Voor een gezond investeringsklimaat is duidelijkheid over indexaties op de lange termijn nodig, maar juist daarin voorziet het huidige wetsvoorstel Betaalbare huur niet, stelt Capital Value.
Door verschillende methoden te hanteren voor het bepalen van de jaarlijkse indexering van de huurprijzen wordt het volgens Capital Value voor huurder, verhuurder, belegger en taxateur onmogelijk om op de langere termijn de toegestane wettelijke verhoging te kunnen voorspellen.
Daarnaast gelden bij veel nieuwbouwprojecten ook lokale regels ten aanzien van middenhuurwoningen. Voor meer investeringen in nieuwbouw is het naar inzicht van de woningbelegger noodzakelijk eenduidigheid te hebben in de indexatie van huurprijzen. Dat zou kunnen door de WWS-tabel zodanig te indexeren, dat de jaarlijkse indexatie van huren volgens de ‘Wet Nijboer’ mogelijk blijft. Capital Value: ‘De indexatie van het WWS met CPI +1% is essentieel voor investeringen in nieuwe middenhuurwoningen’.
Wet Nijboer verlengd
In het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’ worden volgens de specialist in woningbeleggingen geen aanpassingen gedaan aan de jaarlijkse indexatie van het woningwaarderingsstelsel, waardoor wordt vastgehouden aan indexatie aan de hand van inflatie. De ‘wet Nijboer’, die op 23 april door de Eerste Kamer is bekrachtigd tot 1 mei 2029, schrijft voor dat de maximale huurverhoging het laagste percentage betreft van inflatie +1% of CAO +1%. Hierdoor ontstaat een verschil in de indexatie van het woningwaarderingsstelsel en de huurprijzen van zittende huurders.
‘De jaarlijkse huurverhoging zorgt ervoor dat de huurprijs hoger ligt dan de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Er kan dan sprake zijn van een té hoge huurprijs volgens de wetgeving, terwijl de verhuurder wel de wetgeving volgt bij de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Bij de taxatie en waardering van bestaande complexen en nieuwbouwprojecten gaat dit problemen opleveren’, aldus Capital Value.
Gat tussen index huur en redelijke huur
De grafiek met beide indexatiemethoden voor een voorbeeldwoning van 150 punten (zie de afbeelding) toont volgens de woningbelegger aan dat bij verhuur op basis van WWS-punten een gat ontstaat tussen de geïndexeerde huurprijs en de maximaal redelijke huur op basis van het WWS. Daarnaast kan er geen indexatie plaatsvinden volgens de Wet Nijboer wanneer een woning tegen de middenhuurgrens aan zit (186 punten), omdat de huurgrens slechts met CPI geïndexeerd wordt. ‘Hierdoor wordt het voor investeerders nog complexer om te investeren in nieuwbouw binnen de huidige marktomstandigheden’.
Thijs Konijnendijk, head of Research bij Capital Value: “Om het woningtekort de komende jaren terug te dringen én huurders op de woningmarkt te beschermen voor excessieve huurprijzen als gevolg van schaarste moeten er simpelweg meer woningen worden bijgebouwd. Dat kan alleen door investeerders duidelijkheid te bieden op de lange termijn. Daarom is het van essentieel belang om in het huidige wetsvoorstel de jaarlijkse aanpassing van het woningwaarderingsstelsel op te hogen naar CPI +1%. Andere maatregelen die de investeringen in nieuwbouw een impuls kunnen geven zijn een verlaging van de overdrachtsbelasting en het verlengen van de duur van de nieuwbouwopslag.”
Nieuwbouwopslag
In het wetsvoorstel wordt een nieuwbouwopslag van 10% voorgesteld die geldt voor projecten waarvan de bouw start voor 1 januari 2026. Omdat cijfers aantonen dat de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen achterblijft bij de ambities en omdat veel woningen worden uitgepond, is deze tijdelijkheid van nog 1,5 jaar ontoereikend, vindt Capital Value.
Ook separaat aan de discussie rondom de box-3-beleggingen, moet volgens het bedrijf snel duidelijkheid komen over de noodzakelijke verlaging van de overdrachtsbelasting die de afgelopen jaren is verhoogd naar 10,4%. ‘Ook moet de huidige beperking van de renteaftrek worden herbezien’.
Dalende nieuwbouwproductie
Uit eerdere cijfers van Capital Value blijkt dat de tekorten op de woningmarkt toenemen en de verkoop van nieuwe huurwoningen stokt. In het eerste kwartaal van 2024 werden slechts 1.260 nieuwbouw huurwoningen verkocht terwijl er op jaarbasis minimaal 30.000 nieuwbouw huurwoningen gerealiseerd moeten worden.
Daarnaast blijft het aantal afgegeven bouwvergunningen ruim achter bij de doelstellingen voor de komende jaren. In januari en februari werden 8.113 bouwvergunningen afgegeven. Volgens ramingen van Capital Value zal het aantal vergunningen zonder stimulerende maatregelen in 2024 niet hoger uitkomen dan 54.000 vergunningen, terwijl er op jaarbasis minimaal 80.000 vergunningen nodig zijn.
Gerelateerde artikelen:
