Woningkopers die uitkeken naar ‘de spannendste huizenmarktcijfers in jaren’ (NRC) zullen donderdag teleurgesteld zijn met de NVM-woningmarktcijfers ‘woningkopers krijgen meer keuze’. Dat is geen antwoord op de vraag wanneer de woningmarkt kantelt en de prijzen gaan dalen – een analyse van PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
De media spuien verhalen over de woningmarkt met kordons van economen, dataspecialisten, (regionale) makelaars en natuurlijk al dan niet gefrustreerde (bijna) kopers met als ondertoon: kantelt de markt, ja of nee? Dan gaat het niet over meer of minder keuze, meer of minder overbieden, maar om concrete daling van de prijzen.
Na al die ‘human interest’-verhalen van mensen die het ook niet weten is het doorgaans fijn karrevrachten cijfers van de NVM te krijgen met aantallen transacties, transactieprijzen, vraagprijzen, verkooptijden, uitgesplitst naar bestaand, nieuw en type, met historische vergelijkingen en vergelijkingen met andere databronnen zoals Kadaster en CBS. Helaas geven die ook dit keer geen antwoord op de vraag: wanneer slaat de markt om en gaan de transactieprijzen dalen?
De NVM constateert dat de transactieprijs van een bestaande woning het afgelopen kwartaal verder is gestegen. Het vlakt af maar het is toch 3,5% meer ten opzichte van het eerste kwartaal en het is nog altijd een forse 10,6% hoger op jaarbasis.
‘De lichte daling van het vorige kwartaal lijkt eenmalig’, aldus de NVM in het persbericht van vandaag. Mij lijkt die conclusie voorbarig. Ik kan mij voorstellen dat de stijging in het afgelopen kwartaal juist eenmalig is en dus niet de trend van het jaar gaat zetten.
De reden is dat het vreemd is wanneer de historisch sterke rentestijging zijn effect op de prijzen gaat missen. Automatic Valuation-bedrijf Calcasa berekende de bruto maandlasten van een gemiddelde koopwoning met een aflossingsvrije hypotheek: een verdubbeling in een halfjaar tijd.
Dat effect is niet à la minute. Nederlandse huizenbezitters hebben gemiddeld langjarige hypotheken met lage rentes die zij mee kunnen verhuizen naar een nieuwe woning. Zij voelen de rentestijging de komende jaren niet. Het zijn de nieuwe toetreders die al kansarm waren door het tekort aan woningen en door de rentestijging ook de laatste strohalmen moeten missen.
Dit betekent ook dat marktpartijen een calculatiefout maken wanneer ze denken dat de woningprijzen wel op peil blijven, omdat de vraag zo groot is. Het klopt dat de vraag de eerste jaren niet zal worden ingelopen, want alle marktpartijen zijn het er wel over eens dat minister De Jonge zijn bouwdoelstellingen niet haalt.
Maar een groot deel van de woningzoekers is door de rentestijging geen economische factor meer. Gemeenten, ontwikkelaars en beleggers moeten rekening houden met een steeds kleinere groep mensen met privileges die zich koopwoningen kunnen veroorloven. Dat is pijnlijk. De hoop is dat corporaties met meer wind in de zeilen hen een plek kan bieden op de huurmarkt.
Die slinkende groep woningkopers die wel kan betalen, is in het afgelopen kwartaal in staat geweest de prijzen te stutten. Dat kan nog een kwartaal plaatsvinden, maar dan zal onvermijdelijk het moment van de kopersmarkt gaan aanbreken.
