Joost van Gestel, directeur-eigenaar Camelot: ‘Omzet uit buitenland stijgt sneller dan in Nederland’

Leegstandbeheerder Camelot blijft uit het vaarwater van makelaars. Transformatie en tijdelijke verhuur aan startende ondernemers leveren ook inkomsten

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2014

Om een beleggingsportefeuille uit te bouwen investeert Camelot naast beheeractiviteiten ook in vastgoed, door leegstaande kantoren aan te kopen en permanent te transformeren naar woonruimte. Het eerste gerealiseerde project was Bomansplaats in Eindhoven (107 studentenwoningen). In Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Eindhoven en Antwerpen zijn nu transformatieprojecten in ontwikkeling. Camelot werkt samen met bouwonderneming Klok Groep uit Druten aan de transformatie van een kantoortoren aan de Rijswijkstraat in Amsterdam. Hier komen 229 zelfstandige woonstudio’s voor jongeren en studenten van 24 tot 36 m². Klok Groep is zowel de aannemer als mede-investeerder.
Joost van Gestel is algemeen directeur en enig aandeelhouder van Camelot en de bedrijven die eronder vallen. ‘We richten ons uitsluitend op jongeren- en studentenhuisvesting. Met de Klok Groep gaan we nog meer projecten doen.’ Via het bedrijf Excalibur Real Estate investeert Van Gestel ook in Belgisch vastgoed.
De in 1993 opgerichte leegstandbeheerder, nu een van de grootste in Nederland, heeft sinds de eeuwwisseling zijn werkveld aanzienlijk verbreed, zowel geografisch als inhoudelijk. Van traditioneel leegstandbeheer tot transformatie van kantoren voor de eigen beleggingsportefeuille: Camelot doet het allemaal. Het bedrijf heeft op dit moment 20 kantoren in 6 verschillende landen. In Nederland beheert de onderneming 1100 panden en complexen, het merendeel woningen. Elke maand krijgt het bedrijf met het hoofdkantoor in Eindhoven 150.000 aanmeldingen van belangstellenden voor de woningen en werkruimten. Er wordt niet gewerkt met wachtlijsten, maar het aanbod is via de website van Camelot zichtbaar. De mensen van Bewonerszaken doen de interviews en de selectie. Van Gestel: ‘We bouwen communities. Het gaat erom gelijkstemde bewoners, kunstenaars en ondernemers bij elkaar te brengen en een netwerk op te bouwen. Zo lukt het om snel in een leeggekomen pand startende bedrijven te plaatsen.’ Via het concept Camelot Workspace worden werkruimten aangeboden met een bruikleenovereenkomst of flexibele huurcontracten en een opzegtermijn van 4 weken.
Regelmatig komt het voor dat een bedrijf snel groeit en dat een tijdelijk contract via Camelot wordt omgezet in een gewoon huurcontract met de eigenaar. Zodra sprake is van reguliere huur, trekt Camelot zich terug. ‘Ik wil niet in het vaarwater komen van vastgoedbeheerders en makelaars. Leegstandbeheer is een andere expertise.’ Onder de opdrachtgevers bevinden zich corporaties, gemeenten, bouwbedrijven, projectontwikkelaars en banken.
Op bedrijventerreinen blijft tijdelijke bewoning van kantoor- en bedrijfspanden een lastig verhaal, hoewel het sporadisch voorkomt. De beste kansen bieden binnenstedelijke locaties.

Nederlandse vinding
In 2001 zet Camelot de eerste stappen over de grens met de opening van het kantoor in Brussel. Bescherming door bewoning van leegstaand vastgoed is een typisch Nederlandse vinding waar over de landsgrenzen veel belangstelling voor is. Al gauw volgt de vestiging in Londen. Inmiddels heeft de leegstandbeheerder ook een positie in de Franse en Duitse markt veroverd. Het betekent dat Van Gestel behoorlijk wat afreist. Zo liet hij onlangs nog zijn gezicht zien in de Britse hoofdstad en de kantoren in Bristol, Birmingham, Manchester en Glasgow. ‘De omzet die we uit het buitenland halen stijgt sneller dan die in Nederland, en het potentieel in deze landen is groot. Van oudsher wordt hier vanuit de beveiligingskant invulling gegeven aan het leegstandbeheer, zoals het plaatsen van camera’s, dichtzetten van kozijnen en toezicht met honden. In Nederland doen we het sinds de jaren ’80 al anders door tijdelijke bewoning of tijdelijk gebruik door bedrijven mogelijk te maken.’
Een van grootste bedrijfscomplexen die Camelot in Nederland beheer had, is het voormalige Shell-terrein tegenover Amsterdam Centraal. Na jaren leegstand wordt de toren nu herontwikkeld door Lingotto en twee ondernemers uit de dancewereld.
Toen de gemeente de Shell-locatie gebouw overnam, hadden ze nog niet goed nagedacht over tijdelijk gebruik. In 2011 werden de 80 meter hoge toren en het achterliggende laboratorium gekraakt door betogers van de Occupy-beweging. Later namen andere krakers bezit van de gebouwen en liep de situatie volledig uit de hand. Een van hen overleed aan een overdosis drugs en een ander moest met steekwonden in zijn gezicht worden afgevoerd. Begin januari 2012 werd het Shell-terrein ontruimd en werd Camelot ingeschakeld. ‘Nadat de gebouwen eerst grondig waren schoongemaakt en de schade was hersteld, hebben we er tal van kleine bedrijven en kunstenaars ondergebracht. Ook hebben we de gemeente bijgestaan bij de toekomstplannen en de verkooptender.’
In korte tijd transformeerde het Shell-terrein tot een broedplaats met creatieve bedrijven, kunstenaars en zelfs een duurzaam museum. In 2012 ontving het project de Leegstandbeheer Award. Volgens Van Gestel is het een mooi voorbeeld van de verschillende fases van leestand tot volstand. ‘Door niet te kiezen voor tijdelijke bewoning, maar kunst, cultuur en creatieve bedrijvigheid sorteerde de gemeente voor op de nieuwe bestemming.’

Verzorgingshuizen
Camelot verzorgt ook regulier vastgoedbeheer voor de woningen die ze in de beheerportefeuille heeft. Zo zijn in opdracht van de eigenaren verzorgingshuizen in Amsterdam en Amstelveen omgebouwd tot gewone appartementencomplexen en heeft een voormalige school in Utrecht een nieuw leven gekregen als woongebouw. ‘De huurwetgeving is niet de sterkste kant van zorginstellingen en daar huren ze graag onze expertise voor in. Ook het verbouwings- en verhuurtraject hebben ze uitbesteed. Tijdelijke bewoning van leegstaand zorgvastgoed is maatschappelijk en politiek gewenst en de leegstandswet biedt die mogelijkheid. Verzorgingshuizen hebben meestal vrij kleine kamers. Door deze samen te voegen en te moderniseren zijn ze om te bouwen voor een nieuw type ouderen die meer comfort willen.’
De expertise van herontwikkeling en transformatie van kantoren en ander leegstaand vastgoed wordt ook ingezet voor derden. Zo stond Camelot de Utrechtse Stichting Tijdelijk Wonen bij met de verbouwing van Archimedeslaan 16, de voormalige Hogeschool Utrecht (bijna 18.000 m²). Een kantoorpand op de Diakenhuisweg te Haarlem is voor de eigenaar tijdelijk getransformeerd tot Camelot Workspace. Camelot neemt desgewenst het debiteuren- en leegstandrisicobeheer over en zorgt voor een optimale bezetting. Op basis van een meerjarige onderhoudsplanning worden afspraken gemaakt over de onderhoudskosten.

Onderschatte risico’s
Van Gestel: ‘Hoewel je steeds vaker tijdelijke transformatie ziet, kiest de meerderheid van onze klanten primair voor bescherming van hun kantoorgebouwen. Herontwikkeling en tijdelijk exploiteren vergen een langere tijdspanne van minimaal enkele jaren. Ze gaan er vanuit dat juist hun pand en niet dat van een ander binnenkort verhuurd of verkocht zal worden.’
Ook zijn er nog altijd gebouweigenaren die de leegstandsrisico’s onderschatten. Vandalisme en diefstal vormen tegenwoordig een groter risico dan kraken. ‘Een pand dat leegstaat lijkt van niemand te zijn en een vernieling roept meer vandalisme op. Ook bestaat er kans op lekkages en als die niet snel verholpen worden, kan vervolgschade ontstaan. De meeste verzekeringsmaatschappijen sluiten bij leegstand veel uit en dekken eigenlijk alleen storm- en brandschade. Vandaar dat wij via Centraal Beheer Achmea een speciale opstalverzekering voor leegstaande gebouwen aanbieden. In het buitenland werken we samen met AXA en Chartis (voorheen AIG).’