Revolverend fonds voor stedelijke transformatie in de maak

Om de woningproductie te versnellen, komt er een fonds voor transformatie van stedelijke gebieden. Minister Kasja Ollongren kondigde dit tijdens de Provada aan en zegde daarbij een bedrag van € 38 mln toe. Provincies, gemeenten en marktpartijen worden geacht hun bijdrage te leveren en de minister hoopt dat ook de Europese Investeringsbank meedoet.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties – en tevens vicepremier – wil het nieuwe fonds nog dit jaar ‘up and running’ hebben. Een concreet advies voor de uitwerking ligt er al, van de hand van adviesbureau Fakton Consultancy. Die stelde het op in opdracht van de Stuurgroep Stedelijke Transformatie. Overheidspartijen, marktpartijen en kennisinstellingen werken in dit programma samen om transformatieprojecten versneld tot uitvoering te brengen, gemeenschappelijke problemen te doorgronden en op te lossen en de opgedane kennis te verankeren. Het programma met zo’n 30 projecten door het hele land wordt gefinancierd door het ministerie van BZK, G32, G4, Neprom, Bouwend Nederland, IPO, VNG en IVBN. De uitvoering hiervan ligt bij Platform31 en de TU Delft zorgt voor de verankering in onderwijs en opleidingen.

Aanjaagfunctie
Met een revolverend fonds kan de transformatie van verouderde bedrijventerreinen en havengebieden versneld worden en bijvoorbeeld sanering van vervuilde terreinen worden gefinancierd. Ollongren: ‘Bouwen in binnenstedelijk gebied is niet altijd gemakkelijk, vandaar dat wij als Rijk daar onze bijdrage aan willen leveren. Ook heeft het Rijk een aanjaagfunctie en een rol als bijvoorbeeld regelgeving in de weg zit. Maar de lokale partijen hebben beter zicht op wat er allemaal moet gebeuren, dus die hebben de lead bij de transformatieopgave.’
De minister geeft hiermee concreet gestalte aan een van de aanbevelingen van de Landelijke Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van Van Gijzel. Het revolverend fonds moet zich gaan richten op de noodzakelijke voorinvesteringen om complexe, binnenstedelijke locaties naar woongebieden te transformeren. ‘Bij noodzakelijke investeringen valt te denken aan het bouwrijp maken van grond of het uitkopen van kleine bedrijfjes’, aldus Ollongren. ‘En bij complexe, binnenstedelijke locaties gaat het bijvoorbeeld om havengebieden of oude industrieterreinen. Met de voorfinanciering worden bij lastige projecten de risico’s voor de ontwikkelaar verminderd.’

Haalbare businesscase
Een revolverend fonds wil zeggen dat het uitgeleende geld weer terugkomt, zodat het opnieuw beschikbaar is voor nieuwe leningen. Uitgangspunt is dat de gefinancierde projecten een haalbare businesscase hebben. Er is dus geen sprake van het afdekken van een onrendabele top. Omdat de risico’s bij binnenstedelijke gebiedstransformatie relatief hoog zijn, afgezet tegen het beperkte financieel rendement, komen veel projecten zonder financieel steuntje in de rug niet van de grond, temeer omdat banken vaak terughoudend zijn bij de financiering van dit soort projecten.
Gedurende of na de uitvoering van het project wordt de financiering afbetaald. Het uitgezette geld, in de vorm van bijvoorbeeld een lening, risicodragend kapitaal of garantie, keert in principe terug naar het fonds in de vorm van aflossing, rente of dividenduitkering. Op deze manier kunnen de teruggekeerde middelen met hetzelfde doel opnieuw worden ingezet.
Fakton stelt voor de organisatie van het revolving fund op afstand van de politiek te plaatsen en op nationaal niveau te laten opereren, maar wel met regionale loketten. Een investeringscomité en raad van commissarissen zijn daarbij nodig. ‘Door het revolverend fonds los te koppelen van de ‘waan van de dag’ creëren de betrokken partijen meer zekerheid, wat resulteert in grotere bereidwilligheid tot investeren vanuit de reguliere partijen’, is in het rapport te lezen. Ook pleit het rapport voor de zogenoemde pijplijnaanpak. Dat betekent starten met een aantal pilots en op basis daarvan ervaring opdoen en peilen wat de behoefte aan het fonds is. Vervolgens kan in tranches het fondsvolume worden aangevuld op het moment dat meer initiatieven zich aandienen.

Klein bier
Het idee van een revolverend fonds als alternatief voor de weggevallen rijkssubsidie is niet nieuw. In 2012 opperde toenmalig minister Liesbeth Spies deze mogelijkheid en een jaar later werd het Nationaal Energiebespaarfonds gelanceerd. Het Rijk draagt € 75 mln bij aan de financiering van het fonds. De Rabobank en de ASN Bank treden op als private cofinanciers en dragen respectievelijk € 175 mln en € 50 mln bij aan de financiering van het fonds.
De € 38 mln waarvoor het Rijk nu zijn portemonnee trekt is ook een mooi bedrag, maar klein bier in vergelijking met de enorme investeringen die het Rijk vroeger deed in de stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing. Ter vergelijking: alleen al in de jaren ’80 is hierin ƒ 105 mrd geïnvesteerd (€ 46 mrd), waarvan het Rijk via verschillende subsidieregelingen een derde voor zijn rekening nam. In het opvolgende decennium daalde de rijksbijdrage naar 25% en vervolgens 10%. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) liep van rond de eeuwwisseling tot 2014. Verdeeld over 3 perioden heeft het Rijk in totaal € 4,1 mrd beschikbaar gesteld.
Natuurlijk zijn het nu ook andere tijden; het Rijk staat meer op afstand en gemeenten hebben een actievere rol. Bovendien staat de corporatiesector tegenwoordig op eigen benen. Het uitgangpunt is nu dat corporaties en marktpartijen investeren in vastgoed en dat de overheid vooral investeert in de openbare ruimte en infrastructuur. Gemeenten hebben daarbij een regierol. Het ISV beoogde een multiplier-effect van 1 op 10: elke ISV-euro zou tien euro van anderen losmaken. Met het revolverend fonds voor binnenstedelijke transformatie zou een nog hogere multiplier mogelijk kunnen zijn.
Het nieuwe transformatiefonds is een extra stimulans om de ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantoorgebieden, zoals de Binckhorst in Den Haag, Merwe-Vierhavens in Rotterdam en Amstel III in Amsterdam te versnellen. De ambities voor deze gebieden zijn hoog, zo moeten de komende jaren op de Binckhorst 5000 woningen verrijzen en verandert Amstel III van een monofunctionele kantorenwijk in een gemengde stadswijk. Tot 2027 worden hier circa 5000 woningen gebouwd. In de periode 2027–2040 kunnen hieraan nog eens 10.000 woningen worden toegevoegd. Vooral Merwe-Vierhavens moet zich organisch ontwikkelen. Merwe wordt een stedelijk woonmilieu met ruimte voor 2000–3000 woningen op en aan het water.

Inhaalslag
Ollongren maakt zich hard om de plancapaciteit ook na 2020 op orde te hebben en de verduurzaming handen en voeten te geven. ‘Samen staan we voor de enorme opgave om 75.000 woningen per jaar te bouwen. Door de bouwdip tijdens de crisis is de urgentie extra groot. De inhaalslag moet vooral in de stedelijke regio’s plaatsvinden. In Amsterdam zijn vorig jaar 9000 woningen opgeleverd; een mooie prestatie, maar lang niet genoeg om aan de grote vraag te voldoen.’
Volgens de minister hebben de provincies en de gemeente de belangrijke rol om ervoor te zorgen dat plannen snel van een zachte naar harde status gebracht worden, om zo na 2020 de productie op peil te houden. Het Rijk pakt zijn verantwoordelijkheid door procedures te versnellen en regels te versoepelen. Ook is er een expertteam, waarin kennis over gebiedsontwikkeling en transformatie wordt gedeeld. Ollongren: ‘In de regio’s met de hoogste nood gaan we proberen de boel aan te jagen en de bouwproductie te versnellen. Het allergrootste probleem zit niet op de korte termijn. Die zit op de middellange termijn – op de plannen voor 2020 en verder.’
De minister wil daarom kijken naar de plancapaciteit. ‘Hoe eerder dat gebeurt, hoe beter. Zodat we het zorgvuldig en in samenhang met andere ruimtelijke belangen kunnen doen, zoals de benodigde infrastructuur. Ik wil en kan niet bepalen waar er precies wordt gebouwd; die verantwoordelijkheid ligt bij gemeenten en provincies. Maar, zoals gezegd, ik pak wel een actieve rol om het woningtekort aan te pakken.’