In korte tijd verwierf de Leidse beleggende ontwikkelaar Dunavast drie hotels in Noord-Nederland. PropertyNL sprak CEO Aart-Jan Verdoold en vroeg hem naar zijn beweegredenen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
De jongste aankoop betreft Hotel Noordsee in het dorp Nes op Ameland. Het hotel, tot voor kort onderdeel van het WestCord portfolio, omvat 56 hotelkamers en 54 appartementen/suitekamers. Het hotel biedt daarnaast een scala aan voorzieningen, waaronder een bar, restaurant, terras, zwembad, wellnessfaciliteiten en vergaderzalen. Het hotel zal verder gaan onder de vlag van Fletcher Hotels en wordt uitgebreid gerenoveerd en verduurzaamd.
Het is de niet de eerste samenwerking tussen Fletcher en Dunavast. Ook op Ameland is het al langer, mét Kontour Vastgoed (VolkerWessels), betrokken bij de herontwikkeling van hotel-resort Amelander Kaap, dat ook door Fletcher wordt uitgebaat. Plannen hiervoor liggen er al 5 jaar, maar onder meer corona en planologische onzekerheden gooiden roet in het eten. Aart-Jan Verdoold: ‘Het hotel is onderdeel van een VvE bestaande uit 3 losse gebouwen met een corridor er tussen. Binnen het bestemmingsplan willen we het hoteldeel vervangen door nieuwbouw in combinatie met hotelappartementen.’
Begin maart rondde Dunavast de aankoop af van het Fletcher Hotel-Restaurant Gaasterland in Rijs (gemeente De Friese Meren). Ook op deze plek zal een nieuw hotel worden ontwikkeld. In dit geval met ruim honderd hotelkamers, bijbehorende faciliteiten en een trendy restaurant. Fletcher Hotels nam het hotel op deze locatie over in november 2022, maar besloot in juni 2023 tot nieuwbouw. Na de oplevering, voorzien in 2026, zal Fletcher langjarig als huurder aan deze locatie zijn verbonden.
Verbreding naar commercieel vastgoed
De drie hotelplannen van Dunavast in het noorden van het land komen niet helemaal als een verrassing vertelt CEO Aart-Verdoold. ‘Het is een sector waarin wij nadrukkelijk kansen zien. Van oudsher zijn wij heel actief in woningen. Dat wordt voor bijna iedereen nu lastiger. Enerzijds omdat de kosten voor nieuwbouw fors zijn opgelopen en de rente nog altijd hoog is. Tegelijkertijd wordt er door huurregulering heel erg geknepen op de inkomsten voor verhuurders. Nieuwbouw is lastig rond te rekenen en de rendement-risicoverhouding klopt niet meer. Vandaar dat wij de afgelopen jaren bij investeringen de verbreding hebben gezocht naar commercieel vastgoed, al hebben we de weg naar woningen zeker niet afgesloten.
BAR: 6,25 tot 7,25%
Voor de drie hotel(ontwikkelingen) waarvan Dunavast nu (mede)eigenaar kun je volgens Verdoold rekenen met een BAR van tussen de 6,25 en 7,25 % op basis van langjarige overeenkomsten en een minimaal energielabel A. Bij woningen die worden verhuurd, ligt dat onder de huidige condities op 4,5 tot 5%. ‘Dat scheelt substantieel. En ik zie er ook niet zo snel verandering in komen omdat de onzekerheid over de kasstroom bij woningen voorlopig nog niet weg is. De procedures worden ook langer omdat je met nieuwe verhoudingen tussen sociaal, middelduur en vrije sector ook opnieuw met gemeenten en andere partijen om de tafel moet. Het maakt dat niet alleen wij, maar ook binnenlandse en zeker buitenlandse beleggers nu andere keuzes maken.’
Hij erkent dat hotels een paar zware jaren in coronatijd achter de rug hebben. ‘Maar dat raakte winkelvastgoed, kantoren en horeca evenzeer. De winst van corona voor de hotelsector is juist geweest dat we vakantie in eigen land veel meer zijn gaan waarderen.’
Fletcher, dat onlangs ook de exploitatie van failliet boetiekhotel The Slaak in Rotterdam overnam, is volgens hem een schoolvoorbeeld van een succesvolle hoteluitbater. ‘Ze hebben met 112 hotels, een stevig eigen vermogen en een sterke naamsbekendheid de schaalvoordelen om hun platform nog verder te laten groeien.’
Deals met COA
Dat een aantal mindere hotels nu worden gebruikt voor de opvang van asielzoekers maakt van de Nederlandse hotelmarkt volgens Verdoold nog geen verdringingsmarkt. ‘Het is voor iedereen duidelijk dat de grote ketens graag zaken doen met het COA. Ook bij Fletcher zullen er best 1 of 2 hotels zijn die je daarvoor in zou kunnen zetten. Maar vaak heb je het dan al over hotels aan de onderkant van markt, die eigenlijk al op de nominatie staan om herontwikkeld te worden. Alternatieve aanwending in de tussentijd is dan slim vanuit de exploitant bezien, maar dat is de niet de dobber waar de hotelsector op drijft.’
