Betaalbare huurwoningen aanbieden voor de lagere inkomens levert geen ‘profit centre’ op, volgens columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
Met enige regelmaat komt de vermeende rijkdom van woningcorporaties ter sprake. Het is alweer zes jaar geleden, maar de uithaal van de toenmalige minister Blok is niet vergeten. In een interview met het Algemeen Dagblad in december 2016 had hij het over een Dagobert Duck-complex. Woningcorporaties zijn gierig en zitten hun stuivers te poetsen in plaats van die in te zetten voor woningbouw, was de mening van Blok. Hij dreigde toen met een verdere verhoging van de verhuurderheffing als woningcorporaties niet meer zouden bouwen.
Een ander vaak gehoord geluid is dat de corporatiewoningen beter aan een belegger verkocht kunnen worden. Woningcorporaties zetten de hoge marktwaarde van de huurwoningen niet in; er zijn stille reserves die onbenut blijven. Beleggers zouden de huurwoningen efficiënter exploiteren, en dat is welvaart verhogend.
Onlangs heeft Follow the Money zich in deze rij aangesloten met een artikel over de rijkdom van woningcorporaties. De strekking van het artikel is dat woningcorporaties steeds rijker worden en huurders steeds armer. Woningcorporaties zijn winstmachines en die winst potten ze alleen maar op.
Om te zien wat hiervan klopt, is het goed de drie belangrijkste manieren langs te lopen waarmee woningcorporaties over geld kunnen beschikken.
De eerste geldbron is de nettohuur uit de exploitatie van de huurwoningen. Na aftrek van alle kosten, inclusief de rentelasten, blijft er bij de gemiddelde woningcorporatie een surplus over, de operationele kasstroom geheten, van circa € 1000 per woning per jaar. De noodzakelijke verbeterinvesteringen voor verduurzaming en renovatie zijn dan echter nog niet meegeteld. Deze uitgaven zijn bij de meeste woningcorporaties hoger dan de operationele kasstroom. Bovendien leveren verbeterinvesteringen bij de meeste woningcorporaties geen inkomsten op. Dat betekent dat er veelal extra geleend moet worden om de bestaande woningvoorraad bij de tijd te houden. Dat is geen duurzaam verdienmodel.
De tweede geldbron is het aantrekken van leningen. Woningcorporaties hebben, zeker na de afschaffing van de verhuurderheffing, ruime mogelijkheden om geld te lenen. De normen van de toezichthouders bieden daar de mogelijkheid toe. De Nationale prestatieafspraken tussen het ministerie voor VRO en Aedes leiden er ook toe dat deze leningsruimte benut gaat worden, onder meer voor een verdubbeling van de nieuwbouw. Er zit wel een addertje onder het gras. Investeringen in nieuwe woningen zijn bij woningcorporaties onrendabel. De komende jaren is veel lenen mogelijk, maar dit gaat vanwege de onrendabele top ten koste van het eigen vermogen. Bovendien is de nettohuur van een nieuwe woning momenteel niet meer genoeg om de gestegen rentelasten te dekken. Het feit dat er sprake is van een leencapaciteit wil dan ook nog niet zeggen dat er sprake is van rijkdom.
Tot slot is de derde geldbron de verkoop van huurwoningen. Woningcorporaties verkopen de laatste tijd in beperkte mate en dan vooral aan eigenaar–bewoners. Verkoop vindt plaats op basis van het portefeuillebeleid; zo worden bijvoorbeeld grote gezinswoningen vervangen door kleinere woningen voor de doelgroep. Meer verkopen zou ook de financiën kunnen verbeteren. Er is echter een tekort aan betaalbare huurwoningen. Dat impliceert dat de verkoop gecompenseerd dient te worden door extra nieuwbouw. Los van de vraag of er locaties beschikbaar zijn voor de extra nieuwbouw, levert verkoop en vervolgens nieuwbouw weinig tot geen financiële winst op.
Samenvattend: de rijkdom van de woningcorporaties is een mythe. Betaalbare huurwoningen aanbieden voor de lagere inkomens levert geen ‘profit centre’ op. Dat is ook niet de maatschappelijke rol die woningcorporaties hebben. Er is alleen maar rijkdom als de keuze wordt gemaakt om de corporatiesector sterk te laten krimpen. Dan komt er via de verkoop van woningen geld vrij dat niet hoeft te worden geherinvesteerd. Dat is een politieke keuze die met het grote tekort aan betaalbare huurwoningen gelukkig niet wordt gemaakt.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
