De ambities rijzen tot in de hemel, maar door onderlinge concurrentie tussen de plannen en slechte afstemming, is een deel van de Woondeal Metropool Regio Amsterdam (MRA) onhaalbaar, zo becijfert AI- en data-platform voor de vastgoedsector Openred.
Openred analyseerde de plannen voor zo’n 23.000 woningen in Haarlemmermeer met behulp van zijn nieuwbouwanalyseplatform en met data over de projecten die is verzameld door Locatus. Het platform concludeert op basis van de uitkomsten, dat een gebrek aan centraal overzicht de woondeal in gevaar brengt. Coördinatie en strategie lijken te ontbreken: er is onderlinge concurrentie tussen de plannen en voor een aantal gebiedsontwikkelingen bestaat naar verwachting onvoldoende marktvraag.
Een aantal plannen is met het huidige Programma van Eisen financieel niet realistisch, terwijl andere projecten wel potentieel zeer winstgevend zijn voor de huidige grondeigenaren. Deze onbalans kan er volgens Openred voor zorgen dat (sociale) gebiedsoverstijgende doelstellingen in gevaar komen doordat alleen een deel van de projecten door zal gaan.
Toekomstzorgen
Als de Woondeal MRA West representatief is voor alle gesloten woondeals in Nederland, dan maakt Openred zich naar eigen zeggen zorgen over de toekomst. ‘Het is essentieel dat bij toekomstige initiatieven een meer gecoördineerde aanpak wordt gehanteerd om een duurzame en evenwichtige ontwikkeling te waarborgen.’
Het demissionair kabinet wil met 35 regionale woondeals, goed voor bijna een miljoen woningen, het woningtekort te lijf gaan. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn.
Plot veel te groot
Openred licht er een aantal projecten van Woondeal MRA West uit. Zo zou project Bols Quadrant, 110 appartementen in Nieuw-Vennep, financieel onrendabel zijn vanwege zijn eenvormigheid: uitsluitend gestapelde bouw van middenkoopwoningen.
De geplande woonwijk Lisserbroek Noord kampt met concurrentie uit Nieuw-Vennep West en de aanpalende geplande woonwijk Turfspoor. Daarnaast zou de plot veel te groot zijn in verhouding tot de huidige marktvraag. ‘ Dit plan bestaat uit slechts 3 fases, terwijl er naar schatting wel 10 fases nodig zijn om aan met een marktaandeel van 33% de woningen met acceptabele doorlooptijden te verkopen of verhuren’, aldus Openred.
Kostbare woningen
De plannen Cruquius Dijk en Cruquius-Zwaanshoek zijn juist zeer rendabel, maar in de aantrekkingskracht ligt naar inzicht van Openred een probleem besloten. De residuele grondwaarde is hoog en er verrijzen vooral kostbare woningen. De focus op ‘betaalbaar’ verdwijnt daardoor naar de achtergrond, terwijl de plannen volgens Openred alle ruimte bieden voor gevarieerde bouw.
Gerelateerde artikelen:
