Een verborgen diamant in de Hanzestad Zwolle

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016

Als alles volgens planning verloopt, rijden de bussen in Zwolle in het najaar van 2018 op 8 meter hoogte over het spoor. De nieuwe brug loopt in een vloeiende lijn naar het nieuwe busstation aan de zuidkant van het station. De passagiers in de 1200 bussen die dagelijks de oversteek maken, hebben zo uitzicht op Spoorzone. Aan de verkeerschaos aan de noordkant komt dan ook een einde; hier komt een nieuw stadsplein met de allure die past bij de provinciehoofdstad en het monumentale stationsgebouw.

Het is het spectaculairste project binnen de Spoorzone Zwolle, maar qua infrastructuur en vastgoed gebeurt er veel meer. De nieuwe 17 meter brede reizigerstunnel is inmiddels gereed, evenals het nieuwe vierde perron en de perronkappen. Het spoor wordt geschikt gemaakt om het toenemende aantal reizigers en treinen aan te kunnen. Per dag komen 35.000 mensen op het station en worden er zo’n 850 treinritten gemaakt, en dat aantal groeit nog steeds. Daarom komt er ook meer stallingsruimte voor fietsen en worden looproutes verbeterd.

De provincie, de gemeente en Prorail investeren kapitalen in de Spoorzone Zwolle, legt wethouder Ed Anker uit, ook met het doel andere investeerders te trekken. Hij ziet het gebied als ‘een verborgen diamant’. ‘Het is strategisch gelegen, midden in de stad en uitstekend bereikbaar per OV en trein. De Spoorzone heeft veel potentie en biedt ruimte voor ontwikkeling en groei.’

Dromen
Sinds mei 2014 is Anker als wethouder onder andere verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening en de Spoorzone. Gebiedsontwikkelaar Anne-Marie Mosterman van de gemeente Zwolle en Thijs van Dieren van City-Developer S vertellen over de ontwikkeling van het 65 hectare grote gebied. In de jaren ’90 en na de eeuwwisseling zijn hier veel kantoren en woningen gebouwd. Zo verrezen pal achter het station het nieuwe stadskantoor, het Kadaster en het UWV. De mbo-school AOC De Groene Welle vestigde zich even verderop langs de Koggelaan. Maar typisch voor die tijd waren alle functies van elkaar gescheiden.

Hoewel infrastructuurprojecten en openbare ruimte voorrang krijgen, blikt Anker graag vooruit naar de toekomst van het gehele gebied. ‘Het Westergasterrein in Amsterdam is een inspirerend voorbeeld, met zijn mix aan functies en culturele betekenis. Maar daar stond het hele gebied leeg, en dat is hier niet het geval. We gaan als gemeente niet tegen de industrie zeggen dat ze weg moeten. Het zou wel fijn zijn als het gebied beter toegankelijk wordt.’ Hij doelt op de site van het Finse concern Wärtsilä en de Van Halteren Groep. Deze partijen hebben nog een langjarig huurcontract met de eigenaar van de grond, de NS. Dat weerhoudt de wethouder er niet van te dromen van het industriële terrein. ‘Het is interessant voor grote evenementen en manifestaties, zoals die nu in de IJsselhal plaatsvinden.’

Geen dichtgetimmerd masterplan
Ook woningbouw is denkbaar als de Spoorzone getransformeerd wordt, evenals werken, onderwijs en horeca. Er ligt geen dichtgetimmerd masterplan en bestemmingsplan, maar wel een kwaliteitsboek, en er wordt gezamenlijk met marktpartijen gewerkt aan een integrale visie die ruimte laat voor marktinitiatieven. De gebiedsontwikkeling van de Spoorzone is er een van de lange adem en zal zich per plek voltrekken.

Er zijn meerdere locaties waarvoor initiatieven zijn genomen, zoals Compacte Knoop Zuid (CKZ), Hanzeland Oost, CityPost (het voormalige postsorteercentrum), Deventerstraatweg, Oostzeelaan-Noord en de BAM-locatie. Voor een aantal van deze locaties hebben zich ondernemers en gebouweigenaren gemeld met intenties om ontwikkelingen op gang te brengen en investeringen te doen. Een lokale belegger heeft onlangs achter het station een kantoorpand gekocht met de intentie om dit te transformeren tot woonruimte. De ontwikkelaar DC Vastgoed uit Deventer is al sinds de jaren ’90 eigenaar van het voormalige postsorteercentrum aan de Westerlaan. Het 26.000 m² grote complex wordt nu tijdelijk gebruikt door uiteenlopende bedrijven en fungeert als aanjager.

Ook Hogeschool Windesheim, gevestigd aan de andere kant van de IJsselallee, kijkt met meer dan gewone interesse naar de Spoorzone. Volgens Anker is de nieuwste trend in het onderwijs dat ze de verbinding zoekt met het bedrijfsleven. Dit zogenoemde ‘blended learning’ neemt een grote vlucht, en ook Windesheim richt zijn blik buiten de campusgrenzen. Tot nu toe vond de groei vooral binnen de campus plaats, maar voor een plek voor ontmoeting en samenwerking met ondernemers zoekt Windesheim naar andere locaties.

Flexibiliteit
Het gebouw ‘Bij Hanz’, waar het gesprek plaatsvindt, is een mooi voorbeeld van een plek waar ontmoeting centraal staat. Dit kantoorgebouw aan het Hanzeplein maakt deel uit van een door PingProperties gemanaged vastgoedfonds en ligt op steenworp afstand van het station. Na ruim zes jaar leegstand trokken Thijs van Dieren en Johan Neerhof, de oprichters van gebieds- en vastgoedontwikkelaar City Developer-S, de stoute schoenen aan en sloten een huurcontract voor twee etages. Het doel was startende en veelal creatieve ict- en e-commerce-bedrijven werkruimte te bieden met de nodige flexibiliteit en voorzieningen, zoals een restaurant. Inmiddels vinden bijna 30 ondernemers en organisaties hier onderdak en is er veel uitwisseling van ideeën en kennis. Van Dieren ziet de aanpak als voorbeeld voor het gehele stationsgebied. ‘Bij deze nieuwe manier van werken zijn contacten en netwerken belangrijk. Ondernemers zijn lokaal georiënteerd en hebben een wisselende ruimtevraag. Deze relatief kleine huurders komen niet voor in de traditionele statistieken van makelaars, maar er is veel vraag naar flexibele en betaalbare werkruimte.’ Het liefst wil Van Dieren nog een tweede locatie openen op de Windesheim Campus, en hij weet dat ook grotere bedrijven in de Spoorzone zoeken naar flexibiliteit in de huisvesting.

Tweezijdig stationsgebouw
De gemeente hoopt dat er een meer gemengd en levendig stadsdeel ontstaat, maar zal zelf geen vastgoed of grond gaan aankopen en herontwikkelen. Mosterman: ‘Alle partijen spelen door de positie die ze hebben hun eigen rol in de gebiedsontwikkeling en er wordt samengewerkt in een netwerkorganisatie. In het overleg over de Spoorzone zit de NS niet alleen als spoorbedrijf aan tafel, maar ook als grootste grondeigenaar in het gebied. Ongeveer de helft van het gebied is in handen van de NS of Prorail, waaronder de oude werkplaats van Nedtrain, waar nu tijdelijk een innovatief bedrijf onderdak vindt, en het Wärtsilä-complex. De focus van de NS ligt in eerste instantie op het station en de directe omgeving, waarbij het stationsgebouw tweezijdig moet worden.’

Een aantal jaren geleden liep het gebied nog langzaam leeg, maar nu staan de seinen duidelijk weer op groen. De kantorenleegstand in het stationsgebied is nu lager dan het gemiddelde. In 2013 besloten de gemeente, de provincie en Prorail gezamenlijk meer dan € 100 mln te investeren in het gebied. Zwolle verwacht de komende 10 jaar 6000 nieuwe huizen te bouwen en de bevolking groeit gestaag door van 125.000 naar 140.000 inwoners. ‘Een deel van deze woningbouwopgave zal neerslaan in het stationsgebied’, aldus Anker. ‘We zijn in gesprek over de eerste locatie op de Hanzebadlocatie. Een woongebouw op deze plek kan ook de route naar de stad begeleiden.’

Wethouder Anker benadrukt dat de gemeente niet te veel moet willen sturen op de gebiedsontwikkeling, maar wel een inspirerende visie moet hebben. ‘Het draait niet alleen om geld, maar vooral ook om ondernemerschap gekoppeld aan onderwijs. Dit is een mix die je nu nog maar op weinig plekken ziet. Er is veel energie aanwezig in de spoorzone; er gebeurt al veel moois. Ik ben eerder wethouder in Almere geweest, een meer concurrerende omgeving dan Zwolle. Hier zoekt men sneller de samenwerking op, omdat gezamenlijk meer te bereiken is. Je zou het de oude Hanze-mentaliteit kunnen noemen.’