Bedrijven en beleggers moeten de kaart van Nederland herzien. Niet de topografie van het verleden, maar datascience van de toekomst staat centraal, waardoor plaatsen zoals Lansingerland, Meijerijstad en Moerdijk meer in het vizier komen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Eind januari waren er 32 gemeenten in Nederland met meer dan 100.000 inwoners. Dat zijn de lijsten waar veel bedrijven en investeerders in het commercieel vastgoed naar kijken. Zij zouden op basis van big data echter een veel zorgvuldiger afweging kunnen maken. Op basis van acht datasets van CBS, Kadaster en PropertyNL (waaronder banen, de waarde van niet-woningen, het aantal transacties van kantoren en bedrijfsruimten en beschikbare nieuwe banen) komt een nieuw beeld van kansrijke vestigingslocaties naar voren.
Opvallend
De eerste gemeente die opvalt is Haarlemmermeer, dat 15e staat op de lijst van grote plaatsen, maar in het onderzoek van PropertyNL eindigt op nummer vijf. Verrassend in de lijst zijn nieuwe vestigingsplaatsen als Lansingerland (16), Meierijstad (25), Moerdijk (26) en Westland (27). Maar ook oude steden kunnen als vestigingsplaats goed scoren. Neem ’s-Hertogenbosch. Op basis van inwoners moet de Brabantse hoofdstad genoegen nemen met een 18e plek, ver achter Breda, dat op de 9e plek staat. Op basis van de criteria van dit onderzoek is ’s-Hertogenbosch echter een belangrijkere vestigingsplaats dan Breda.
Een voorbeeld geeft ook Zwolle: in dit onderzoek haalt de gemeente de top-10, qua inwonertal eindigt Zwolle in de staart van de top-20.
Andere ‘overschatte’ steden zijn bijvoorbeeld Hengelo (39), Almelo (41), Gouda (51) en Heerenveen (74).
Woonrankings
In Nederland bestaan er veel ranglijsten van gemeenten als woongebied, variërend van de gemeenten waar de prijzen het snelst stijgen tot waar de meeste woningen worden toegevoegd. Voorbeelden van dergelijke onderzoeken geven NVM, Kadaster, CBS, EW/Louter en de Atlas Nederlandse Gemeenten. Ook op het gebied van retail zijn veel plaatsen onderzocht, waarbij koopkracht in een ‘cathment area’ cruciaal is. Daarnaast zijn er specifieke bureaus, zoals Buck Consultants International, die voor met name logistiek onderzoeken op maat maken.
Op het gebied van vestigingslocaties voor werken per gemeente staat bigdata-onderzoek echter nog in de kinderschoenen. Het onderzoek van PropertyNL en Clappform helpt bij de inschatting van gemeenten als vestigingsplaats voor kantoren, bedrijfsruimten en distributie.
Dominant
Uit het onderzoek komt niet verrassend de dominante positie van Amsterdam naar voren, waarbij de rol van de hoofdstad misschien nog iets groter is dan verwacht. De zes gemeenten van de Holland Metropole (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Haarlemmermeer en Eindhoven) vertegenwoordigen een derde van de bedrijvigheid van Nederland. Holland Metropole voorkomt dat bij grote internationale beurzen zoals Mipim in Cannes en Expo Real in München tientallen steden elkaar beconcurreren. Aan de andere kant moeten een aantal plaatsen, die in dit onderzoek goed scoren, hun positie beter voor het voetlicht brengen. Dat Oldambt geen stand meer heeft op de Provada snappen we, maar dat grote aantrekkelijke vestigingsplaatsen met ontwikkellocaties onvoldoende op internet te vinden zijn, betekent dat er nog een wereld te winnen is.
Verantwoording
Het doel van de PropertyNL Top-100 gemeenten is om met behulp van big data te komen tot een zorgvuldige selectie van de meest attractieve vestigingsplaatsen in Nederland voor kantoren, bedrijfsruimten en distributiecentra. Er zijn in Nederland aparte onderzoeken voor vestigingsplaatsen voor woningen en winkels, maar voor deze specifieke categorie is dit nog niet op deze wijze uitgevoerd.
De dataselectie is gemaakt onder leiding van data scientist Jeroen Schoonderbeek van Clappform.
Er zijn voor dit onderzoek acht dataselecties gecombineerd van CBS, Kadaster en PropertyNL, dubbel zo veel als in het eerste onderzoek in 2021. Daarom zijn de onderzoeken niet geheel vergelijkbaar.
In het onderzoek van 2022 zijn de volgende elementen meegewogen: waarde onroerende zaken van niet-woningen (Kadaster), totaal aantal banen (CBS), aantal bedrijfsvestigingen (CBS), nieuwbouwwoningen (Kadaster), aantal transacties van kantoren, bedrijfsruimte en distributiecentra (PropertyNL), groene druk (CBS, de verhouding tussen het aantal personen van 0–20 jaar en het aantal personen van 20–65 jaar) en grijze druk (CBS, de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20–65 jaar). De groene druk geeft inzicht in de verhouding van de jeugd tot het werkende deel van de bevolking en de grijze druk in de verhouding van de ouderen tot het werkende deel van de bevolking.
Beknopte toelichting van de methode:
– Voor alle variabelen wordt de relatie berekend naar WOZ-waarde niet-woningen.
– De relatie wordt gekwantificeerd door een correlatiegetal.
– Dit correlatiegetal is tevens de weging.
– Vervolgens worden alle variabelen geschaald naar een getal tussen 0 en 1 om ervoor te zorgen dat alle variabelen gelijkelijk worden behandeld.
– Per gemeente worden de geschaalde variabele waarden vermenigvuldigd met de weging.
– Tot slot wordt dit allemaal opgeteld per gemeente en komt er een totale score uit.
– Hoe hoger de score, des te beter gemeente presteert als vestigingsplaats.
Gerelateerde artikelen:
