Met de transformatie van Toren 3 van het World Fashion Center (WFC) wordt in Amsterdam opnieuw een omvangrijk kantoor aan de markt onttokken en worden woningen voor starters toegevoegd. Drie vragen aan Lee Foolen, mede-eigenaar van City Pads en verantwoordelijk voor de transformatie.
Transformatiespecialist City Pads uit Eindhoven heeft het 40.000 m² grote complex gekocht en neemt het onderhanden. De kantoorruimte wordt getransformeerd naar 300 huurwoningen en het bestaande confectiecentrum in de plint (15.000 m²) wordt geoptimaliseerd. Het is een van de vele transformaties die momenteel van start zijn gegaan.
Het groothandelscentrum voor de modesector stamt uit 1968 en kent een roerige geschiedenis, met aanslagen, ondergronds bankieren en politie-invallen. De in 2004 vermoorde vastgoedhandelaar Willem Endstra is rond de eeuwwisseling enkele jaren eigenaar geweest van een deel van het complex. Het geheel bestaat uit drie torens (de derde toren werd in 1977 bijgebouwd) en herbergt meer dan 400 showrooms en vele nationale en internationale merken en labels.
De kantoorruimte in Toren 3 stond leeg toen City Pads het kocht, waardoor herontwikkeling tot een woontoren mogelijk was. Het gebouw ligt aan de ringweg A10 en dicht bij woningontwikkelingen als King & Queen, het Oranjekwartier en het Rembrandtpark.
Wat is het grootste probleem dat jullie tot nu toe in het project zijn tegengekomen?
‘De grootste uitdaging was het geluid. Het WFC ligt langs de snelweg en aan woningen worden veel hogere eisen gesteld dan aan werkruimte. Dit is opgelost door een dubbele gevel te maken, een zogenaamde aquariumoplossing. We wilden aanvankelijk nog vier bouwlagen toevoegen, wat constructief wel mogelijk is, maar het luchtbesluit stond dit in de weg. Daarom hebben we de bestaande technieklaag gesloopt en vervangen door een extra woonlaag van 4 meter.
Het gebouw biedt nu ruimte aan 300 loftwoningen, een kwart in het sociale huursegment en driekwart middeldure huur, van € 700 tot € 1200. We houden zowel de woningen als het confectiecentrum in eigen portefeuille.’
Wat is jullie grootste meevaller?
‘We hoefden constructief niets aan te passen, dus bouwkundig is het niet een heel ingewikkeld project. Ondertussen is de woningmarkt in Amsterdam hard aangetrokken, zodat we ons over de afzet van de huurwoningen ook geen zorgen hoeven te maken. Het beheer en de verhuur worden gedaan door Holland2Stay, dat we ook hebben ingeschakeld bij andere projecten in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven.’
Wat vindt u dat er beter kan bij transformaties?
‘Waar het aan het ontbreekt is een landelijk beleid voor herontwikkeling en transformatie, waardoor er geen eenduidigheid is over technische en juridische aspecten, zoals geluid. Maar gelukkig staan de meeste gemeenten, zo ook Amsterdam, positief tegenover transformatie. De kantorenloods is in Amsterdam ook van dienst geweest; daar hadden we het eerste contact mee.
Per project is het weer knokken voor een vergunning en elke gemeente interpreteert de regels uit de WABO en het bouwbesluit anders. Ook kennen ambtenaren de regels betreffende transformatie vaak niet zo goed. Ik heb dit ook aangekaart tijdens de Provada, bij een discussiebijeenkomst waar ik met minister Stef Blok in het panel zat.’
Over City Pads: Foolen & Reijs Vastgoedgroep is opgericht in 2007 door Lee Foolen en de Eindhovense modeondernemer Marc Reijs. Onder de vlag van City Pads worden leegstaande kantoorgebouwen herontwikkeld tot zelfstandige woonstudio’s. Lee’s broer Tom is later ook partner van de onderneming geworden.
Op dit moment bedraagt de herontwikkelingsportefeuille circa 255.000 m², goed voor 3400 woningen in Eindhoven, Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. De huurwoningen worden verkocht aan institutionele en particuliere beleggers of in eigen portefeuille gehouden. City Pads heeft drie transformatieprojecten gedaan met Bouwfonds IM als eindbelegger: De Admiraliteit in Rotterdam, Heenvlietlaan in Amsterdam en Lighting in Eindhoven (het oude hoofdkantoor van Philips Lighting). Andere actuele ontwikkelingen zijn onder andere het TD-gebouw en de voormalige Philips Bedrijfsschool in Eindhoven en The Spy bij station Amsterdam Sloterdijk. Bij de meeste projecten werkt Foolen & Reijs Vastgoed/City Pads samen met VolkerWessels als bouwer.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, augustus 2016
Artikelen in de omgeving:
