Er zijn nog mensen die geloven dat de 900.000 woningen er wel komen. Dit bleek vorige week in een debat met ruim 200 vastgoedspecialisten ter gelegenheid van 25 jaar Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
Vier forumparticipanten van uiteenlopende snit en achtergrond – Tom Berkhout (hoogleraar en voorzitter van het Vastgoedkenniscentrum), Hans Grönloh (KPMG Accountants), Hans van der Ploeg (directeur VBO, de vereniging van makelaars en taxateurs) en Hein Wegdam (directeur van ING Real Estate Finance) – poneerden stellingen onder leiding van gespreksleider, PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
Mouwen opstropen
Hans van der Ploeg tekende voor de stelling dat het bouwen van 900.000 woningen vóór 2030 feitelijk en financieel onmogelijk is. ‘Natúúrlijk gaat het niet lukken.’ Hij richtte zich even rechtstreeks tot de minister. ‘Fijn, Hugo, je bent een Rotterdammer, je wilt de mouwen opstropen en aan de slag, maar waar? En wie gaan de huizen bouwen?’ Van der Ploeg ziet veel problemen, zoals gestegen bouwkosten, grondprijzen in gemeenten en financiering. ‘Alleen al met doorrekenen zijn we bezig tot 2030.’
In de zaal was de meerderheid het met hem eens, maar ruim 40% was het oneens met de stelling. Van Enk vroeg tevergeefs aan de optimisten zich te melden. Berkhout kon zich niet langer inhouden: ‘Het realiseren van die 900.000 woningen is volstrekt onmogelijk, alleen al financieel. Daarnaast worden er woningen aan de voorraad onttrokken en die komen er ook nog eens bij. De zaak zit op slot, en er gaat ook niets meer gebeuren dankzij een bepaalde partij die onlangs bij verkiezingen goed scoorde.’
Volgens Wegdam is financieren misschien nog wel mogelijk, maar hij zag het verder ook somber in. Met vooral problemen ‘qua materialen, qua mensen, qua uitvoering en alles wat erbij komt kijken. Het wordt heel lastig, zo niet onmogelijk.’
‘Hoe kunnen mensen het oneens zijn met deze stelling?’ vroeg Berkhout zich af.
Valueren van duurzaamheid
De meerderheid was het eens met de stelling dat een taxateur geen correcties mag toepassen op waarderingen die verband houden met duurzaamheid. De taxateur moet slechts de markt interpreteren. De stelling van Hans Grönloh was aanleiding voor Wegdam om te vertellen dat al in 2018 een groep taxateurs bij ING werkte aan het valueren van duurzaamheid. De factoren die daarbij een rol speelden werden vastgelegd en uiteindelijk is een paragraaf opgesteld die geschikt was voor de praktijk. ‘Maar die wordt nog steeds niet gebruikt,’ aldus Wegdam. ‘Terecht niet’, aldus Berkhout. Wegdam wees erop dat in 2019 voor bijvoorbeeld een green label wel kon worden aangetoond dat de transactiewaarde 13% hoger lag.
Praktisch als de aanwezigen waren, stelden ze voor duurzaamheid indirect te kwantificeren: wat kost het bijvoorbeeld om een gebouw met label D tot een gebouw met label C te maken, stelde scheidend ceo van Cushman Wakefield, Jeroen Lokerse, voor. Of wat voor slag moet je maken om een ‘bruin’ gebouw ‘groen’ te maken en wat zijn dan je kosten? (Berkhout)
Vage normen
De meeste aanwezigen waren het eens met de stelling dat de normen van duurzame gebouwen in Nederland te vaag zijn en onvoldoende ambitieus om de 2030- en 2050-klimaatdoelen te bereiken. In een toelichting op zijn stelling vroeg Wegdam: ‘Wie weet waar we moeten zijn in 2030? Wie heeft dat paraat? Weten we dat wel precies, want de normen zijn vaag.’
De meeste aanwezigen waren het ook eens met het voorstel van Berkhout om voor beleggingsvastgoed een vierde box te maken. Berkhout vindt het een groot bezwaar dat een belegger met een vakantiewoning die in waarde stijgt duizenden euro’s aan vermogensbelasting moet ophoesten. ‘Aandelen en obligaties maak je liquide, vastgoed niet’, zei hij. Hij wil daarom een nieuwe box 4. Als heffing vindt hij een percentage van de WOZ-waarde fair. ‘Dan zijn we klaar!’
Een krappe meerderheid kreeg Hans van der Ploeg voor zijn stelling dat een modelwaarde de taxateur niet vervangt. Volgens Van der Ploeg zijn er te veel grote afwijkingen in de modelwaarde. Dat blijkt bijvoorbeeld bij de (modelmatige) vaststelling van de WOZ-waarde. Van de protesten wordt 30% toegekend, wat leidt tot aanpassingen. ‘De modellen zijn dus niet in orde’, zei hij.
Wegdam durft bij grote datasets wel op modellen te vertrouwen en wees erop dat het voor consument (en bank) veel goedkoper is dan een fysieke taxatie. Hij snapt dat bij commercieel vastgoed altijd een taxateur nodig is. ‘We moeten wel proberen meer naar het model te gaan.’
Van der Ploeg vindt bij laag-risicofinancieringen een model heel bruikbaar, maar de taxateur blijft volgens hem ‘essentieel’, met name als er een waardedaling is.
Hans Grönloh kreeg geen meerderheid voor zijn stelling dat voor gebruikers van jaarrekeningen de marktwaarde van het vastgoed niet relevant is. Hij wees erop dat beursgenoteerde vastgoedondernemingen vrijwel allemaal een stevige discount noteren ten opzichte van de getaxeerde waarde.
Hein Wegdam kreeg geen meerderheid voor zijn stelling dat banken zich nadrukkelijker moeten mengen in het maatschappelijke debat, inzake de woningbouwsector, het imago van (particuliere) vastgoedbeleggers en de verduurzamingsslag.
Hans Grönloh kreeg ook geen meerderheid achter zijn stelling dat de accountant vrij moet zijn de taxaties van en voor een klant te gebruiken voor het beoordelen van taxaties van andere klanten.
Meer achtergronden, stellingen en uitslagen in de editie van PropertyNL die op 21 april verschijnt.
