De druk op het middensegment van de huurmarkt bereikt een nieuw dieptepunt voor woningzoekenden. Het aanbod blijft dalen en de concurrentie per woning groeit tot ongekende hoogte, blijkt uit een data-analyse van huurwoningplatformen Huurwoningen.nl en Pararius.
In het eerste kwartaal van 2025 kreeg een middenhuurwoning gemiddeld 115 reacties. In grote steden als Rotterdam, Utrecht en Amsterdam loopt dit op tot meer dan 400 reacties per woning. Tegelijkertijd zijn woningen steeds korter beschikbaar. In de grote steden staan ze gemiddeld slechts zes dagen online.
Huurwoningen in het middenhuursegment vallen qua prijs tussen sociale huur (€ 900,07) en de vrije sector (€ 1.184,82). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn de huurprijzen van woningen met minder dan 187 WWS-punten gereguleerd. De maximale huurprijs bij 186 punten bedraagt sinds 1 januari 2025 € 1.184,82 per maand. De wet is bedoeld om middenhuur betaalbaar te houden en het aanbod van gereguleerde huurwoningen uit te breiden, maar in de praktijk lijkt het tegenovergestelde te gebeuren.
Afnemend aanbod
Het aantal beschikbare huurwoningen neemt structureel af, terwijl de vraag blijft groeien. In het eerste kwartaal van 2025 lag het aantal aangeboden middenhuurwoningen 12,7% lager dan een jaar eerder. Tegelijkertijd worden er al meerdere kwartalen achtereen meer woningen verhuurd dan dat er (op)nieuw op de markt komen.
Het aantal reacties op een beschikbare huurwoning in het middensegment is in het afgelopen jaar meer dan verdubbeld. In het eerste kwartaal van 2025 ontving een huurwoning gemiddeld 115 reacties, tegenover 56 in dezelfde periode een jaar eerder. Voor huurders betekent is er nauwelijks tijd om te reageren, laat staan om te kiezen. Terwijl het aanbod steeds verder slinkt, blijft de vraag groeien. De concurrentie per woning is in korte tijd sterk toegenomen, wat voor woningzoekenden betekent dat de kans op toewijzing in de middenhuur kleiner is dan ooit.
Ontwikkelingen in de G5
In de vijf grootste steden van Nederland zijn huurwoningen in het middensegment nog steeds extreem gewild. In Amsterdam kwamen er in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 425 reacties binnen op een woning in dit segment, terwijl een woning in de vrije sector gemiddeld 45 reacties ontving.
Ook in Utrecht is de belangstelling fors: 430 reacties in de middenhuur tegenover 58 in de vrije sector. Rotterdam liet vergelijkbare cijfers zien, met gemiddeld 456 reacties per woning in het middenhuursegment en 74 in de vrije sector. In Den Haag reageerden gemiddeld 308 woningzoekenden op een middenhuurwoning, tegenover 60 bij een woning in de vrije sector. Eindhoven vormt hierop geen uitzondering: 271 reacties op een woning in het gereguleerde segment, vergeleken met 64 in de vrije sector.
Huurwoningen korter aangeboden
De doorlooptijd van huurwoningen in het middensegment is het afgelopen jaar fors gedaald. In het eerste kwartaal van 2025 stond een woning in dit segment gemiddeld nog maar 9 dagen online, tegenover 16 dagen een jaar eerder. Daarmee is het verhuurproces in korte tijd bijna gehalveerd.
De vrije sector laat een iets ander beeld zien: daar bleef de doorlooptijd in het afgelopen jaar schommelen tussen de 19 en 22 dagen. In het eerste kwartaal van 2025 was dit 20 dagen. Het contrast onderstreept hoe groot de druk op de middenhuur is. In de vijf grootste steden van Nederland stond een huurwoning in het middensegment gemiddeld nog maar 6 dagen online in het eerste kwartaal van 2025. Ter vergelijking: woningen in de vrije sector stonden gemiddeld 19 dagen online.
Jasper de Groot, directeur van Pararius: ‘Als woningen binnen een week worden verhuurd, is er geen sprake meer van gezonde marktwerking, maar van schaarste die zichzelf versterkt. Huurders hebben geen tijd, geen keuze en nauwelijks perspectief. Betaalbaarheid werkt alleen als het gepaard gaat met voldoende beschikbaarheid, en daarvan is absoluut geen sprake.’
Uitgepond
In het eerste kwartaal van 2025 is het gemiddelde oppervlak van een verhuurde middenhuurwoning gedaald ten opzichte van een jaar eerder, van 65,1 naar 63,9 m². Tegelijkertijd worden in de vrije sector juist de grotere woningen verhuurd. De kleinere, vaak betaalbaardere woningen zijn daar grotendeels verdwenen, veelal omdat ze zijn uitgepond.
Uit data van Pararius blijkt dat in het eerste kwartaal van 2025 ruim 1.800 huurwoningen werden uitgepond. Dat is een stijging van 70,4% ten opzichte van een jaar eerder. De uitgeponde woningen zijn gemiddeld 69 m² groot, wat aanzienlijk kleiner is dan de 86 m² van woningen die nog wel worden verhuurd.
Kleinere woningen worden uit de vrije sector gehaald en verkocht, terwijl er nauwelijks nieuwe woningen bij komen. Het gevolg: minder keuze, minder ruimte en meer druk op de schaarse woningen die nog wel worden aangeboden.
Nog dramatischer
De situatie is volgens Vastgoed Belang, de belangenorganiatie voor particuliere verhuurders, in werkelijkheid nog dramatischer. 'Hoewel de nieuwste cijfers van het Kadaster al alarmerend zijn, is de werkelijkheid nóg erger is dan uit deze rapportage blijkt. In de nieuwste cijfers is namelijk 80 procent van de verhuurders buiten beschouwing gelaten', meldt Edward Touw, dirceteur van Vastgoed Belang.
Volgens Vastgoed Belang ziet het Kadaster een particuliere verhuurder in zijn nieuwste publicatie als iemand met minstens drie woningen, maar ruim 300.000 verhuurders verhuren slechts één of twee woningen. 'Het werkelijke beeld van de huurmarkt is dus waarschijnlijk nog slechter, mede omdat juist kleine verhuurders zich vaker gedwongen zien om hun huurwoningen te verkopen door de onredelijk hoge belastingdruk in box 3. In het kwartaalbericht van Q4 2024 werd deze groep voor het eerst wél meegenomen, na herhaaldelijk aandringen van onder andere Vastgoed Belang.'
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang: 'Het is teleurstellend dat het Kadaster verhuurders met één en twee huurwoningen nu weer buiten beschouwing laat. Het is de groep die bijna allemaal in box 3-belasting betalen en dus het hardst geraakt wordt.'
Verschuiving
Daarnaast ziet Vastgoed Belang dat een verschuiving plaatsvindt van het sociale en middensegment naar de vrije sector. De gemiddelde verkoopprijs van een door een verhuurder verkochte woning bedroeg € 380.000, terwijl verhuurders die huurwoningen aankopen daar gemiddeld € 540.000 tot € 700.000 voor betaalden.
Verra: 'Die verschuiving bevestigt waar wij eerder voor waarschuwden: door alle regulering en fiscale maatregelen wordt het verhuren van woningen in het sociale en middensegment onmogelijk. De hogere aankoopprijs wijst er namelijk op dat deze woningen in de vrije sector worden verhuurd. De overheid verergert de woningcrisis op deze manier.'
Gerelateerde artikelen:
