beleggers Aedifica en Cofinimmo een opvallende rol. Onze zuiderburen hebben verschillende complexen in portefeuille waar zorgondernemers de exploitatie en zorgdiensten voor hun rekening nemen. Ook eerstelijnszorgcentra en particuliere klinieken vormen een interessante asset class. Drie Nederlandse investment managers die optreden voor verzekeraars en pensioenfondsen – Bouwinvest, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Amvest – hebben inmiddels ook een behoorlijke portefeuille met zorgvastgoed opgebouwd.
Aanvankelijk richtten zij zich vooral op appartementencomplexen met een zorgcomponent, waar wonen en zorg gescheiden zijn. In feite zijn dit seniorenwoningen met extra diensten en service, waarbij wordt samengewerkt met zorginstellingen. Maar net als hun Belgische concurrenten diversifiëren ze hun zorgvastgoedportefeuilles. Tijdens de Provada sloten Syntrus Achmea en ontwikkelaar Fame een overeenkomst om de komende drie jaar 3000 woningen te ontwikkelen voor mensen met een zware zorgvraag. Dit is een volwaardig alternatief voor het traditionele verpleeghuis. Ook fondsenbouwers begeven zich op dit terrein, bijvoorbeeld het in 2014 opgerichte Sorghuys Investment en Annexum.
Zwaardere zorgcomplexen
Inmiddels investeren institutionele beleggers dus ook in zwaardere zorgcomplexen en andere categorieën, getuige de recente aankoop van het intramurale zorgcomplex Nieuw Mariënpark in Leidschendam door Bouwinvest. Florence is hier de huurder. Het gebouw herbergt 74 zorgstudio’s van 35 m² en drie gemeenschappelijke woonkamers, in totaal circa 4500 m². De doelgroep betreft mensen met een zware zorgvraag op het gebied van dementie. Huurder Florence heeft een huurcontract met het fonds afgesloten voor 15 jaar.
Het voormalige LTS-gebouw in Deurne wordt door Amvest getransformeerd tot Het Gastenhuis, eveneens een concept voor ouderen met dementie.
Syntrus Achmea is dit voorjaar eigenaar geworden van het nieuwe gezondheidscentrum Scala Medica in Bunschoten–Spakenburg. Dit is ook ondergebracht in het Achmea Dutch Health Care Property Fund (ADHCPF), waar de investment manager eind vorig jaar nog € 100 mln voor ophaalde bij vier verschillende pensioenfondsen. Inmiddels zitten er 15 gebouwen in de portefeuille, met een waarde van € 250 mln (inclusief pijplijn).
Interessante niche
Gezondheidscentra waar eerstelijnszorgverleners onderdak vinden, zoals huisartsen, fysiotherapeuten, apothekers, thuiszorg, psychologen en soms poliklinische functies, vormen een interessante niche in de markt. Er wordt de komende jaren een grote groei verwacht van patiënten die gebruikmaken van deze eerstelijnszorg. Dit komt door decentralisaties, vergrijzing en toename van chronische ziektes. Volgens Ineen, een belangenvereniging voor 60 gezondheidscentra en 25 koepels van gezondheidscentra, wordt fors ingezet op vervanging van tweede naar eerste lijn, met daarbij ook meer aandacht voor zelfzorg en preventie. Tegelijkertijd moet de werkdruk voor huisartsen en andere professionals in de eerste lijn beheersbaar blijven. Gezondheidscentra spelen sinds jaar en dag een belangrijke rol in het realiseren van deze maatschappelijke opgaven en ze zijn een oplossing voor de stijgende zorgvraag in de toekomst.
Op 1 januari 2015 waren er in Nederland 5045 huisartsenpraktijken. Hiervan is 41% een solopraktijk, 40% een duopraktijk (praktijk met twee huisartsen) en 19% een groepspraktijk (drie of meer huisartsen). Dit blijkt uit een recent onderzoek van Nivel, het Nederlands instituut voor onderzoek van de gezondheidszorg. De meeste huisartsen geven er de voorkeur aan om te werken vanuit een gezondheidscentrum. Ook Rabobank stelt in een Thema-update Gezondheidszorg dat eerstelijnsgezondheidscentra dé samenwerkingsvorm voor de toekomst zijn. Het aantal zal verdubbelen naar zo’n 1000 in 2020.
Voldoende potentie
Cofinimmo ziet voldoende potentie in deze niche om er daadwerkelijk in te investeren, ook in Nederland. De vastgoedonderneming heeft onlangs negen gezondheidcentra aangekocht, in Tilburg, Goirle, Oisterwijk (2), Tiel, Leiden, Uithoorn, Baarn en Eemnes. Met deze investeringen is in totaal circa € 50 mln gemoeid. Hier blijft het echter zeker niet bij, legt Maurice Thomas van Maron Healthcare uit. Hij verzorgt samen met zijn partner Ronald van Kessel het commercieel asset- en vastgoedmanagement van deze centra voor Cofinimmo en was ook de verkoper van drie centra in Noord-Brabant. Deze heeft hij zelf ontwikkeld. ‘Dit is nog maar de start. Het doel van Cofinimmo is de komende jaren de portefeuille met gezondheidscentra fors te laten groeien, zowel met nieuwbouw als met bestaande panden. De markt is zeer gefragmenteerd; zo stoten sommige corporaties als gevolg van de nieuwe regelgeving gezondheidscentra af, veelal solitaire objecten en soms in de plint van wooncomplexen. Ze hebben al drie objecten van corporaties overgenomen.’
De gehele Nederlandse portefeuille van de Belgische belegger heeft nu een waarde van € 194 mln. Cofinimmo mikt op aankopen vanaf € 2,5 mln en gezondheidscentra met een omvang van minimaal 1250–1500 m². De prijzen zijn niet zo hoog als bij kantoren op toplocaties – het bruto aanvangsrendement van gezondheidscentra is 7 à 8% – en ze bieden de zekerheid van langlopende contracten (meestal 15 jaar) en een gegarandeerde vraag.
Voor Thomas was dit gegeven ook voldoende om zich 10 jaar geleden volledig toe te leggen op de ontwikkeling van gezondheidscentra. Het vermogen dat hij had verdiend met de verkoop van zijn bedrijf in voedingssupplementen investeerde hij in deze gebouwen.
Vorig jaar richtte hij samen met Van Kessel Maron Healthcare op, waarmee de ontwikkel- en assetmanagement-activiteiten van gezondheidscentra worden uitgevoerd. Van Kessel is sinds 13 jaar werkzaam in het (zorg)vastgoed, specifiek de advisering van zorginstellingen en woningcorporaties op het gebied van asset- en portefeuillemanagement. Hij werkte een aantal jaar als portefeuillemanager voor een grote apotheekketen met een focus op de ontwikkeling en beheer van apotheken en gezondheidscentra. ‘We treden exclusief op als commercieel assetmanager van de centra voor Cofinimmo’, zegt hij. ‘Voor hen is dit een nieuwe asset class. Cofinimmo heeft al wel andere particuliere klinieken in portefeuille, zoals drie vestigingen van Bergman Clinics. Gezondheidscentra kennen hun eigen dynamiek, met verschillende huurders die wel nauw samenwerken, en specifieke eisen aan de inrichting. De ruimtevraag van huisartsen is ook groter geworden. Tien jaar geleden was 80 m² per huisarts nog de norm, nu is dat al 125 m². Wij zitten als asset manager dagelijks om tafel met de zorgverleners en weten daarom wat er speelt in hun vakgebied. Daardoor kunnen we optimaal inspelen op veranderingen.’
