Coen van Oostrom heeft vandaag gemeld dat een Australische asset-manager een participatie neemt in zijn bedrijf Edge. Wat zijn de overwegingen om na 25 jaar eigen baas te zijn geweest toch te kiezen voor zo’n asset manager?
‘Het is met grote opwinding dat ik contact met u opneem over de toekomst van Edge. Na maanden hard werken door ons team hebben we de naar mijn mening perfecte partner voor ons bedrijf gevonden. Ik ben verheugd aan te kondigen dat Macquarie Asset Management onze nieuwe strategische partner zal worden na het verwerven van een minderheidsbelang in Edge’, trapte Coen van Oostrom donderdag af in een bericht naar stakeholders.
Met OVG en Edge heeft Coen van Oostrom in de afgelopen 25 jaar iets bijzonders neergezet, dat zullen vriend en vijand erkennen. Steeds heeft Van Oostrom vooropgelopen met het ontwikkelen van duurzame gebouwen, en die inspanningen zijn met talrijke awards bekroond.
Volgens Edge ontwikkelt het bedrijf nu € 5 mrd aan kantoorgebouwen, waarmee het tot de grootste Europese ontwikkelaars behoort. Waarom ‘change a winning team’?
Winst-multipliers
De meest simpele reden zou kunnen zijn dat Van Oostrom wil cashen. Boze tongen beweerden dat dit de overweging was om in 2020 ‘technologieplatform’ Edge te introduceren. De multipliers van de winst van een technologiebedrijf zouden veel groter zijn dan voor een projectontwikkelaar, zoals OVG. We kunnen inmiddels concluderen dat Van Oostrom niet heeft gecasht, maar ook niet dat Edge door beleggers als tech-bedrijf wordt gepercipieerd.
Cashen lijkt ook niet het doel van de donderdag aangekondigde participatie van de Australische asset manager. Enig voorbehoud moet worden gemaakt, want de financiële gegevens zijn summier: we weten niet exact hoe groot het belang is van de Australiërs, behalve dat het een ‘significant minderheidsbelang’ is, en al helemaal niet wat de koopprijs is.
Kapitaalsuitbreiding
Ook is niet helder in hoeverre het kapitaalsuitbreiding betreft, al wekt Van Oostrom wel die indruk. ‘Ik heb altijd het gevoel gehad dat we meer konden doen, met nog grotere, gedurfdere en ambitieuzere projecten – niet alleen voor onze klanten, maar ook voor de planeet. Met Macquarie Asset Management aan onze zijde geloof ik dat we dit eindelijk kunnen doen, en met de snelheid en het volume die een echt verschil zullen maken in de inspanningen van de wereld om koolstofarm te worden’, aldus Van Oostrom.
Dit commentaar sluit een mix van verkoop van aandelen van Van Oostrom en een kapitaalsuitbreiding niet uit. Dat zou overigens helemaal niet vreemd zijn: de risico’s van een pipeline van € 5 mrd kunnen nu eenmaal niet makkelijk gedragen worden door één persoon.
Participanten
Nu was dat ook al niet het geval. Van Oostrom heeft steeds gezocht naar participanten om risico’s af te dekken. In januari van dit jaar kondigde hij een joint venture in het Verenigd Koninkrijk aan met Goldman Sachs Asset Management voor kantoor Edge London Bridge (75% ging naar Goldman) en voor een tweede ontwikkeling in Londen kondigde hij een samenwerking aan met de Japanse ontwikkelaar Mitsui Fudosan.
Deze recente samenwerkingen zijn wat vreemd voor buitenstaanders in het licht van de participatie van Macquarie, waaraan volgens Van Oostrom maanden is gewerkt. De gesprekken met de Australiërs hebben dus parallel gelopen met die met Goldman en de Japanners. Als buitenstaander zou je denken dat een asset manager met de omvang van Macquarie – € 459 mrd assets under management – het voorkeursrecht zou willen hebben op participaties in de kroonjuwelen van Edge. Nu vloeien de winsten op gebouwen van Edge weg naar Goldman en de Japanners, niet naar de Australiërs.
Andere opstelling
Er is iets veranderd in de opstelling van Van Oostrom. Aanvankelijk zocht hij op gebouwniveau participanten, soms zelfs als gedelegeerd ontwikkelaar, maar nu mikt hij op een sterkere eigen balans met een asset manager.
Van Oostrom verklaart: ‘Het zal ons concurrentievoordeel versterken en de toegenomen middelen zorgen ervoor dat we kunnen blijven groeien en zeer duurzame en innovatieve gebouwen kunnen ontwikkelen voor onze klanten in Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Verder is het bij Edge heel gewoon business as usual.’
Opvallend
Dat laatste zou opvallend zijn: in de historie werken ontwikkelaars die over ruime financiële middelen beschikken van partners anders dan ontwikkelaars die moeten woekeren met eigen vermogen. Vraag maar aan oud-MAB-bazen of lees de december-editie van PropertyNL, waarin de oprichter van Multi Vastgoed, Hans van Veggel, hierover vertelde. Multi kreeg met asset manager Morgan Stanley in 2006 de wind in de rug. Van Veggel ontwikkelde toen nog een tandje meer dan Van Oostrom nu: een pipeline van € 7,8 mrd in 20 landen, versus € 5 mrd van Edge nu.
Maar toen de crisis kwam, werd Van Veggel uit zijn eigen bedrijf geduwd doordat ondershands Multi-leningen werden verkocht aan Blackstone. Uiteindelijk is het met de aandeelhouders van Blackstone op deze investering niet meer goed gekomen, maar met de familie Van Veggel wel. Dat is beslist niet iets wat we Van Oostrom en de beleggers van Macquari toewensen, maar ongetwijfeld hebben zij lering getrokken uit deze historie.
