Het kabinet wil het overdrachtsbelastingtarief verhogen naar 10,1%. Deze maatregel raakt vooral vastgoedbeleggers, een groep die op weinig politieke sympathie hoeft te rekenen en die inmiddels de pinautomaat van Den Haag begint te worden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Maar de verhoging raakt ook projectontwikkelaars, en creëert daardoor een extra belemmering voor de verwezenlijking van de ambitieuze woningbouwopgave in ons land. In de politieke discussie wordt hier ten onrechte geen aandacht aan besteed. En dat is onverantwoord in een tijd waarin de haalbaarheid van veel woningbouwprojecten al onder druk staat door fors gestegen bouwkosten.
Een verhoging van het overdrachtsbelastingtarief heeft vooral gevolgen voor projecten in binnenstedelijk gebied, waar oude gebouwen moeten worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Om zo’n ontwikkeling in de stad of op een oud bedrijvenpark mogelijk te maken, moeten doorgaans eerst oude gebouwen van verschillende eigenaren worden opgekocht. Zo’n proces kan vele jaren duren. Gemeenten zijn meestal niet bereid om voor deze regierol de portemonnee te trekken en laten dit aan de markt (lees: projectontwikkelaars) over. Bij de aankoop van zulke grondposities vormt overdrachtsbelasting een niet te onderschatten kostenpost die later weer moet worden terugverdiend. Het zal duidelijk zijn dat het bij een lager overdrachtsbelastingtarief een stuk eenvoudiger is om een project van de grond te krijgen dan bij een tarief van 10,1%.
Maar het belang van het overdrachtsbelastingtarief voor de woningbouwopgave eindigt niet bij het opkopen van oude gebouwen. Ook bij de verkoop van nieuwe woningen speelt het tarief een cruciale rol in de haalbaarheidsanalyse van een project. Binnenstedelijke herontwikkelingen zijn doorgaans financieel alleen haalbaar als er wordt gewerkt met een zogenaamde gescheiden koop-/aanneemovereenkomst. Het gaat te ver om deze transactievorm hier te beschrijven, maar het komt erop neer dat bij de verkoop (opnieuw) overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit keer over de grondwaarde van de nieuwe woningen. Die overdrachtsbelasting komt bij de gebruikelijke ‘vrij op naam’-verkopen opnieuw voor rekening van de projectontwikkelaar. Een verhoging van het tarief van 8% naar 10,1% legt dus ook hier extra druk op de haalbaarheid van een project. Ook hebben ontwikkelaars in lopende projecten eerder al een tariefsverhoging van 6% naar 8% moeten opvangen.
Overigens maakt het doorgaans niet uit of een nieuwe woning wordt verkocht aan een belegger of aan een particulier. In de meeste gevallen kan bij een binnenstedelijke herontwikkeling namelijk geen gebruik worden gemaakt van het verlaagde 2%-tarief bij een verkoop van de woning aan een particulier die aankoopt voor eigen bewoning of van de startersvrijstelling.
Een hoger overdrachtsbelastingtarief leidt dus tot extra kosten voor de projectontwikkelaar. Er zijn verschillende mogelijkheden om extra kosten in een project op te vangen. Ontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld proberen de hogere overdrachtsbelastingkosten af te wentelen op de (particuliere) huizenkopers. Voor de politiek zal dat echter een ongewenste consequentie zijn. Nog los van de vraag of dat in de huidige markt mogelijk is, nu de financieringskosten van huizenkopers stijgen en de betaalbaarheid van woningen verder onder druk komt. Ook voor huurwoningen is het maar de vraag of de opbrengsten omhoog kunnen door de voorgestelde verdere regulering van de huurmarkt.
Als de opbrengst niet omhoog kan, is de andere oplossing om de kosten van de woning te verlagen. Kosten besparen kan bijvoorbeeld door een woning kleiner te maken. Hetzelfde resultaat kan worden bereikt door te bezuinigen op de kwaliteit van de woningen of op investeringen in de woonomgeving. Ook dat zal politiek gezien niet een gewenst gevolg zijn van een verhoging van het overdrachtsbelastingtarief.
De conclusie is duidelijk: een verhoging van het overdrachtsbelastingtarief zet de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten nog verder onder druk. Gelet op de grote woningbouwopgave in ons land, lijkt mij dat een belangrijk argument om het plan voor de voorgestelde verhoging (voorlopig) in de ijskast te zetten.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
