De realisatie van Wonderwoods in Utrecht is in alle opzichten een wonderlijk fenomeen. Niet alleen vanwege de integratie van een heel ecosysteem in het Italiaans–Nederlandse ontwerp, maar ook door de complexiteit van de puzzel en het hoge ambitieniveau van de gemeente.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
De gemeente Utrecht hanteert een hoog ambitieniveau voor de nieuwe stadswijk Beurskwartier. Het gebied direct aan de westkant van station Utrecht Centraal, begrensd door de Croeselaan, van Zijstweg en Graadt van Roggenweg, is nu nog een tamelijk versteend allegaartje van onder meer een theater, een bankgebouw, de hallen van de Jaarbeurs en een gesloten rij portiekwoningen. Als het aan gemeente ligt, verandert het gebied de komende jaren in een nieuw stuk centrumgebied met minstens 2.500 woningen voor 4.000–5.000 mensen, waar ook nog eens ongeveer evenveel mensen kunnen werken, met twee parken en voorzieningen voor cultuur, recreatie en uitgaan.
Nadat er in 2017 al een grote bioscoop landde op het Jaarbeursterrein, bleef meer goed nieuws uit in de jaren die volgden. Weliswaar werd er in 2018 begonnen met de bouw van een Amrath-hotel aan de Croeselaan, maar in plaats van de geplande oplevering medio 2021 kwam de bouw begin 2023 stil te liggen en begint de onvoltooide toren er steeds meer verpauperd uit te zien.
Hoogste punt
Eind vorige maand viel er dan toch wat te vieren voor de gemeente Utrecht en de andere initiatiefnemers. Het hoogste punt van Wonderwoods was bereikt, en ontwikkelaar G&S& organiseerde trots een rondleiding door het hoogste groene gebouw van Nederland, of beter gezegd: twee gebouwen. Het hoogterecord werd bereikt door de toren naar Italiaans ontwerp van Stefano Boeri Architetti, vooral bekend door het Bosco Verticale in Milaan. Deze 104 meter hoge toren is goed voor 41.800 m² BVO, eenmaal voltooid omgezet in 162 koop- en 148 huurwoningen, zeven retailunits in de plint en een restaurant met groot dakterras op de zevende verdieping.
De Boeri-toren is door een loopbrug verbonden met een lagere, meer extraverte toren naar ontwerp van MVSA Architects, goed voor 31.900 m² BVO, die ook mixed-use wordt ingericht. De eerste verdiepingen zijn bedoeld voor retail en kantoorruimte (circa 15.000 m²). Ook wordt op de begane grond museum Nowhere geopend, een ‘digital artspace’ van 3.000 m², die de oversteek waagt vanuit Japan. Boven al deze ‘buzz’ zijn in de 21 verdiepingen hoge toren (70 meter) 104 huur- en 5 koopappartementen (penthouses) voorzien.
Roberto Meyer, sinds jaar en dag het gezicht van MVSA Architects, gaf trots de aftrap van de rondleiding door het complex. Daaraan wordt nog hard gewerkt door Bouwcombinatie Wonderwoods, bestaande uit Kondor Wessels Amsterdam en Boele & van Eesteren. ‘Hier zijn twee sterke merken verenigd. Door te kiezen voor mixed use breken we met het van oudsher monotone karakter van dit gebied. Het borgt de levendigheid. Tegelijkertijd betekent de realisatie dat het centrum van Utrecht nu echt een sprong over het spoor heeft gemaakt.’
Prijzen
Vanaf het moment in 2017 dat het partnership van Boeri en MVSA de tender voor het plot op het Jaarbeursterrein won, is Wonderwoods al verschillende keren in de prijzen gevallen. Tijdens de Mipim van 2019 sleepte Wonderwoods zowel de prijs voor beste Mixed Use-project als die voor Future Project of the Year in de wacht. Eind 2021 werd het complex door de European Property Awards uitgeroepen tot beste mixed-use project van Nederland en Europa. En als klap op de vuurpijl was er ook nog de prijs voor beste bouwplaats van Nederland en die voor de beste bewegwijzering ervan. Schiphol-achtige pictogrammen moeten ervoor zorgen dat er met 32 verschillende talen geen Babylonische spraakverwarring ontstaat.
Groen karakter
Het gebouw onderscheidt zich echter vooral door zijn groene karakter. Op de gevel van de Boeri-toren worden in vooraf gefabriceerde bakken totaal zo’n 220 van de in totaal meer dan 300 bomen geplaatst die in de afgelopen jaren speciaal voor Wonderwoods werden opgekweekt. Speciale (deels toegankelijke) daktuinen op de zesde verdieping en op het dak van de MVSA-toren worden eveneens ingericht met zo’n 80 volwassen bomen. Ook zijn er een groot atrium en negen inpandige loggia’s, waarvan er vijf open gaan bij goed weer, zodat kantoorhuurders hun werknemers ook een groene buitenruimte kunnen bieden.
Daarnaast zijn er nog zo’n 75.000 struiken en heesters te onderscheiden, die getuige hun groei al overduidelijk vaste grond onder de wortels hebben gevonden. Zelf snoeien van het groen, dat automatisch beregend wordt, is er niet bij. Daarvoor komen speciaal opgeleide hoveniers langs, die met kabels kunnen abseilen vanaf daarvoor aangebrachte ankerpunten om de veelal lastige plekken te bereiken.
Het landschap op, in en aan de toren, ontworpen door Arcadis, is goed voor in totaal 1 hectare bos, en mag zich daarmee zusterpark van de Utrechtse Heuvelrug noemen. ‘Het is ook echt bedoeld als park. Vanaf de zevende verdieping kun je een heuse stadswandeling maken’, aldus George van Scheijndel van Bouwcombinatie Wonderwoods.
Optimisme
Voor buitenstaanders leek het de afgelopen jaren ook alsof het spraakmakende project zou worden meegezogen in de storm die sinds de coronacrisis over de mondiale vastgoedwereld waait. Een beeld dat ongetwijfeld is versterkt door het lot van het Amrath-hotel in aanbouw bij de buren. Vanaf de balkons aan de noorzijde van de toren van MVSA heb je een treurig uitzicht op loshangende gevelisolatie en beton dat al groen begint uit te slaan.
Van pessimisme is bij de ontwikkeling van Wonderwoods nooit sprake geweest, benadrukt Dennis van de Ven, directeur bij ontwikkelaar G&S&, een VolkerWessels-onderneming. ‘Als je in ogenschouw neemt dat de realisatie pas eind 2020 begon, is het eigenlijk best snel gegaan. De uitdaging bij een project met een schaalgrootte als dit, ligt hem vooral in het goed in de markt zetten ervan. Tussen de exit van ontwikkelaar en de daadwerkelijke realisatie heb je altijd te maken met stijgende bouwkosten, zeker in deze tijd en ook bij Wonderwoods. We zijn blij dat de huurwoningen en kantoren een goede plek hebben gevonden bij respectievelijk het ASR Dutch Core Residential Fund en het ASR Dutch Mobility Office Fund. De vrije-sectorkoopwoningen waren in een mum van tijd verkocht. Er staan alleen nog een paar penthouses te koop.’ De retailruimten in de Boeri-toren wil G&S& eerst programmeren om ze dan te verkopen.
Reuring
Van de Ven ziet de aanstaande oplevering, medio 2024, niet als een streep onder een periode waarbij er veel reuring was rondom G&S&. Na het vertrek van Jason Blackmore en de komst van Van de Ven als zijn opvolger, trok de Britse belegger Victory met veel tamtam de stekker uit de samenwerking met G&S& bij de herontwikkeling van het ABN Amro-hoofkwartier aan de Amsterdamse Zuidas. ‘Ten aanzien daarvan hebben wij nooit achterom gekeken en dat doen we zeker niet op een mooi moment als dit. Het enige wat de realisatie van Wonderwoods voor ons bevestigt, is dat je voor een project met een schaalgrootte en ambitieniveau als dit echt heel goed met elkaar moet samenwerken.’
