De vastgoedsector zal moeten veranderen om in het speelveld van conjunctuur, oplopende rente en inflatie en de Hugo-regels nog een boterham te kunnen verdienen. Met minder is echter ook nog veel mogelijk, bleek tijdens de Dag van de Projectontwikkeling.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
De Dag van de Projectontwikkeling (DVDP) beleefde dit jaar een jubileum. Voor de tiende keer kwamen projectontwikkelaars, gemeenteambtenaren en andere spelers bijeen om te praten over de jongste ontwikkelingen in vastgoed en de inrichting van ons land. Echt vrolijk wilde het aanvankelijk maar niet worden.
Wakker worden
De dag met het motto ‘Verbeter jezelf, begin bij de wereld’ begon met een zangeres die vanachter een vleugel een zwaarmoedig liedje bracht met als titel ‘Word wakker’, waarbij het publiek nog even duidelijk werd gemaakt wat ‘we’ Moeder Aarde allemaal aandoen. Om die boodschap te benadrukken kwam er tegen het eind van het liedje een kleuterklas van een lokale Montessorischool met een bloem het podium in de Haagse Fokker Terminal op om het refrein van het liedje mee te zingen.
‘Ik hoop dat jullie wakker geschud zijn’, opende Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter het plenaire deel van de DVDP. ‘Wij zijn er om die omgeving te maken. Neem die kleutertjes mee in de besluitvorming. Er is van alles aan de hand waarvan je eigenlijk in de verlammende modus kunt schieten: de conjunctuur, de bouwkosten, de rente, de consumenten die niet durven kopen. Maar tegelijkertijd is in ons vak de drijvende kracht: gaan en blijven gaan. Hoe kan het wel?’
‘We hebben rituelen nodig’
Volgens dr. Danielle Braun, bekend van leuke filmpjes op LinkedIn, maar bovenal corporate antropoloog, spreker en auteur van managementboeken, is het helemaal niet erg dat de sector worstelt met de transitie naar een nieuw, duurzaam verdienmodel. ‘We hebben helemaal geen nieuwe modellen nodig. Alles is al een keer gedaan. We hebben rituelen nodig.’
Het veranderproces gebeurt volgens haar niet in twee stappen – afstand doen van het oude en het nieuwe aanvaarden – maar in drie stappen. Bij majeure veranderingen zijn er zogeheten rites de passage nodig. Veel westerse organisaties hebben volgens Braun de neiging om die fase – het ondertussen ofwel liminaliteit – af te dichten. ‘Je leert echter van een situatie waarin je het even niet meer weet. Tijden van stress zijn ook vaak de periodes dat je vrienden je vrienden niet meer blijken te zijn. Dat ligt niet aan je vrienden; dat ligt aan jezelf. Je bent veranderd. Times of stress are times of growth.’
Het is volgens Braun zaak dat ontwikkelaars nieuwe totems bouwen en bestaande vernieuwen. Verwijzend naar de andere visie waarmee nu naar (historische) sociale kwesties als ons koloniale verleden wordt gekeken: ‘Misschien is het wel tijd voor een sociale revolutie.’ En richting de projectontwikkelaars: ‘Hoe jullie bouwen verdeelt of verbindt mensen.’
Nog een wereld te winnen
Het hoofdgerecht van de jubileum-editie van de DVDP werd na de lunch opgediend. Hugo de Jonge gaf opnieuw als woonminister acte de présence. ‘De insteek was een jaar geleden om de regie te hernemen, al merk ik nu ook dat bij een enkele gemeente of provincie, maar ook bij de mensen hier in de zaal, het enthousiasme wat afneemt. Regie betekent soms ook dat partijen minder ruimte krijgen. Maar het algemene belang is dat het ons lukt om die volkshuisvestelijke opdracht in te vullen.’
Die opdracht is een jaar na Hugo’s eerste optreden voor de ontwikkelaars nog veel groter, terwijl het gesternte waaronder dat moet gebeuren veel slechter is. De Jonge stelde vast dat projecten nu stokken, terwijl in 2022 nog 90.000 woningen aan de voorraad werden toegevoegd. ‘Dat was meer dan voorzien. Maar tegelijkertijd is er nog een wereld te winnen om het uiteindelijke doel te halen. Er komt een dip aan. Het beste is om die zo klein en kort mogelijk te houden.’
Hij hoopt dat de markt zich zo snel mogelijk aanpast aan de nieuwe marktomstandigheden. Er moet zo snel mogelijk worden gebouwd wat er al is vergund en er moet zo snel mogelijk worden vergund wat op korte termijn ontwikkeld kan worden. Daarom kwam De Jonge onlangs met een nieuw potje van € 250 mln om ieder geval de projecten die al vergund zijn snel vlot te trekken. Het gaat daarbij om projecten die binnen 12 maanden moeten starten, waarmee 30.000 woningen van een langdurige vertraging kunnen worden gered.
‘Beroepsprocedures afschaffen’
Hoewel er volgens De Jonge slagen worden gemaakt bij de uitwerking van de Regionale Woondeals, is er nog niet voor alle toezegde aantallen een plek om te beginnen, of het gaat om locaties die ‘moeilijk’ zijn. ‘Wat we nodig hebben, is dat er overleg wordt gevoerd tussen markt, overheid en corporaties. Welke locaties gaan naar achteren, welke naar voren? Eerlijk zijn naar elkaar. Hoe kan het wel en snel? Niemand kan nu zeggen ‘maar jouw kant van de boot is lek’. Er moeten bondgenootschappen ontstaan. Daarbij moet je ook de durf hebben om een discussie te beslechten, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwen in de Gnephoek.’
Hij zegt zich bewust te zijn van de lange duur die aan projectontwikkeling is verbonden. ‘Er gaat heel veel tijd verloren aan planvorming.’ Om die lange periode van onzekerheid voor ontwikkelaars in te korten, wil De Jonge in ieder geval af van de beroepsprocedure bij de Raad van State. ‘De rechtsbescherming is totaal uit balans in ons land. Recht op uitzicht lijkt wel belangrijker dan recht op een woning. We moeten af van die verjaardagen waarop iemand trots vertelt dat hij een woontoren heeft weten tegen te houden. Het zou schaamte moeten opleveren.’
Toch is hij niet somber gestemd. ‘We hebben echt voor hetere vuren gestaan. We’ve been there. Met meer regie en meer tempo kunnen we meer betaalbare woningen bouwen.’
Meer voorspelbaar
Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, en Uitzetter plaatsten daarna nog enkele kanttekeningen bij het beleid van De Jonge. Van Rijn heeft waardering voor de stimuleringsplannen van De Jonge, waaronder het snel bijbouwen van flex-woningen, maar wijst ook op de noodzaak van stabiliserende maatregelen. ‘Als corporaties hebben wij van oudsher een langetermijnrelatie met onze huurders. Daar past de samenwerking met een gebiedsgerichte ontwikkelaar bij. Dat komt niet altijd van de grond, omdat de woningmarkt heel erg gesegmenteerd is geraakt.’
Woningbouw moet wat Van Rijn betreft veel meer voorspelbaar worden. ‘Ga taakstellend werken op die locaties waar betaalbaarheid niet direct een issue is. Regionale woondeals zijn mooi, maar ze moeten wel werken. De aantallen die in de ambitie worden genoemd moet je ook kunnen realiseren.’
Uitzetter voegde daaraan toe: ‘Ook in dit geval is het locatie, locatie, locatie, maar ook: hoe lang mogen we doen over projecten? Dat het sneller kan, blijkt ook uit de flex-woningen die nu in hoog tempo worden gerealiseerd. Een reëel probleem is ook de capaciteit bij gemeentelijke organisaties in het vergunningstraject. De minister zou bij een taakstelling behalve de aantallen en de betaalbaarheid ook de uitvoering moeten meenemen.’
Knop betaalbaarheid
Door meer industrieel en gestandaardiseerd te bouwen zijn er volgens De Jonge minder specifieke lokale regels nodig om bouwprojecten in de hand te houden. Het schroeven aan de knop betaalbaarheid werpt volgens de minister, in weerwil van de klagende ontwikkelaars en beleggers, nu al zijn vruchten af. ‘In 2016 bestond maar 30% van de vrije sector uit middenhuur, in 2021 is dat 80%. De huuropslag bij nieuwbouw kan ontwikkelaars en corporaties helpen om projecten alsnog rond te rekenen. De problemen met middeninkomens die klem zitten op de woningmarkt worden alleen maar groter.’
Mismatch vraag en aanbod
Onder het motto ‘Verbeter de wereld: bouw voor de woonwens!’ lichtten brancheorganisatie Woningbouwers.nl en senior-onderzoekers Friso de Zeeuw en Geurt Keers in een sessie de discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt toe.
Allereerst zette Jannes van Loon namens Woningbouwers.nl de situatie op de woningmarkt uiteen, wat de organisatie eerder ook al deed bij een Vogon-symposium. ‘Het marktbeeld is behoorlijk omgeslagen. We zien een enorme daling van het aantal verkopen. Consumenten zijn zich echt anders gaan gedragen sinds de zomer van 2022. Sindsdien waren er elk maand 20% minder verkochte nieuwbouwwoningen ten opzichte van voorgaande jaren. Dit jaar zal het 55% minder zijn dan het langjarig gemiddelde. In het eerste kwartaal van 2023 waren er vrijwel geen transacties met nieuwbouwwoningen van particuliere beleggers.’
Fundament is goed
Tot zover het slechte nieuws. Het fundament onder de woningmarkt is volgens Van Loon goed. ‘Nederland is zeer competitief als we kijken naar onder meer innovatiekracht en opleidingen. Er zijn meer vacatures dan werklozen en immigratie is cruciaal om die vacaturehonger te stillen.’ Het is fijn opereren in schaarste, wil Van Loon maar zeggen. De huiseigenaar staat er volgens hem goed voor qua vermogen. Het volkshuisvestelijke beleid zal ook zijn effect hebben op het nieuwbouwsegment. ‘Met alle nieuwe regels hebben zowel eigenaar/bewoners als beleggers liever een woning met een A+++ dan een F-label. Wat je aan nieuwbouw in de vrije sector kunt ontwikkelen wordt alleen maar aantrekkelijker.’
Daarbij constateert hij wel een mismatch tussen het (geplande) aanbod en de vraag. ‘Het beleid is binnenstedelijk, maar de marktvraag is buitenstedelijk. 70% van de nieuwbouw is binnenstedelijk, en dan vooral appartementen. Maar het allergrootste probleem voor ontwikkelaars is wel de 2/3 betaalbaarheidsnorm die daarboven is gehangen. Als je vorig jaar een stuk grond hebt gekocht, kom je nu niet meer uit.’
Vijf misvattingen
Ook senior-onderzoekers Friso de Zeeuw en Geurt Keers stellen op basis van de vijfjaarlijkse woononderzoeken dat de werkelijke woonwensen van burgers uit beeld worden gehouden. Ze maakten een lijstje met vijf misvattingen die volgens hen ten grondslag liggen aan de vaste koers op binnenstedelijk bouwen, waaronder de veronderstelde vraag naar appartementen vanuit starters en senioren die kleiner zouden willen wonen. Bovendien zou er al een overmaat aan eengezinswoningen zijn.
Niets van waar, meent emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling De Zeeuw. ‘De woonwens van starters is gedifferentieerd; de helft wil een eengezinswoning in het groen. De ouderen die willen verhuizen, willen juist een groot appartement buiten de steden. Bovendien bestaat maar 10% van de zoekenden uit 65+’ers. De meeste ouderen wonen naar wens. Als je iets wilt doen voor de woningmarkt, dan moet je je richten op doorstromers, gezinnen. Daar zit 60% van de markt.’
Initiatieven als woningsplitsing die nu weer in de mode lijken te raken voor de huisvesting van onder meer ouderen en starters, vindt hij marginaal. ‘Ik kan me nog herinneren dat in de jaren ’70 een dergelijk initiatief in een gemeente als Bergen lachwekkend bejegend werd. Theoretisch is het aardig, in de praktijk is het kansloos als grote oplossing. Er is zeker een publiek voor, maar de belangstelling wordt beperkter naarmate je meer ruimte deelt.’
Vernieuwing duurt te lang
Keers, voormalig directeur van Rigo: ‘Je moet ook rekening houden met de dynamiek in een wijk. Neem de woonzorgcentra die in het verleden als oplossing werden gepropageerd of nu de optophutjes. In zijn algemeenheid duurt de vernieuwing te lang. Tegen de tijd dat de woningen voor specifieke doelgroepen zijn gerealiseerd, zijn de wijken op natuurlijke wijze al verjongd.’
De Zeeuw wil de belemmeringen wegnemen die grootschalige nieuwbouw tegenhouden. ‘Gezinnen zoeken eengezinswoningen in de wei. De belangstelling van stedelijk wonen is van 2018 tot 2021 afgenomen van 40 naar 30%. Toch hebben veel gemeenten de wens om in de meest vervuilde stedelijke omgevingen een gezonde wijk neer te zetten. Daar zit een zekere spanning in.’
