Tessa Kuiten, Certitudo: ‘Ook kansen voor Amstel III na crisis’

Het begon voor Certitudo Capital allemaal aan de Hettenheuvelweg 16. In december 2016 meldde PropertyNL dat Certitudo het kantoorpand daar had aangekocht en er 44 appartementen van ging maken onder de naam The Libra. Het was het eerste project in het gebied in Amsterdam Zuidoost, dat beter bekend is onder de naam Amstel III.
Certitudo, opgericht in Den Bosch in 2002 door Peter Kuiten, is een familiebedrijf waarin onder anderen vader met twee dochters samen actief zijn. Het groeide door gericht beleggen en ontwikkelen van woningen en kantoren. Inmiddels heeft het bedrijf ook een aanzienlijke retailportefeuille en buiten het vastgoed investeert het in bedrijven met goede vooruitzichten, waaronder start-ups.
Behalve in Noord-Brabant is het ook elders actief, vooral in de Randstad. Door kopen, herontwikkelen of transformeren, in belegging houden en soms ook weer verkopen, werkt Certitudo aan het opbouwen van een portefeuille.

Uitgewerkt plan
Door de aankoop aan de Hettenheuvelweg kwam Certitudo in gesprek met de gemeente Amsterdam, die al even bezig was met het ontwikkelen van een nieuw plan voor het hele gebied. ‘De stad had een visie die ons wel aansprak en wij zagen mogelijkheden’, vertelt Tessa Kuiten, managing director van Certitudo Capital. In de nasleep van de vorige crisis wilde de gemeente vooral de kantorenstrook Amstel III omvormen tot een woon–werkgebied en was in 2013 het bestemmingsplan al aangepast. Een uitgewerkt plan was in de maak en Certitudo zag een kans om deel te nemen. Het begon posities te verwerven in het gebied dat ruwweg loopt van de Johan Cruyff Arena tot het Academisch Medisch Centrum, dus langs het metrotraject Bijlmer Arena tot Holendrecht.
De Hettenheuvelweg bleek een favoriet van Certitudo, maar ook op de Paasheuvelweg aan de andere kant van de A9 volgden transacties. Her en der in het gebied stapte Certitudo in met investeringen. Soms ging het om verhuurde kantoren, soms om grond voor nieuwbouw, maar ook om te transformeren kantoren. ‘Wij hebben eigenlijk alles in huis’, legt Kuiten uit. ‘We kopen grond, we ontwikkelen en herontwikkelen, maar we doen ook bouw en exploitatie.’
Appartementen aan de Hettenheuvelweg werden dus gevolgd door een belegging in het hoofdkantoor van McDonald’s Nederland, andere kantoren in het Paasheuvelgebied en nieuwbouw in de vorm van Amstel Next aan de Hettenheuvelweg. De Trinity Buildings aan de Pietersbergweg worden getransformeerd tot 133 huurwoningen en vorige maand heeft Certitudo het voormalige Intertoys-kantoor aan de Hessenbergweg aangekocht, dat plaats moet maken voor 15.000 m² aan woningen en voorzieningen.

Lovende woorden
Amstel III, waarvoor wordt overwogen een andere naam te zoeken, heeft in de visie van de gemeente in eerste instantie een looptijd tot 2027. Er moeten dan ongeveer 5000 woningen komen. Daarna komen er tot 2040 misschien wel 10.000 bij. Kuiten rekent even tot 2025: op dit moment worden of zijn 1800 woningen gebouwd, er moeten er nog 2700 bij plus nog eens 50.000 m² kantoor en de hierbij behorende voorzieningen. Certitudo neemt ongeveer de helft daarvan voor zijn rekening. Andere partijen in het gebied zijn Synchroon, Wonam, Vastint en COD/Duqer. Samen vormen zij de Stichting Hondsrugpark, die streeft naar de herinrichting van de huidige Hondsrugweg naar een toekomstig stadspark en die samengewerkt op het gebied van ‘placemaking’.
Kuiten heeft lovende woorden voor de gemeente Amsterdam, want de planning en de afspraken zijn helder. Vanaf het begin ging de samenwerking goed, omdat Certitudo zich in de visie van de gemeente kon vinden. Dat zegt de onderneming als ze aan tafel zitten, maar dat laat zij natuurlijk vooral blijken door posities in te nemen. Niet één, maar verschillende in aangrenzende gebieden en straten. ‘Dan word je echt als partner gezien, en dat willen we’, zegt Kuiten. ‘Ik gebruik het woord ‘partner’ dan ook vaak, want als partners gaan we ambities verwezenlijken. Wij ontwikkelen en exploiteren, de gemeente heeft hierin een faciliterende en sturende rol.’
Een woon–werkgebied heeft naast kantoren en woningen ook voorzieningen nodig. Houden die ontwikkelingen wel gelijke tred met elkaar? Winkelgebied Amsterdamse Poort ligt in de buurt, maar het is een groot gebied. Naast winkels zou er horeca moeten komen, sportfaciliteiten en wellicht verschillende soorten uitgaansmogelijkheden. Volgens Kuiten worden op de daarvoor geschikte posities de plinten voorzien van een commerciële of maatschappelijke invulling. Certitudo heeft zelf een retailportefeuille met in elk geval drie winkelcentra plus daarnaast losse objecten, maar is in Amstel III op dit moment geen retailontwikkelaar. ‘We kunnen en willen hier wel actief in meedoen, maar daar ligt voor dit gebied niet onze focus’, zegt Kuiten, die voor de regie op dat gebied naar de gemeente kijkt. Volgens Kuiten mag die soms wat sneller schakelen. ‘Het vraagt soms geduld, want het gaat niet altijd zo snel als je zou willen.’

Glazen bol
Is de strategie die Certitudo toepast bij de ontwikkeling van Amstel III ook elders in Nederland toe te passen? ‘Ik zou niet weten waarom niet’, zegt Kuiten. ‘Behoefte en vraag verschillen per regio en de succesfactoren zijn overal anders, maar de ligging en bereikbaarheid per OV zijn enorm belangrijk.’ Dat zijn al belangrijke voorwaarden voor succesvol ontwikkelen in een gebied, vooral als wonen daar deel van uitmaakt.
Wat betreft de op handen zijnde economische crisis denkt Kuiten dat de vraag naar woningen en kantoren redelijk op peil zal blijven, ‘maar dit is wel glazen-bol-werk’, zegt ze erbij. Verouderde, overbodige vierkante meters zijn volgens Kuiten nu grotendeels uit de markt gehaald, dus nieuwe leegstand lijkt niet waarschijnlijk. ‘Kantoren zijn nu veel meer futureproof en de oude bakken doen niet meer mee’, aldus Kuiten. ‘De leegstand en transformatie die we in de afgelopen tien jaar hebben gehad, verwacht ik zeker niet in dezelfde mate terug te zien.’