Vastgoedexploitatie staat volop in de belangstelling. Onder druk van de eindgebruiker wordt het vak verbreed
Vastgoedexploitatie staat volop in de belangstelling. Onder druk van de eindgebruiker wordt het vak verbreed
De gebruiker bepaalt meer dan ooit de waarde van het vastgoed. Om die waarde voor de gebruiker te verhogen is optimale vastgoedexploitatie, een betere term dan het ‘containerbegrip’ vastgoedmanagement, essentieel.
De dagen dat de beschikbaarheid van - vreemd - vermogen de prijs van het vastgoed bepaalde, liggen ver achter ons: Kopers van vastgoed kijken scherp naar de kwaliteit van de huurstroom. Biedingen op vastgoedobjecten worden momenteel vrijwel alleen nog gedaan op basis van de contante waarde van de huurstroom van het object plus een soort resterende ‘leegwaarde’ voor het pand.
Procesmatige aanpak
Wie de eigenaar kan helpen bij die duurzame huurstroom kan een goede boterham verdienen. Asset managers, die optreden voor particuliere of institutionele aandeelhouders, proberen zich hiermee te onderscheiden. Om te overleven kunnen ontwikkelaars, nu de nieuwbouw vrijwel is opgedroogd, alleen maar opschuiven richting bestaande bebouwing. Ze krijgen hierbij concurrentie van andere partijen, zoals de traditionele leegstandbeheerders, die steeds verder opschuiven richting de exploitatie van vastgoed.
Wat dit bonte gezelschap van partijen bindt, is dat zij actief zijn bij het exploiteren van vastgoed. Dat is een continu proces, anders dan aan- en verkoop van gebouwen (of grondposities), dat meer projectmatig van aard is. Vastgoedexploitatie vraagt een meer procesmatige aanpak. Zaken als verhuurmanagement, technisch onderhoud, het facility management en servicemanagement, het promoten van het gebouw, financieel en administratief management en het management van renovaties en herontwikkelen zijn alle onderdeel van het exploitatieproces.
Vastgoedmanagers, de traditionele hoeders van de huurstroom, voelen de hete adem van al deze partijen in de nek. Niet voor niets koesteren de grote internationale full service dienstverleners als CBRE, Jones Lang LaSalle, DTZ, Savills, Cushman & Wakefield en Colliers, dat onlangs de Rotterdamse asset manager Urban Properties overnam, hun vastgoedmanagementactiviteiten.
Opkomende partijen als Bilfinger (het vroegere EMP/Actys) azen op nieuwe mandaten. En ze hebben succes: De vraag naar goede exploitatie is groot bij beleggers van alle pluimage tot banken met distressed vastgoed op de balans. Traditioneel gescheiden vakgebieden vloeien in elkaar over. Doel van al deze partijen is de belangrijkste partner te zijn van de eigenaar. Via hun kennis over de eindgebruiker breiden ze hun werkgebied uit: zo is WPM, van oorsprong vastgoedmanager, tegenwoordig de nummer één in winkeltransacties en herontwikkelt een partij als Urban Properties (nu Colliers) Sijthoff City in Den Haag voor opdrachtgever Credit Suisse.
Behoud van zittende huurder
Dat de belangstelling voor de exploitatie van vastgoed heel groot is, merken organisaties als het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform (NeVaP) en Vastgoedmanagement Nederland (VGM), die hun ledenaantal zien groeien.
Het vakgebied heeft de afgelopen decennia een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. In de jaren tachtig bleef de aandacht voor beheer beperkt tot administratieve en technische kwesties, in de jaren negentig kwam er meer aandacht voor de commerciële aspecten. De rol van vastgoedbeheer veranderde als gevolg van de malaise in de vastgoedmarkt, van ‘op de winkel passen’ naar ‘dynamisch vastgoedmanagement’. Behoud van de zittende huurders werd belangrijk. Er werden opleidingen op het gebied van vastgoedbeheer opgestart. De afgelopen tien jaar ontwikkelt het vakgebied zich als spil voor een rendabele exploitatie van vastgoed.
Vastgoedexploitatie is daarbij een betere term dan vastgoedmanagement. Exploitatie is veel breder dan het commercieel, technisch en administratief beheer van vastgoed - het slaat ook op strategische onderwerpen voor directie en management als duurzaamheid, het nieuwe werken en corporate governance.
Ontwikkeling en verspreiding van kennis, bijvoorbeeld over de kantorenmarkt, is veel belangrijker geworden. De voorbeelden zijn legio. Zo hebben de koepel voor eindgebruikers CoreNet en Facility Management Nederland (FMN), de beroepsvereniging voor facility managers, begin dit jaar een gezamenlijk werkgroep opgericht die (twee) jaarlijks onderzoek uitvoert naar eisen van eindgebruikers op de gebieden ruimtegebruik, werkplekconcepten, flexibiliteit, duurzaamheid, uitstraling gebouw en locatie.
Tijdens de afgelopen Provada werden de eerste onderzoeksresultaten bekend gemaakt die een goed beeld geven van de uitdaging voor de eigenaar van een kantoorgebouw. De vastgoedketen moet starten vanuit de waarde die de huisvesting voor potentiële eindgebruikers (zouden kunnen) hebben. De dynamiek van en in organisaties is fors toegenomen. Dit betekent dat de fysieke en ook virtuele omgeving van organisaties zich sneller moet kunnen aanpassen, zonder structurele verbouwingen. En dit terwijl vastgoed statisch is. Oplossingen liggen deels in de concepten van het vastgoed en de (hospitality) diensten, en deels in procesmatige en juridische oplossingen.
Eindgebruikers/huurders vragen om meer dienstverlening. Dit gaat veel verder dan een eenmalige incentive. Huurders willen blijvend gefaciliteerd worden in hun portfolio, zowel ten aanzien van vloeroppervlakte, huurtermijnen, transparantie van kosten als dienstverlening. Daarbij wil men inzicht in de total cost of occupancy en niet alleen in de ‘kale’ huurprijs.
Corenet en FMN signaleren als gevolg van deze ontwikkelingen de teruglopende kantoorbehoefte per medewerker. Hun verwachting is dat ruimtebehoefte zal afnemen naar circa 16 m² vvo per fte. Interessant is dat ze ook hier grote verschillen zien: Uit onderzoek onder meer dan 100 respondenten gaven grote eindgebruikers (>250 medewerkers) aan dat ze circa 15% minder vierkante meters zouden willen. Organisaties met meer dan 1000 werknemers zelfs 33%. Middelgrote eindgebruikers (50-250 medewerkers) gaven echter aan dat ze juist een paar procent meer zouden willen.
Honger naar kennis
Het is een illustratie van het gegeven dat vastgoedexploitatie steeds gespecialiseerder wordt: Denk aan specifieke markten zoals zorgvastgoed, parkeergarages en corporate real estate. Belangrijke issues als kwaliteit, duurzaamheid en ethiek, benchmarking en zelfregulering hebben grote impact op het vakgebied.
De honger naar meer (uitwisseling van) kennis over vastgoedexploitatie is groot: Twee jaar geleden verscheen onder redactie van Maarten Vermeulen en Mariëlle Wieman voor het eerst in Nederland een handboek vastgoedmanagement. De rode draad van het boek wordt gevormd door het acquisitie-, exploitatie- en dispositieproces van vastgoed. Hierbij wordt onder meer de rol van de vastgoedmanagementorganisatie beschreven en het risicomanagement binnen deze verschillende processen.
Begin vorig jaar startte voor het eerst een gespecialiseerde opleiding vastgoedexploitatie voor senior vastgoedprofessionals, een samenwerking van NeVaP en de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). In die opleiding ligt de klemtoon op het veranderende werkterrein van vastgoedexploitatie. De focus verschuift van tactisch-operationeel naar strategisch-tactisch. In het curriculum staan zeven kernthema’s centraal: duurzaamheid, ethiek, ict & techniek, ketensamenwerking, kwaliteit & service, risicomanagement en wet- & regelgeving.
Opkomst nieuwe partijen
Alle partijen in de vastgoedketen schuiven verder op richting de exploitatie van vastgoed. Neem de traditionele leegstandsbeheerders: hun bemoeienis met een gebouw gaat inmiddels veel verder dan ‘anti-kraak’. Zo worden beheerders van leegstand steeds meer een partner voor eigenaren, die helpt bij het herontwikkelen naar andere functies of zorgt dat het gebouw als kantoor een nieuw leven krijgt, bijvoorbeeld voor startende bedrijven.
We zien dat aan een bedrijf als Camelot, dat zich naast leegstandsbeheer steeds meer richt op het omturnen van kantoorgebouwen tot woonruimte. Daarbij richt Camelot zich op drie niches: woonruimte voor expats, werknemers uit Midden- en Oost-Europa (MOE-landen) en studenten. Ondermeer in Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Eindhoven, Enschede en Maastricht is Camelot bezig met projecten.
Voor de belangrijke niche van studentenhuisvesting heeft Camelot samen met Klok Bouw uit Druten de onderneming Clever Real Estate Student Housing opgericht. Geschikt voor het herontwikkelen tot studentenwoningen zijn kantoorpanden in de 13 belangrijkste steden met universiteit of hogescholen. Gebouwen groter dan 3000 m², goed bereikbaar voor het openbaar vervoer, zijn geschikt. Kleinere gebouwen zijn qua exploitatie te duur. ‘Als ik kijk naar de ontwikkeling van de ‘purpose build studentenwoningen’ in het Verenigd Koninkrijk is het potentieel in Nederland enorm’, zei ceo Joost van Gestel van Camelot eerder in een interview met PropertyNL Magazine.
Beleggers richting exploitatie
Vastgoedexploitatie is een onderwerp waarmee ook de eigenaren zélf, de asset managers, zich willen onderscheiden. Zo was Ping Properties een van de eerste partijen in Nederland die liet zien hoe je met actief management van kantoorgebouwen met leegstand weer een succes kan maken. Een van de beste voorbeelden is het Atlas Complex in Amsterdam-Zuidoost, dat Ping in 2007 kocht. Het complex van maar liefst 78.000 m² worstelde tijdens de aankoop met 70% leegstand. Ping investeerde € 45 mln in herontwikkeling en toevoeging van functies aan het gebouw. De leegstand verminderde tot 9%. Ping verkocht zijn aandeel winstgevend aan investeringspartner Pronam (onderdeel van Ikea) in 2011.
Een ander voorbeeld is Merin, het vroegere Uni-Invest, dat financieel ruimer in zijn jasje zit sinds de overname door private equity. Dat gaan andere vastgoedeigenaren in Nederland merken, nu het bedrijf onder de nieuwe naam de concurrentiestrijd aangaat. Onder leiding van de nieuwe ceo Bas van Holten, afkomstig van OVG, wil Merin meer eigen panden ombouwen tot dit soort multifunctionele gebouwen. Dankzij de nieuwe investeerders heeft het ook geld genoeg om dit te doen. Met een pot van € 50 mln kunnen de 200 panden in portefeuille, 130 kantoren en 70 bedrijfshallen, gerenoveerd, omgebouwd of opgefrist worden. Dat moet ook wel, met een leegstand van 35% en veel achterstallig onderhoud.
Nu het neerzetten van nieuwe gebouwen in ieder geval voorlopig minder gemakkelijk is, zien we dat ontwikkelaars zich richten op bestaand vastgoed. Toen hij nog bij ontwikkelaar OVG werkte, was Bas van Holten betrokken bij de aankoop van het 40.000 m² grote kantoorgebouw aan de Basisweg 10 in Amsterdam, een van de grootste kantoorgebouwen in Amsterdam waar leegstand dreigt. Weliswaar verlengde huurder Cordares in 2011 het huurcontract, maar het gebouw staat prominent op de Amsterdamse lijst van te renoveren kantoorgebouwen. OVG zette naar eigen zeggen met de aankoop van dit gebouw ‘een belangrijke stap binnen de strategie om in Nederland te investeren in bestaande bouw en herontwikkelingen’.
Misschien wel het meest prominente voorbeeld van hoe een ontwikkelaar de exploitatie van een gebouw succesvol beïnvloedt is Diemervijver in Diemen, dat twee jaar geleden nog was te omschrijven als troosteloos, kansloos en rijp voor de sloop. Toch is er een nieuwe bestemming voor gevonden.
Binnen een paar maanden zal de 50.000 m² aan kantoren door Snippe Projecten omgeturnd zijn tot een studentencampus met circa duizend kamers en 4000 m² faciliteiten, zoals een restaurant, een sportschool, cafés en een supermarkt. Daarmee is dit project de grootste ‘transformatie’ tot nog toe van leegstaande kantoren naar een nieuwe bestemming. Snippe en zijn partners, bouwbedrijf Van Wijnen en de Chalet Group van Marcel Boekhoorn, tikten het complex voor een luttele € 15,5 mln op de kop, een fors verlies voor de bank. Alles bij elkaar investeren zij naar eigen zeggen € 70 mln, deels gefinancierd door vastgoedbank FGH.
Samenwerking belegger en manager
Een belangrijk vraagstuk is de rolverdeling tussen de belegger en zijn dienstverlener op het gebied van vastgoedexploitatie. De afgelopen jaren is er een grijs gebied ontstaan. Het bonte gezelschap van dienstverleners, van makelaars, ontwikkelaars, traditionele vastgoedmanagers en leegstandbeheerders, schuift op richting de vastgoedexploitatie. Asset managers, die optreden namens de eigenaren, doen hetzelfde. De afgelopen jaren is er veel gepraat over joint-venture modellen, waarbij de dienstverlener mee zou kunnen participeren in het risico van de eigenaar van het vastgoed. Met name de grotere aanbieders van vastgoedexploitatie zijn ervan overtuigd dat integratie van property- en assetmanagement de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen belegger en vastgoedmanager ten goede komt. Zij zien hierin voordelen qua efficiëntie en effectiviteit, vanuit het oogpunt van de aandeelhouders. Deze full-service dienstverlenende adviesorganisaties achten zichzelf capabel genoeg om de werkzaamheden op een hoger beleidsniveau te kunnen uitvoeren.
Beleggers wijzen integratie van property- en assetmanagement voornamelijk af omdat zij menen dat de property manager daartoe niet voldoende geëquipeerd is. Uitvoering van taken op verschillende beleidsniveaus vereist verschillende type mensen met daarop toegespitste competenties.
Heldere rolverdeling
Hoewel een belangrijke bijdrage aan het directe rendement bij de vastgoedmanager vandaan komt, is het onwaarschijnlijk dat de vastgoedmanager de beslissingsbevoegdheid krijgt over zaken die direct invloed hebben op de waardeontwikkeling en daarmee op het rendement. Daar wil de eigenaar een vinger in de pap blijven houden. Integratie van property- en assetmanagement is daarmee onrealistisch.
Een heldere rolverdeling is belangrijk en internationale regelgeving voor asset managers als AIFMD eist dat ook. Hiermee wordt het toezicht op managers voor alternatieve beleggingen, waartoe ook vastgoed wordt gerekend, aangescherpt. Daarom moeten de partijen in de vastgoedkolom toch uiteindelijk duidelijk hun kernactiviteiten definiëren.
De eindverantwoordelijkheid, en daarmee het nemen van strategische of commerciële beslissingen die invloed hebben op de waarde van het object, zal bij de belegger blijven. Die moet zich richten op de kerncompetentie, portefeuille- en investment management, en daarmee het beleggingsresultaat vergroten.
Gerelateerde artikelen:
