Het is voor woningcorporaties nauwelijks meer haalbaar te investeren in zogeheten geclusterde zorgwoningen. Het beleidsmatige scheiden van wonen en zorg is hier volgens Michiel Majoor, senior adviseur woningcorporaties en zorginstellingen bij Finance Ideas, indirect debet aan.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Majoor wijst er op dat de uitvoerbaarheid en de financierbaarheid van de langdurige zorg onder druk staat. ‘Er komen steeds meer mensen die 24-uurs zorg nodig hebben en die in de huidige regelgeving in een verpleeghuis zouden gaan wonen. We hebben echter niet genoeg zorgpersoneel, vastgoed en geld om zoveel extra verpleeghuizen te bouwen en te exploiteren. En belangrijker nog: veel mensen willen helemaal niet naar een verpleeghuis en willen ook met een zorgbehoefte zo lang mogelijk zelfstandig wonen.’
Scheiden wonen en zorg
Dit najaar wordt er meer duidelijk over de plannen van minister Conny Helder (Langdurige Zorg) om wonen en zorg zoveel mogelijk van elkaar te scheiden. Dat betekent dat zoveel mogelijk wordt ingezet op extramurale zorg waarbij ouderen zoveel mogelijk thuis zorg ontvangen in plaats in een verpleeghuis. Daarbij moet duidelijk worden in welke mate er financiële ruimte beschikbaar wordt gesteld voor dekking van de extra investeringen en in welke vorm dat gebeurt. Bij het laatste is ook relevant vanuit welk ministerie (VWS of Wonen) de middelen beschikbaar komen.
Al eerder constateerden Syntrus Achmea en zorgverzekeraar Zilveren Kruis dat er tot 2040 zo’n half miljoen zogeheten levensloopbestendige woningen bij moeten komen. Om het dossier wonen en zorg voor ouderen beter onder de aandacht van gemeenten te krijgen is er van rijkswege een Taskforce opgericht, onder leiding van oud-wethouder Hans Adriani (Nieuwegein). Die taskforce voorziet ook een voor woningcorporaties bij het optimaliseren van het woningaanbod voor senioren.
Lees ook: Vergrijzing en de kunst van het verleiden
Extra voorzieningen
Voor de corporaties is het rekening houden met het scheiden van wonen en zorg geen gemakkelijke opgave. ‘Dat zelfstandig wonen lukt alleen als in de woning ook daadwerkelijk zware zorg kan worden verleend’, aldus Majoor. ‘En dat lukt dan weer alleen met extra voorzieningen zoals bredere doorgangen, een ruimere lift, brandmeldinstallatie, een ruimere badkamer, elektrische deurbediening, legionellabeheersing, een ontmoetingsruimte en een scootmobielstalling.’
Het levert voor corporaties een businesscase op die in vergelijking met andere typen (nieuwbouw)woningen een stuk slechter uitpakt. De investering in een geclusterde, zorggeschikte woning is ongeveer € 25.000 hoger dan die van een regulier appartement. Het lastige aan die extra investering: door het scheiden van de wonen er zorg valt ook de jaarlijkse vergoeding op grond van de normatieve huisvestingscomponent (nhc) weg. Tegenover de extra investeringen die corporaties toch moeten doen om een woning toegankelijk te maken staat geen extra euro inkomsten.
Onder aan ranglijst
‘Je kunt zelfs becijferen dat we op een kantelpunt zijn gekomen’, aldus Majoor. ‘Waar eerder verhuur met nhc-huuropbrengst de extra investering ongeveer compenseerde, is het nu zo dat geclusterde zorgwoningen zo ongeveer onderaan de ranglijst bungelen als het gaat om financiële prestatie. Daarmee bewijzen we de toekomstige oudere met een zorgvraag een slechte dienst, want de druk om woningen voor andere doelgroepen te bouwen is óók groot.’
Wel wijst hij er op dat breder moet worden gekeken dan alleen het projectrendement. ‘De lengte van de verhuisketen is mede bepalend voor het totale financiële effect van een nieuwbouwproject. Bij geclusterde zorgwoningen is de kans op een lange verhuisketen relatief groot. Meer verhuisbewegingen betekent meer kansen om van de contracthuur naar de streefhuur te muteren. Actief doorstromingsbeleid – vooral in de eigen portefeuille – kan dus indirect extra dekking voor geclusterde zorgwoningen opleveren.’
Lees ook: Geëmancipeerde oudere kan woningmarkt weer in gang zetten
Rol private beleggers
Majoor vervolgt: ‘Voor private beleggers is de situatie in de praktijk in mijn ervaring net iets anders. Zij verhuren vaak niet in het sociale huursegment en hebben niet te maken met regels over passend toewijzen. In het midden- en hogere huursegment is de impact van scheiden van wonen en zorg niet zo groot, omdat huurders/zorgvragers hogere inkomens hebben en dus zelf kunnen meebetalen om de extra investering te dekken. Het probleem van geen dekking van noodzakelijke extra investeringen manifesteert zich dus vooral in het sociale huursegment dat wordt bediend door woningcorporaties’
