Winkelbeleggingsvolume gehalveerd in 2023

Dit blijkt uit de nieuwste cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. De afgelopen jaren lag het beleggingsvolume op de winkelmarkt substantieel hoger met een gemiddelde van circa € 2,2 mrd over de afgelopen 10 jaar. Evenals vorige jaren vond ook in 2023 50% van alle beleggingstransacties plaats in het laatste kwartaal van het jaar.

De Nederlandse vastgoedmarkt heeft over het algemeen sterk geprofiteerd van de lage rentestand en de ruime beschikbaarheid van kapitaal in de periode 2015-2022. Dit is mede gestimuleerd door het actieve beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) om de economische groei te bevorderen. Vooral de kantorenmarkt, logistiek en de woningbeleggingsmarkt hebben hiervan geprofiteerd met als gevolg een daling van de top-aanvangsrendementen. De winkelmarkt had daarentegen te kampen met stijgende aanvangsrendementen als gevolg van de opkomst van e-commerce en neergaande markthuren.

Tempering

Sinds 2022 is er een kentering te zien waarbij de centrale banken de rente hebben laten oplopen om de inflatie te beteugelen. Dit temperde de dynamiek op de vastgoedbeleggingsmarkt met als gevolg dat de top-aanvangsrendementen sterke opwaartse correcties lieten zien.

De waardecorrectie op de winkelvastgoedmarkt was daarentegen relatief kleiner in vergelijking met de kantoren-, logistieke- en woningmarkten, mede omdat winkels vaak al niet of nauwelijks te financieren waren. De top-aanvangsrendementen op de winkelmarkt zijn vanaf het tweede kwartaal van 2022 met 85 basispunten gestegen bij een stijging in de andere sectoren variërend van 125 tot 205 basispunten.

Ontwikkelingen hoofdwinkelstraten

Vermogende particuliere beleggers en family offices waren ook in 2023 de dominante investeerders in de hoofdwinkelstraten. Institutionele beleggers waren het afgelopen jaar terughoudend met aankopen in dit segment. Inmiddels ontstaat er weer ruimte bij institutionele beleggers en andere zogenoemde ‘core’ beleggers. Deze partijen hebben wel de focus verlegd naar acquisities in uitsluitend de beste winkelsteden in Nederland en daarbinnen het beste deel van het kernwinkelgebied.

De trend van strategische aankopen door moedermaatschappijen van zittende huurders, die al enige jaren geleden is ingezet, heeft zich in 2023 verder doorgezet. Eigenaar/gebruiker-situaties geven retailers meer grip op een ‘gezonde’ exploitatie.

Actieve investeerders in hoofdwinkelstraten waren in 2023 significant minder afhankelijk van externe financieringen. De interesse op de beleggingsmarkt spitste zich toe op value-add vastgoed, en er was vanuit beleggers een sterke voorkeur voor beleggingsproposities met een beleggingsvolume tussen de € 3 tot circa € 10 miljoen per object. Er was slechts beperkte interesse in grote winkelobjecten – zogenoemde single assets – met relatief grote winkelvloeren verspreid over meerdere bouwlagen. De consument in Nederland winkelt niet graag meer op de verdiepingen hoger dan de begane grond en de eerste verdieping.

Afnemend verschil

Een opmerkelijke ontwikkeling die blijkt uit de cijfers van Cushman & Wakefield, is het afnemende verschil tussen de rendementen in het topsegment (core) en het basissegment (value add), de spread is kleiner geworden. Rendementen in het topsegment stegen nog wel maar rendementen in het basissegment zijn gedurende 2023 gestabiliseerd. In de periode 2011-2019 was er juist meer polarisatie zichtbaar tussen deze twee segmenten.

Omzet fysieke winkels

De omzet in fysieke winkels ten opzichte van e-commerce laat in 2023 een aanzienlijk hogere groei zien dan over 2022. Waar de omzet in kleding en mode in de fysieke winkels groei laat zien, is deze juist gedaald in het aandeel internetverkopen. De beweging van ‘clicks naar bricks’ is dan ook juist in dit segment zichtbaar met de opening van fysieke winkels door traditioneel sterke online retailers zoals Mr Marvis, My Jewellery, Coolblue en Zalando (Duitsland).

Een belangrijke factor voor beleggers is de markthuur. In meerdere Nederlandse winkelsteden zijn de markthuren de afgelopen jaren als gevolg van de COVID-pandemie versneld gedaald met circa 20 tot 40%. In de loop van 2023 is deze daling grotendeels gestabiliseerd. Cushman & Wakefield verwacht nog een minimale correctie op de markthuren door met name de verwachte toename van faillissementen die een gevolg zijn van het terugbetalen van de overheidssteun die in de context van de pandemie is verstrekt, naast structureel hogere energiekosten, stijging van de lonen en duurder wordende supply chain van producten. Hierdoor komen de marges voor retailers verder onder druk te staan, wat kan leiden tot een beperkte impact op de markthuren.

De prime Capital Value (marktwaarde Zone-A) voor hoofdwinkelstraten is ongeveer 30 tot 50% gedaald ten opzichte van de piek in 2018. Dit is voornamelijk een gevolg van de daling van de markthuren en de stijging van de aanvangsrendementen.

Ontwikkelingen supermarkten

Op de vastgoedbeleggingsmarkt voor convenience-retail en supermarkten is er een grote discrepantie tussen vraag en aanbod. Convenience-beleggers zijn vooral op zoek naar prime-supermarkten of naar beleggingsobjecten met potentieel voor waardecreatie. Proposities in het prime segment zijn zeer schaars en objecten die niet binnen de categorieën core of value-add vallen, worden nauwelijks opgepakt door de beleggingsmarkt.

Institutionele beleggers zijn de dominante investeerders in dit segment. Zij hebben interesse in goed presterende solitaire supermarkten of conveniencecentra (zoals wijkwinkelcentra) die voldoen aan specifieke criteria: twee supermarkten; een oppervlakte van het winkelcentrum tussen 3.000 m² - 8.000 m2; meer dan 50% van de huurstroom is supermarkt-gerelateerd; meer dan 75% van de huurstroom is convenience-gerelateerd; het object ligt in een sterk verzorgingsgebied met goede parkeervoorzieningen.

Naar verwachting zal de consolidatieslag in het supermarktlandschap zich verder ontwikkelen, waarbij rendabele supermarkten blijven bestaan en minder presterende supermarkten op termijn een andere invulling krijgen. Vanwege de gestegen loon-, energie- en huurkosten en als gevolg van de forse toename van winkeldiefstallen, is schaalvoordeel voor supermarkten een steeds belangrijker uitgangspunt voor een gezonde exploitatie.

Winkelcentra

Grootschalige winkelcentra met een groot aandeel fashion zijn al enkele jaren minder in trek. Veel beleggers zien dit als hoog-risico product met een groot beleggingsvolume en beperkte financieringsmogelijkheden. Dit product is alleen in trek als het kan worden verworven tegen een relatief hoog aanvangsrendement en indien er mogelijkheden bestaan voor waardecreatie (value-add). Dit kan bijvoorbeeld door gedeeltelijke transformatie, optimalisatie, extra verdiepingen toevoegen, een extra supermarkt creëren, verbreding van het aanbod met meer horeca en dagelijkse voorzieningen en soms zelfs door het toevoegen van een zorgcomponent of overige dienstverlening.

Retail parks

Het PDV/GDV-segment (perifere detailhandelsvestigingen en grootschalige detailhandelsvestigingen) heeft de afgelopen decennia goed gepresteerd, met een gunstige risico-/rendementsverhouding. De afgelopen jaren nam het verschil tussen het core-segment en het value-add-segment verder toe. Core-beleggingskansen komen maar beperkt op de markt, terwijl de vraag naar hoogwaardige producten aanhoudend sterk is.

Het PDV/GDV-segment vertoont een sterke correlatie met de ontwikkelingen op de woningmarkt. De afkoeling van de woningmarkt en de dalende koopkracht van consumenten hebben direct effect op de omzetten die in het PDV/GDV-segment werden gegenereerd. Een dalende hypotheekrente zal bijdragen aan een positieve impact op dit segment.

Hans Hinfelaar, Head of Retail bij Cushman & Wakefield: “De winkelvastgoedmarkt heeft laten zien dat het een veerkrachtig segment is. De afgelopen jaren heeft de sector aanzienlijk meer te verduren gehad dan andere segmenten. Er is veel verlies genomen en inmiddels zit het segment weer in de lift met dalende aanvangsrendementen in het verschiet. Ik denk dan ook dat de bodem in zicht is of misschien zelfs al bereikt is. Ik ga er daarom vanuit dat beleggers en ook financiers binnenkort weer meer vertrouwen krijgen vanwege de sterk verbeterde risico-rendementsverhouding zodat het beleggingsvolume volgend jaar weleens op een veel hoger niveau kan uitkomen.”