In 2023 daalde het aantal transacties op de zorgvastgoedmarkt fors. Ook staan de nieuwbouwambities voor ouderenwoningen onder druk. Dit blijkt uit zo blijkt uit jaarlijks onderzoek van Capital Value.
Het transactievolume kwam uit op €626 mln, een daling van 57% ten opzichte van 2022. De daling komt met name door de gestegen kapitaalmarktrente en de terughoudendheid van beleggers.
Met 68% hebben nieuwbouw zorgwoningen een belangrijk aandeel in het transactievolume. In 2023 werd €428 mln in nieuwbouw geïnvesteerd. Dat komt neer op 1.700 eenheden in en is ruim 31% lager dan in voorgaande jaren. De druk op dit segment zal hierdoor verder toenemen, aldus Capital Value.
Herstel in H2 2023
Na een moeizaam eerste halfjaar was er in de tweede helft van 2023 weer sprake van herstel van de zorgvastgoedmarkt. Het transactievolume steeg van €126 mln in het eerste halfjaar naar €500 mln gedurende het tweede halfjaar. Hiermee is het tweede halfjaar van 2023 vergelijkbaar met voorgaande jaren, wat wijst op een herstellende markt. Er werd in 2023 voornamelijk geïnvesteerd in particuliere woonzorg, gevolgd door extramurale zorgwoningen. Het transactievolume kwam hoofdzakelijk op het conto van Nederlandse institutionele beleggers. Opvallend is de afwezigheid van buitenlandse beleggers op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt in 2023.
Sleutelrol institutionele beleggers
Institutionele beleggers waren verantwoordelijk voor €380 mln van het totale transactievolume, dit komt neer op 61%. Zij namen 85% van het totaal aantal investeringen in nieuwbouw voor hun rekening en vervullen daarmee een essentiële rol in het realiseren van nieuwe zorgwoningen.
Een omvangrijke transactie was de aankoop door het Amvest Living & Care Fund van 22 nieuw te bouwen particuliere woonzorgcomplexen verspreid over Nederland, met gezamenlijk zo’n 480 zorgwoningen. De complexen worden langjarig geëxploiteerd door zorginstelling Dagelijks Leven, een landelijke werkende exploitant in dementiezorg. Andere grote transacties waren die van het Bouwinvest Healthcare Fund dat onder meer twee particuliere woonzorgcomplexen kocht ten behoeve van exploitant Stepping Stones en 98 nieuw te bouwen levensloopbestendige woningen verwierf in Pijnacker.
Corporaties investeerden in totaal €72 mln in zorgvastgoed, 37% minder dan een jaar eerder. Een voorbeeld hiervan is de aankoop van een multifunctioneel woon-zorgcomplex in Leiderdorp, dat Woonzorg Nederland verwierf via een ruiltransactie met Rijnhart Wonen.
Onvoldoende nieuwbouwplannen
Het aanbod van voldoende zorghuisvesting blijft een heikel punt. Om in te spelen op de sterk toenemende en veranderde vraag naar ouderenwoningen is eind 2022 het programma Wonen en Zorg voor Ouderen gepresenteerd, als onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed Capital Value: ‘Om te kunnen voldoen aan de toenemende vraag, heeft het Rijk de ambitie om tot 2030 jaarlijks ruim 35.000 ouderenwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Terugkijkend naar 2023, het eerste jaar volgend op de geformuleerde ambitie, werd er €428 mln geïnvesteerd in nieuw te bouwen woon-zorgcomplexen. In totaal is dit goed voor de realisatie van 1.700 eenheden. Dat komt neer op amper 5% van de landelijke ambitie.’
De verwachting is dan ook dat de omvangrijke ambitie op het gebied van ouderenwoningen de komende jaren niet zal worden gehaald. Dit onder meer als gevolg van gebrek aan regulering op lokaal niveau en grote personeelstekorten in de zorgsector. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat slechts 2% tot 4% van de ontwikkelaars zorgvastgoed en seniorenwoningen hebben opgenomen in de planvorming voor de komende jaren.
Beleggers blijven positief
Ondanks de daling van het transactievolume in zorgvastgoed, tonen beleggers nog wel optimisme in dit segment voor de komende jaren, mede als gevolg van de sterke fundamenten in deze beleggingscategorie. De bereidheid om te investeren blijft groot met een beschikbaar kapitaal van zo’n €4,5 mrd tussen 2024 en 2026.
