Al sinds het derde kwartaal van 2015 is het vertrouwen van beleggers in Nederlandse vastgoed aanhoudend zeer hoog. De grootste zorg is het tekort aan kwalitatief hoogwaardig beleggingsproduct in alle segmenten van de commercieel vastgoedmarkt.
Dit is dan ook de belangrijkste reden dat de gerealiseerde portefeuillegroei van de beleggers achterblijft bij de verwachte portefeuillegroei. Dit blijkt uit de SentimentBarometer van Cushman & Wakefield waarin elk kwartaal het vertrouwen van beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt wordt gemeten en die het sentiment onder beleggers uitdrukt.
Uit de meest recente barometer – tot en met het vierde kwartaal van 2016 - blijkt dat vastgoedbeleggers zich in toenemende mate zorgen maken over de renteontwikkeling. Frank van der Sluys, Head of Research Cushman & Wakefield, zegt hierover: “Uit onze barometer blijkt dat beleggers zich sinds begin 2016 nauwelijks nog zorg maken over de financierbaarheid van vastgoed. Op dit moment wordt het beleggersvertrouwen vooral beïnvloed door het tekort aan kwalitatief goed beleggingsproduct en in toenemende mate door de renteontwikkeling. Hoewel wij in ons onderzoek niet direct vragen naar de invloed van politieke ontwikkelingen, is het zeker mogelijk dat de verkiezing van president Trump in de Verenigde Staten, de op handen zijnde Brexit in het Verenigd Koninkrijk en de Nederlandse verkiezingen indirect wel de zorgen over de renteontwikkeling voeden.”
Net als over het vierde kwartaal van 2016 verwacht 85 procent van de vastgoedbeleggers ook in het eerste kwartaal van 2017 groei van de vastgoedbeleggingsportefeuille. Slechts 15 procent is minder positief. Over het vierde kwartaal van 2016 bleek dat 63 procent van de beleggers daadwerkelijk groei realiseerden. Een stuk minder beleggers dan de groep die van te voren groei verwachtte. Cushman & Wakefield verwacht dat - als gevolg van het structurele tekort aan geschikt beleggingsproduct – beleggers in toenemende mate de door hen verwachte groei niet zullen realiseren. Dit wordt versterkt door het feit dat de renteontwikkeling steeds meer als risico wordt gepercipieerd. Dit naast politieke ontwikkelingen mogelijk ingegeven door de aangekondigde afbouw van de kwantitatieve verruiming door de Europese centrale Bank (Quantitative Easing programma) na maart van dit jaar en doordat de rente op 10-jarige staatsobligaties al voorzichtig is toegenomen.
Kanteling sentiment sinds 2014
In het voorjaar van 2014 kantelde het sentiment van vastgoedbeleggers van overwegend negatief naar overwegend positief. Sinds het derde kwartaal van 2015 ligt het beleggersvertrouwen boven het pre-crisis record. Cushman & Wakefield verklaart dit onder meer als een direct gevolg van het Quantitative Easing programma van de Europese Centrale Bank dat in januari 2015 is ingevoerd. Hoewel de rente op 10-jarige staatsobligaties ook al voor het jaar 2014 daalde, zette deze daling versterkt door toen het aankoopprogramma van staatsleningen in 2015 op stoom kwam. Het positieve sentiment onder beleggers vertaalde zich naar hoge investeringsvolumes in de afgelopen jaren omdat financieringskosten op een laag niveau konden blijven. Eind 2016 was 75 procent van de beleggers positief over de Nederlandse vastgoedmarkt, 25 procent was dat niet waarmee de SentimentBarometer op het einde van het jaar uitkwam op een positief sentiment van 50 procent.
SentimentBarometer
De Sentimentbarometer van Cushman & Wakefield vraagt beleggers naar de actuele portefeuilleontwikkeling over het voorgaande kwartaal en de verwachte portefeuilleontwikkeling in het daaropvolgende kwartaal. Hiermee worden de verschillende fases in beleggersvertrouwen door de tijd heen inzichtelijk gemaakt. Zo is te zien dat in de jaren voor 2012 de verwachte groei van de beleggingsportefeuilles hoger lag dan de daadwerkelijk gerealiseerde groei. De jaren daarna, van 2012 tot 2014, waren grillig en sinds 2015 ligt de verwachte portefeuillegroei wederom hoger dan de gerealiseerde groei.
Mathijs Flierman, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield: “In de jaren voor 2012 percipieerden vastgoedbeleggers vooral de leegstand- en huurprijsontwikkeling als grootste risico´s voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Sinds 2015 is dat gekanteld en zijn het tekort aan geschikt beleggingsproduct en de rendementsontwikkeling de belangrijkste risicofactoren volgens de beleggers. Wat wij derhalve zien is dat als het sentiment negatief is, de ontwikkelingen op de gebruikersmarkt of de reële economie als risico worden gezien. Als het sentiment positief is worden ontwikkelingen op de beleggersmarkt of de financiële markten juist als risico gezien.
