‘Het kan mij niet schelen of je het doet vanwege Parijs, Poetin of je eigen portefeuille: je moet bezuinigen op energie’, stelt minister De Jonge. Ondertussen blijkt dat overheidsregels voor het vastgoed volgens marktpartijen vaak contraproductief uitpakken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022
Als je minister De Jonge uitnodigt voor een symposium met als thema duurzaamheid, dan weet je een ding: het zal vooral niet gaan over duurzaamheid, maar des te meer over het niet halen van de huidige woningbouwopgave. De minister ziet het spook van de woningnood dagelijks groeien (zie kader). Als je dan ook Jack de Vries uitnodigt, voorzitter van Vastgoed Belang, weet je ook dat het meer over woningen van nu zal gaan, dan over de klimaatakkoorden van 2030. De achterban van De Vries heeft een gigantisch probleem met de huidige wet- en regelgeving, waardoor zijn leden dit jaar massaal geweerd zijn op de woningmarkt.
Gelukkig voor organisator vastgoedfinancier Adelaer en voorzitter prof. Sylvester Eijffinger (Harvard, emeritus hoogleraar Tilburg) waren er ook sprekers die de knelpunten voor de vastgoedbelegger in het duurzaamheidsdebat aankaartten, zoals Maarten Feilzer, algemeen directeur van Zadelhoff (zie het artikel op pagina XX) en Léon Wijnands, directeur private banking van ING en belast met duurzaamheid binnen de bank.
Sceptisch
Wijnands liet zich in zijn bijdrage net zoals Feilzer sceptisch uit over de energieprestatielabels. ‘Zelfs als heel Nederland een A-label heeft, halen we nog steeds onze klimaatdoelstellingen voor 2030 niet. Ook de ‘heilige graal’ Energy Performance Certificates en EU Taxonomy gaan niet werken’, aldus Wijnands.
Ontwikkelaar Van Deursen vroeg Wijnands of dit ook betekent dat ING Real Estate Finance minder op labels gaat sturen, want dat zou hem veel administratieve rompslomp schelen. Helaas, dat is niet het geval. Wijnands: ‘Wij moeten ons aan de wettelijke vereisten houden, of we die nu terecht vinden of niet.’
De banken staan onder grote druk om duurzaamheid bij hun klanten af te dwingen, omdat zij bijvoorbeeld voor groene hypotheken minder kapitaal op hun balans hoeven te houden. Wijnands signaleert daarbij een probleem in de toekomst voor bijvoorbeeld kwetsbare huishoudens in woningen met een slecht label. ‘Als de energierekening verdubbelt, kunnen die huishoudens geen stappen voor verduurzaming nemen. Wat is dan nog de rol van de beleggers?’
Een apart probleem vormen de verenigingen van eigenaren. De VvE’s beschikken vaak niet over de financiële en bestuurlijke slagkracht om de verduurzaming aan te pakken. Minister De Jonge herkent dit probleem en wil dit met wet- en regelgeving aanpakken.
Pluspunten
Jack de Vries – ooit de spindoctor van premier Balkenende – had ook een concreet punt voor de Jonge. Hij wil dat het woningpuntenstelsel pluspunten gaat geven voor verhuurders die investeren in duurzaamheid. Nu is het zo dat de verduurzaming voor rekening komt van de verhuurder, terwijl de huurder profiteert van de korting op de energierekening.
Tegelijk vertelde De Vries over zijn nieuwe aanpak om zijn 4000 leden, waarvan de top-50 voorkomt in de PropertyNL Top-101 private beleggers, beter te kunnen bedienen. Tot nu toe is het zelfs ervaren politici als Kamminga niet gelukt om de belangen van particuliere beleggers goed voor het voetlicht te brengen. De Vries heeft twee hoogleraren bereid gevonden om onderzoek te doen naar twee hot items voor Vastgoed Belang: de rechtmatigheid van de voorgenomen vermogensaanwasbelasting en de tijdelijke maatregelen voor het te hoge fictieve rendement in Box III.
Diepe sporen
Over het thema verduurzaming zei De Vries: ‘Onze leden willen wel, het is tenslotte hun pensioen, maar het moet wel verantwoord zijn. De ingreep van de minister in de middenhuur heeft diepe sporen achtergelaten. Ja, de grote partijen binnen Neprom en IVBN zijn blij dat de minister zijn invloed heeft beperkt tot huren van € 1000 per maand, maar daar zitten nu juist veel woningen onder van onze leden.’
Graag had De Vries de minister nog even apart genomen, maar hij moest later die avond optreden als voorzitter van de raad van toezicht van de reservisten. Zijn uniform als reserve-officier lag al klaar. De Vries lachte: ‘In de strijd om het vastgoed is het wel toepasselijk om af en toe een uniform aan te trekken.’
Boutique Adelaer breidt uit over de grenzen
Het jaarlijkse symposium van Adelaer werd tevens aangewend om te melden dat de snel groeiende organisatie buitenlandse kantoren opent in Spanje. Vorig jaar werd de stap gezet naar Duitsland (Düsseldorf) en al eerder werden vestigingen in Londen en Knokke geopend. In Nederland heeft Adelaer kantoren in Amsterdam, Den Bosch en Maastricht.
Ook de organisatie is gewijzigd. De oprichter en coo van Adelaer, Daan Reekers, geeft het stokje over aan Dennis van der Donk en zal zich richten op fintech. Adelaer en FinLoop sloten op het gebied van fintech vorig jaar een miljardendeal. Cees de Jong was aangetrokken in het bestuur voor equity-deals, maar vertelde inmiddels een adviesfunctie te bekleden.
Cadeau van Hugo de Jonge voor versnellers woningopgave
Aan minister Hugo de Jonge kleeft iets bijzonders. De vastgoedsector klaagt over hem. De tien Bijbelse plagen die de vastgoedsector teisteren, een uitvinding van partijgenoot Jack de Vries, zijn immers vooral van hem afkomstig. Maar eenmaal aanwezig, verandert Hugo de Jonge tijdens veel symposia van een boze farao in ‘een van onze jongens’ – zo ook bij het bij symposium van vastgoedfinancier Adelaer in november.
De Jonge had de dagvoorzitter, prof. Sylvester Eijffinger (Harvard, emeritus hoogleraar Tilburg en partijgenoot van De Jonge) al in zijn zak: ‘Zo’n positief geluid van de minister.’ De ceo van de Adelaer Group, Maurits van Bouwdijk Bastiaanse, was eerst nog wat voorzichtig: ‘Zijn schoenen beantwoorden tenminste aan de verwachtingen.’ De minister kwam aan op Delfts blauw schoeisel.
Maar Van Bouwdijk Bastiaanse kon achteraf tevreden zijn. De Jonge had meer in petto dan opvallend schoeisel. De minister overweegt drie tranches van het aanjaagprogramma voor woningbouw, de Woningbouwimpuls, versneld in te zetten om de in het slop geraakte woningbouw vlot te trekken. Ook daagt hij alle marktpartijen uit om met plannen te komen om deze Woningbouwimpuls efficiënter te maken.
De minister begon met het pareren van de kritiek dat de woningopgave (900.000, waarvan 250.000 sociaal en 350.000 middenhuur) van 2030 niet gehaald kan worden. ‘Ik ga in 2022 niet zeggen dat we in 2030 iets niet gaan halen. Het kan omdat het moet. Het is de enige manier om het huidige tekort van 300.000 in te lopen.’
De Jonge probeerde optimisme uit te stralen op een markt die kampt met problemen van opgelopen rente, lager consumentenvertrouwen, stijgende bouwkosten en de uitspraak van de Raad van State over stikstof. ‘Ik wil niet meegaan met mensen die zeggen dat er niets meer kan. Ik heb gezien dat bij beursgenoteerde bouwers al is voorgesorteerd op de uitspraak van de Raad van State.’
De Jonge zegt te leren van zijn rondje in Nederland met beleggers, ontwikkelaars en financiers zoals Adelaer. ‘Ik weet inmiddels dat ik de investeringsbereidheid op de woningmarkt moet stimuleren.’
Nieuw is dat De Jonge en zijn departement er niet meer automatisch van uitgaan dat de woningen er zullen komen wanneer het Rijk de infrastructuur op orde heeft. In eerdere lezingen waren de rijksmiljarden van infra synoniem met woningproductie, maar na zijn inwerkperiode is het De Jonge duidelijk dat daar geen sprake van is.
De Jonge wil de regie op de volkshuisvesting herpakken, maar heeft te maken met de ‘not in my backyard’-strategie van gemeenten en provincies die het algemene belang van woningen niet op waarde weten te schatten. Hoe hij de lagere overheid kan dwingen, is nog niet duidelijk.
Suggesties om de markt vlot te trekken zijn btw-verlagingen of rentesubsidies, maar daar voelt de minister niet voor: ‘Sinterklaas is erg vroeg dit jaar.’
Een suggestie van Feilzer (Zadelhoff) om de markt meer vrijheid te geven voor programmering van woningen, omdat er dan tenminste nog wat wordt gebouwd en de doorstroming wordt bevorderd, viel niet in goede aarde. ‘Dan zou er een gebrek aan aansturing zijn. Ik hecht aan duidelijkheid. Twee derde van de productie moet gaan over betaalbare woningen.’
Een ander idee van marktpartijen is afschaffing van Welstand, omdat die regelmatig de woningproductie frustreert. De minister vindt afschaffing te rigide, maar zegt wel toe dat er nieuwe regels voor Welstand moeten komen, om mee te gaan in de nieuwe tijd. De Jonge ziet als een van de oplossingen voor het woningtekort een grootschalige standaardisatie in de bouw. ‘Dan kunnen we ons geen lokale fratsen veroorloven.’
Projectontwikkelaar John van Deursen van VDG adviseerde de bouw te stimuleren met een Nationale Bouw Garantie, een variant op de Nationale Hypotheek Garantie. Maurits van Bouwdijk Bastiaanse, ceo van de Adelaer Group, viel de ontwikkelaar bij. ‘Dat zou helpen omdat banken dan minder reserves hoeven aan te houden in de planfase.’ De minister voorziet voor deze ‘bijna gratis’ garantieregelingen echter een groot probleem met het ministerie van Financiën. Prof. Eiffinger viel de minister hierin bij. ‘Financiën wil zulke open-eindregelingen niet.’
Eigenlijk waren dat best veel ‘njets’, maar veel aanwezigen lieten zich imponeren door het enthousiasme van de minister en uiteraard het mogelijke cadeau van de Woningbouwimpuls WBI. In de eerste drie tranches is met deze regeling € 854 mln gemoeid, waardoor gemeenten in combinatie met woningcorporaties en ontwikkelaars bijna 140.000 woningen konden realiseren. Het gaat bijvoorbeeld om geld voor het verlagen van stikstof, bodemsanering of het uitkopen van bedrijven die de woningbouw hinderen. De minister wil graag praten over de voorwaarden van het naar voren trekken van de tranches.
