De Belastingdienst zet met de aangescherpte bedrijfsopvolgingsregeling vastgoedondernemers het mes op de keel. Hierdoor wordt het minder aantrekkelijk voor een familie om hun vastgoedonderneming voort te zetten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
De Nederlandse Belastingdienst had de naam redelijk te zijn. De toeslagenaffaire maakte het grote publiek echter al pijnlijk duidelijk dat gelijk hebben bij de Belastingdienst niet hetzelfde betekent als gelijk krijgen. Ook de vastgoedondernemers van Nederland ondervinden met de aanpassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) dat hun stem niet gehoord wordt. Zij zijn echter – anders dan de toeslagouders – electoraal niet van belang. Vastgoedondernemers hebben vaak minder dan honderd werknemers. Zij zijn ook vaak vermogend, dus waarom zou je je als kiezer opwinden over een jaloezie-tax?
Geen gelijke behandeling
Vastgoedondernemers ontberen een belangenvereniging: Vastgoedbelang zet zich vooral in voor de kleine MKB’er met een paar beleggingswoningen, Neprom behartigt de belangen van met name ontwikkelaars van nieuwe woningen en de IVBN zet zich in voor institutionele beleggers. Dat schuurt. Families met grote bedrijven, zoals bierbrouwer Swinkels en baggeraar Van Oord, zijn met VNO-NCW, de vereniging FB Ned en Stichting Familie Onderneming wel in hun lobby geslaagd, maar daarin participeren vastgoedbedrijven niet. Bij de behandeling van het Belastingplan 2024 in juni vorig jaar maakten Kamerleden én familiebedrijven onderscheid tussen ‘gewone’ ondernemingen en ‘vastgoed’. Daarmee is een gelijke behandeling van familiebedrijven uit het zicht geraakt.
Van Oord en Swinkels wekken sympathie met hun ‘Hollands Glorie’, maar vergeten wordt dat vastgoedondernemingen zoals Kroonenberg, Newomij en Vorm ook belangrijke bijdragen leveren aan Nederland. Zij houden binnensteden leefbaar, (her)ontwikkelen gebouwen en zorgen voor de juiste huurder voor elk gebouw, zodat die huurder op zijn beurt tot bloei kan komen. Die bijdrage erkent de Belastingdienst niet.
Bedrijfsopvolgingsregeling
Het is redelijk om beleggingen zwaarder te belasten dan arbeid of te zorgen dat vervuilers betalen, maar waarom zou je het ondernemerschap miskennen? Ondernemers moeten compensatie krijgen voor hun risico. De fiscus jaagt terecht op internationale ondernemingen die nauwelijks belasting betalen, maar familiebedrijven die actief zijn in Nederland verdienen geen afstraffing bij opvolging, en zeker niet de bedrijven die de gebouwde omgeving verbeteren.
Nederland heeft met de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) een instrument dat er in de afgelopen decennia voor heeft gezorgd dat bedrijven niet aan successiebelasting ten onder gingen. Wanneer je een baggeraar gaat belasten met het successietarief, verliest Nederland een baggeraar. Het kost meer tijd om uit te leggen dat dezelfde mechanismes ook voor vastgoedondernemers gelden.
Geitenpaadje
Vroeger waren er letterlijk vastgoedbeleggers die vanuit Monaco de huurpenningen in Nederland inden. Niemand zal het vreemd vinden dat deze passieve beleggers hetzelfde successietarief krijgen als de couponknippers met aandelen. Ervende kinderen met vastgoed kunnen door de belastingclaims echter in liquiditeitsnood komen, waardoor meer ‘estate-planning’ is vereist.
Dit is een ander geval dan wanneer er sprake is van een vastgoedonderneming. In toenemende mate is iedereen in het vastgoed ervan overtuigd dat je alleen kunt overleven wanneer je je actief bemoeit met je gebouwen, net zoals een hotel. Een hotelketen kan niet bestaan als je alleen de kamerprijs incasseert. Daarmee erken je de waarde van het bedrijf. Krijgt Van der Valk straks wel en de vastgoedondernemer geen kans zijn bedrijf voort te zetten?
De strijd om de BOR is nog niet gestreden. Sommige familiebedrijven, zoals Swinkels en Van Oord, hebben toegestaan dat het vastgoed als belegging wordt aangemerkt. Zij hebben daarmee indirect de vastgoedfamilies geen goede dienst bewezen. Die proberen nu voor onder handen werk een geitenpaadje te vinden. Dat zal echter nooit recht doen aan het vak vastgoedondernemer. Dat vak bestaat namelijk volgens de Belastingdienst niet.
De afbraak van de bedrijfsopvolgingsregeling voor families
De Belastingdienst heeft het Centraal Planbureau (CPB) opdracht gegeven om te kijken hoe fiscale regelingen gericht op bedrijfsopvolging in de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling aanmerkelijk belang in de inkomstenbelasting (DSR ab) zijn te verbeteren. De BOR is in het leven geroepen om te voorkomen dat gezinnen hun bedrijf moeten opsplitsen om aan de aanslag te kunnen voldoen, terwijl zij eigenlijk van plan zijn het bedrijf voort te zetten. De korting kan oplopen tot 83%. In het Belastingplan 2024 is een pakket maatregelen opgenomen van Prinsjesdag 2022. Een van die maatregelen is dat aan derden verhuurd vastgoed niet meer in aanmerking komt voor de BOR en DSR ab. Drie maatregelen worden doorgeschoven naar het Belastingplan 2025.
Vijf voorstellen in het Belastingplan 2024:
(1) De BOR wordt aangepast door de vrijstelling van 100% van de goingconcernwaarde van € 1.205.871 (2023) vanaf 2025 op 100% van de goingconcernwaarde van € 1,5 mln te stellen en de vrijstelling van 83% boven de € 1,5 mln van de goingconcernwaarde te verlagen naar 70%.
(2) De 5%-doelmatigheidsmarge voor beleggingsvermogen in de BOR en de DSR ab wordt afgeschaft.
(3) Bedrijfsmiddelen die zowel privé als zakelijk worden gebruikt, kwalificeren slechts voor de BOR en DSR ab voor zover deze in de onderneming worden gebruikt.
(4) De dienstbetrekkingseis in de DSR ab vervalt.
(5) Er wordt een minimumleeftijd van 21 jaar ingevoerd voor de verkrijger bij schenking van een ab voor de DSR ab en voor schenking voor de BOR.
