De onzekerheden in de markt voor commercieel vastgoed nemen toe. Daarnaast krijgen beleggers te maken met veranderingen in de regelgeving en zorgt het stikstofdossier voor veel onzekerheid.
Na drie kwartalen in 2019 is er ruim 14% minder belegd in vastgoed dan in dezelfde periode in 2018, blijkt uit de Rabobank Vastgoedupdate november 2019 (zie figuur). Omdat de rente laag is en alternatieven weinig rendement opleveren, investeren beleggers graag in vastgoed. Toch loopt de dynamiek terug. Beleggers hebben moeite om aan geschikte gebouwen te komen. Dat is vooral terug te zien in vastgoedsegmenten waar de marktverhoudingen goed zijn, zoals kantoren, bedrijfsruimte of logistiek. Het vertrouwen in winkelvastgoed loopt duidelijk terug. Verder zet de verschuiving naar alternatieve locaties en vastgoedsegmenten door. Maar de markt hiervoor is in potentie kleiner en vergt bovendien meer specialistische kennis. Beleggingen in woningen zijn wederom toegenomen en tot nu toe goed voor 44% van het totaal belegd volume in 2019.
De Rabobank verwacht dat de lagere beleggingsactiviteit voorlopig blijft. De recente renteverlaging door de ECB plus het voorgestelde opkoopprogramma van obligaties per 1 november doen daar niks aan af. De ECB-maatregelen zorgen voor een verlenging van de cyclus, maar leiden waarschijnlijk ook tot scherpere vastgoedprijzen. Als er geen duidelijke oplossing komt voor de stikstofuitstoot bij nieuwbouw, kan dit zorgen voor een verdere opwaartse druk op de prijs. Bestaand vastgoed wordt simpelweg schaarser. In internationale context is Nederland nog een aantrekkelijke markt voor vastgoedinvesteerders. Dat is vooral te danken aan de relatief gunstige aanvangsrendementen. Beleggers worden wel terughoudender door onzekerheden in de mondiale politiek en een afremmende wereldeconomie.
Stikstofimpasse
De Nederlandse wet- en regelgeving houdt de gemoederen bezig op het vlak van stikstof. In het oude stikstofbeleid, uitgewerkt in het Programma Aanpak Stikstof (PAS) uit 2015, is opgenomen dat nieuwe economische activiteiten de natuur niet mogen schaden. Er was wel een uitruil mogelijk, zonder dat nieuwe projecten zelf bijdroegen aan een lagere uitstoot. Door de stikstofuitspraak van de Raad van State is dat nu van tafel.
Veel projecten worden hierdoor geraakt. Het zou gaan om ongeveer 18.000 projecten, waaronder veehouderijen, bedrijventerreinen, akkerbouwers en woonwijken. De uitvoering van diverse projecten is inmiddels tot stilstand gekomen of loopt in het beste geval vertraging op. Uitstel leidt tot situaties waar er omzet wordt gemist, maar vaste kosten wel doorlopen. Daarnaast lopen oplossingen van maatschappelijke uitdagingen zoals het woningtekort, de mobiliteitsopgave en de energietransitie in de gebouwde omgeving ook vertraging op.
Een snelle integrale oplossing is naar verwachting niet mogelijk. Het kabinet heeft voor de korte termijn wel al maatregelen getroffen om de vergunningsprocedures te hervatten. Zorgvuldigheid staat echter voorop en de praktijk moet uitwijzen welke impuls dit op korte termijn geeft.
Gerelateerde artikelen:
