Met de gemeenteraadsverkiezingen voor de deur zijn er weinig onderwerpen die de kiezer zo in beweging krijgen als de lokale woningmarkt. Volgens Mark Kuijpers van Greystar rijdt het lokale beleid het inlossen van de woningnood steeds meer de in de wielen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Met de oplevering van North en West House is OurDomain Amsterdam South-East sinds de zomer van 2021 een echt grootstedelijk complex voor een diverse groepen bewoners geworden. Behalve studenten en young professionals kom je nu ook kleine gezinnen en enkele senioren tegen op het nieuwbouwcomplex aan het Markelerbergpad, op een steenworp afstand van OV-station Holendrecht en tegenover het Amsterdam UMC. ‘De ruim 600 woningen die we in de zomer van vorig jaar hebben opgeleverd zijn op een paar na allemaal verhuurd’, vertelt Mark Kuijpers, directeur van Greystar Nederland. ‘Het laat zien dat de woonconsument het product en de woonbeleving die we bieden goed begrijpt en waardeert. De bewonerstevredenheid die we elk kwartaal monitoren is zeer hoog. Dat laat echt een ander beeld zien dan de retoriek over te hoge huurprijzen, noodzaak tot vergaande regulering, minimale woningomvang en steeds meer overheidsbemoeienis met hoe een goed woonproduct eruit moet zien.’
Met meubelpakket
In het North & West House heeft de internationale belegger reguliere huurwoningen van 50–70 m² gerealiseerd. De woningen zijn hoogwaardig afgewerkt en volledig gestoffeerd. Voor € 2500 kun je bovendien een compleet meubelpakket afnemen, met onder meer eethoek, bed, bank, wandmeubel en verlichting. ‘Probeer zelf maar eens je complete meubilair voor € 2500 nieuw te kopen. En dan zetten we het ook nog voor je in elkaar, dus je hoeft niet zelf met een inbussleutel aan slag’, stelt Kuijpers met een knipoog.
De appartementen zijn voor Amsterdamse begrippen groot, maar daar hangt wel een prijskaartje aan van € 1100–1600. ‘Door politici en media wordt vaak het beeld geschetst dat alles boven de € 1100 per maand heel duur is. Appartementen van deze omvang en van deze kwaliteit kun je echt niet voor minder realiseren. En opvallend is dat onze bewoners die propositie heel goed begrijpen.’
De toevoeging van vrije sectorappartementen zorgt er volgens Kuijpers juist voor dat er doorstroming ontstaat op de vastgelopen woningmarkt in Amsterdam, maar ook elders. ‘Bewoners die als student of young professional bij ons binnenkomen in East House, kunnen hier doorstromen naar een ruimer twee- of driekamerappartement, al bieden de nieuwste complexen natuurlijk ook plaats voor nieuwe bewoners.’
Schaalvoordeel
East House, opgeleverd in 2020, biedt plaats aan bijna 1000 zelfstandige studio’s en tal van gemeenschappelijke ruimten met diensten en faciliteiten, zoals een muziekstudio, een wasserette en supersnel internet. Ook de bewoners in North & West House kunnen van de faciliteiten gebruik maken. Kuijpers: ‘Juist met het type woningen dat we bieden, kun je heel duidelijk zien wat je huurt en wat je daarvoor betaalt. Bij de meeste huurwoningen, van een corporatie of een particulier, moet je zelf nog je contract voor elektra, verwarming, internet enzovoorts regelen. Op het oog lijkt de kale huur dan wellicht laag, maar daar komt nog heel wat bij. Dat is voor een individuele consument veel gedoe om te regelen. Bovendien kun je dan geen gebruik maken van het schaalvoordeel dat wij wel hebben, waardoor we die bijkomende diensten tegen aanmerkelijk lagere kosten aan onze bewoners kunnen aanbieden.’
De duurste en daarmee ook de grootste woningen in North & West House worden veelal gebruikt als friends-appartementen. De huurders, vaak vrienden of collega’s, delen daarbij in een appartement de keuken en de woonkamer, maar hebben voor € 800 per persoon dan wel elk een eigen en gelijkwaardige badkamer en slaapkamer. ‘Heel eerlijk gezegd wisten wij ook niet of dit concept in Nederland zou aanslaan, maar de ongeveer 285 friends-appartementen in beide gebouwen waren binnen no time verhuurd. Overigens niet alleen aan friends, maar bijvoorbeeld ook aan kleine gezinnen die de extra slaapkamer hebben omgedoopt tot kinderkamer.’
Veredelde studentenhuisvesting
Kuijpers kent de kritiek op friends- en community-concepten. Ze worden vaak weggezet als veredelde studentenhuisvesting en ontwikkelaars en beleggers zouden hoofzakelijk ontwikkelen om zoveel mogelijk woningen op zo min mogelijk ruimte te stapelen. ‘Vaak wordt er geoordeeld zonder dat men eigenlijk weet hoe zo’n woonconcept eruit ziet en wat het de bewoners biedt. Ik weet niet hoe jij erbij zat als student, maar de studio’s die wij binnen OurDomain aanbieden zijn kwalitatief totaal niet te vergelijken met wat je kreeg in een doorsnee studentenhuis. Hetzelfde geldt voor de friends-woningen. Iedereen die daar binnenstapt, is verbaasd over de kwaliteit en beleving. Ons bewijs is de bewonerstevredenheid, en daar doen we het voor.’
Studenten en starters kunnen op basis van een campuscontract hier de start van hun wooncarrière maken, zegt Kuijpers. ‘Ook die doelgroep zul je onderdak moeten bieden als je de brede woonbehoefte wilt invullen. Mensen die al een fase verder zijn maar nog geen eigen woning hebben, kunnen in de twee nieuwste gebouwen wonen op basis van een regulier huurcontract. Ook daarbij gaat het vaak om jonge starters, maar ook een enkele seniore woningzoeker die elders zijn woonwens niet kan vervullen. Een aanzienlijk deel van onze bewoners werkt in het Amsterdam UMC, tegenover het woningcomplex, maar ook voor andere woningzoekers is deze plek een steeds beter alternatief voor de binnenstad. Amstel III wordt steeds meer een aantrekkelijke stadswijk, die met de trein maar ongeveer 20 minuten reizen ligt van hartje Amsterdam of het centrum van Utrecht.’
Te weinig oog
De (lokale) overheid heeft volgens hem nog te weinig oog voor de rol die dit flexibele woonaanbod kan spelen bij het oplossen van de ergste woningnood. ‘Er wordt door beleidsmakers hoofdzakelijk gekeken naar het sociale huursegment, terwijl veel woningzoekenden daar, gelet hun inkomen, al niet meer voor in aanmerking komen. Daar komt bij dat veel corporaties niet de slagkracht hebben om voor die doelgroep veel woningen bij te bouwen. Het koopsegment zit ook vast, omdat woningzoekers aanzienlijke hypotheken moeten aangaan om iets te kunnen kopen en ze gewoon blijven zitten als ze al iets hebben. Beleggers als Greystar hebben wel de ruimte om nieuw aanbod te creëren, en de vraag is er ook.’
Ook het type woningen dat over het algemeen wordt gebouwd, matcht volgens Kuijpers steeds minder met de vraag. ‘Van de pakweg 7,5 mln woningen in ons land bestaat het grootste deel uit eengezinswoningen of 3- en 4-kamerappartmenten, allemaal gericht op meerpersoonshuishoudens. Die blijven we maar bijbouwen, hoewel de demografische ontwikkelingen gewoon duiden op vergrijzing en verkleining van de huishoudens. Een groot deel van de huidige bewoners in eengezinswoningen woont daar gezien hun latere levensfase eigenlijk al niet meer passend in. Een goed alternatief is er echter nauwelijks, en dat zie je ook bij andere specifieke doelgroepen als studenten en starters.’
Huisvesting voor senioren
Het tekort aan passende woningen voor senioren heeft er mede voor gezorgd dat Greystar in Nederland een eerste stap gaat zetten in het ontwikkelen van huisvesting voor die doelgroep. Onder de naam OurDomain Utrecht Merwede realiseert de ontwikkelaar nu 80 appartementen voor senioren, in een community-concept dat vergelijkbaar is met de concepten die bij Holendrecht en onlangs bij de Blaak in Rotterdam zijn gerealiseerd. OurDomain Utrecht Merwede is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone, waar Greystar in totaal 1200 woningen gaat realiseren.
In Amerika, waar het de grootste ontwikkelaar en investeerder in huurwoningen is, richt Greystar zich al veel langer ook op senioren. ‘Daar is een specifiek woonproduct voor deze doelgroep veel gebruikelijker. Hier in Nederland zijn we toch heel erg gehecht aan grondgebonden woningen. En wie ziet nou niet zijn ouders het liefst zo lang mogelijk in de ouderlijke woning blijven? Maar de realiteit voor senioren is ook dat een periode van vijf jaar opeens te lang kan zijn om nog een stap te maken naar een meer passende woning.’
Lastig te over te halen
Greystar mikt met zijn eerste Nederlandse ‘seniorenwoningen’ zowel op de doelgroep huidige woningbezitters als bewoners van een sociale huurwoning, in het besef dat beide groepen vooralsnog lastig te over te halen zijn om door te stromen. Enerzijds omdat het alternatieve aanbod er gewoon niet is, aan de andere kant ook omdat veel ouderen nooit meer zo goedkoop kunnen wonen als in hun huidige woning.
In het geval van een koopwoning is de hypotheek vaak al (bijna) helemaal afgelost en bestaan de maandelijkse woonlasten hoofdzakelijk nog uit de rekening voor gas–water–licht. Ook speelt voor senioren de eigen woning een belangrijke rol in hun verdere financiële toekomst, bijvoorbeeld voor een wereldreis, het inkopen van zorg of iets nalaten aan de kinderen. ‘Stuk voor stuk legitieme argumenten’, vindt ook Kuijpers. ‘Je hebt het gevoel dat je rijk bent. Maar de realiteit is dat die ‘rijkdom’ vastzit in de stenen, en je er als oudere dus niets mee kunt. Bovendien gaat het vaak om woningen waaraan het nodige verduurzaamd moet worden, wat de huidige bewoners zelf niet meer zullen doen. Maar laat je dan een volgende generatie die verduurzamingsklus na of verkoop je nu je huis en speel je daardoor financiële ruimte vrij om een woning te huren die beter bij je past?’
Voor bewoners in het gereguleerde segment geldt dat je vast niet iedereen met een lage huur zult kunnen overhalen om over te stappen naar een duurdere vrije sectorwoning. ‘Als je echter daadwerkelijk de cost of living van zo’n woning in beeld brengt in vergelijking met een zogenaamd lagere huur waar alles nog bijkomt, schets je wel een reëler beeld. In veel gevallen ben je per saldo helemaal niet duurder uit.’
Hele markt nodig
Afgaande op de jongste maatregelen die lokale politici in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen propageerden om woningbeleggers aan banden te leggen is Kuijpers niet heel positief over het snel inlopen van de woningnood. ‘Een project als OurDomain Amsterdam South East zou onder de huidige condities niet meer gerealiseerd kunnen worden in Amsterdam vanwege de druk op de huurprijzen, het minimale aantal vierkante meters waarop nu wordt gestuurd en de hogere grondprijzen. Dat staat nog los van de stijging van de bouwkosten. Er wordt nu grote voortvarendheid van corporaties verwacht, maar je lost het probleem van de woningmarkt niet op door het ene deel te stimuleren en het andere deel plat te reguleren. Je hebt de hele markt nodig. Als je ziet hoe blij onze bewoners zijn met hun middenhuurwoning, zeg ik: Omarm dat dan.’
