Grond is geen rustig bezit. Enkel vanwege het eigendom van (onbebouwde) grond kan men door het bevoegd gezag verantwoordelijk worden gehouden voor aangetroffen (ernstige) verontreiniging, ook wanneer de eigenaar niet de feitelijke vervuiler van de grond is geweest. Bijna bij iedere koopovereenkomst wordt een verkennend bodemonderzoek opgesteld en vrijwaring(en) opgenomen. Alleen daarmee ben je er echter nog niet. Door Nienke van Renssen PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014
Grond is geen rustig bezit. Enkel vanwege het eigendom van (onbebouwde) grond kan men door het bevoegd gezag verantwoordelijk worden gehouden voor aangetroffen (ernstige) verontreiniging, ook wanneer de eigenaar niet de feitelijke vervuiler van de grond is geweest. Bijna bij iedere koopovereenkomst wordt een verkennend bodemonderzoek opgesteld en vrijwaring(en) opgenomen. Alleen daarmee ben je er echter nog niet.
Door Nienke van Renssen
PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014
In de Wet bodembescherming is namelijk een zorgplichtbepaling opgenomen. Deze bepaling richt zich tot een ieder die op of in de bodem handelingen verricht om bodemverontreiniging te voorkomen. Als er toch een verontreiniging optreedt, dienen maatregelen te worden genomen om de verontreiniging zoveel mogelijk te beperken en ongedaan te maken. Deze plicht richt zich niet alleen op de directe veroorzaker van een verontreiniging, maar ook op degene die bevoegd en feitelijk in staat is om een overtreding van de zorgplicht te voorkomen dan wel te beperken. En dat is vaak de eigenaar.
Vanwege de ernst van bodemverontreiniging en de vaak onduidelijke oorzaak is het begrijpelijk dat een opdrachtgever kan worden aangesproken voor handelingen van anderen. Maar in hoeverre kun je – alleen vanwege de hoedanigheid van eigenaar – verantwoordelijk gehouden worden voor gedragingen van anderen?
Vanwege de ruime toepasbaarheid wordt de zorgplicht namelijk graag gebruikt door de gemeente of andere overheden om (dreigende) bodemverontreiniging aan te pakken. Van een grondeigenaar wordt al gauw verwacht dat hij in staat is om de verontreiniging te beperken dan wel te beëindigen. En daarmee ontstaat een zogenaamde ‘risicoaansprakelijkheid’ – vanwege het eigendom wordt men ook verantwoordelijk gehouden voor het gebruik van de bodem dat door anderen is gebeurd. En zo kan het zijn dat de gemeente een eigenaar van de (verontreinigde) grond aanmerkt als ‘overtreder’.
Zo ook in een recente uitspraak, in een zaak waarbij een gemeente de kosten voor het verwijderen van 44 vaten drugsafval wilde verhalen op de eigenaar van het perceel waar de vaten waren aangetroffen. De gemeente heeft er in een dergelijk geval alle belang bij om de eigenaar (of verhuurder) eveneens aan te merken als ‘overtreder’. De kosten voor het ongedaan maken van de overtreding kunnen namelijk alleen op een overtreder worden verhaald. De feitelijke veroorzaker van de overtreding, zoals degene die het afval heeft gedumpt, is in dit soort gevallen onbekend of biedt geen verhaal.
Deze zaak is vergelijkbaar met de wijze waarop verhuurders vaak als overtreder worden aangemerkt in geval er een hennepkwekerij in een woning of bedrijfspand wordt aangetroffen. Van professionele verhuurders verwacht de rechter dat zij het gebruik van de woning of het pand met enige regelmaat controleren. Dit geldt temeer indien er aanwijzingen zijn dat het gebruik van de woning anders is dan normaal, zoals in het geval van contante huurbetaling. Wanneer de hennepkwekerij is ontdekt, wordt behalve de huurder of gebruiker in zo’n geval ook de eigenaar/verhuurder als overtreder aangeschreven. En daarmee kan de gemeente de kosten die zij heeft gemaakt voor het verwijderen van de wietplanten ook op de verhuurder verhalen. Ook als de verhuurder niets van doen heeft met de aangetroffen hennepkwekerij.
In de recente uitspraak van de Raad van State vond de rechter het echter te ver gaan om de kosten voor het verwijderen van het illegaal gedumpt afval op de grondeigenaar af te wentelen. Omdat de eigenaar niet zelf de handelingen had verricht en hier ook niet bij was betrokken, oordeelde de rechter dat het dumpen van het afval niet aan hem was toe te rekenen. De eigenaar was niet de overtreder van de zorgplicht en de gemeente kon de kosten niet op de eigenaar verhalen. In deze zaak was het relevant dat de eigenaar een omheining had geplaatst om zijn perceel en zelf de politie had gebeld. Bovendien was het heel duidelijk dat de eigenaar niets van doen had met het drugsafval. Een terechte uitspraak, die hopelijk navolging krijgt in andere zaken waarin de feiten minder duidelijk zijn. Immers, als eigenaar kun je nog zo zorgvuldig zijn, het is niet in alle gevallen te voorkomen dat anderen (strafbare) gedragingen verrichten op jouw perceel. Uiteraard dient de eigenaar op zijn zaak te passen, maar een risicoaansprakelijkheid is niet gerechtvaardigd.
Nienke van Renssen is advocaat binnen de sectie Real Estate van CMS Law Tax Amsterdam. Zij treedt op voor ontwikkelaars en gemeentes bij gebiedsontwikkelingen en transformatie. Haar werkgebied is het bestuursrecht en omgevingsrecht.
