Als beleggers op de beurs altijd gelijk hebben, dan hebben de taxateurs in het vastgoed steeds minder gelijk. Dit is af te leiden uit de toenemende discount van de koers van beursgenoteerde fondsen ten opzichte van de getaxeerde waarde.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Slimme beleggers proberen te profiteren van de discount door bedrijven van de beurs te halen.
In Nederland cirkelen de arenden boven de vastgoedbeursfondsen, maar tot een ‘delisting’ is het niet gekomen. Overdrachtsbelasting blijkt een behoorlijke barrière in Nederland, maar PGIM Real Estate, de vermogensbeheerder van onder meer levensverzekeraar Prudential, ziet kansen.
Grote korting
Op zich is de waardebepaling niet te vergelijken. De marktwaarde van de taxateurs is vooral gebaseerd op de referentietransacties uit het verleden, terwijl de beurskoers vooral de toekomstwaarde weerspiegelt. PGIM Real Estate speelt in op deze verschillen in met de Global Real Estate Securities Market Review uit februari 2023.
PGIM stelt dat beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT’s) wereldwijd met een grote korting worden verhandeld ten opzichte van netto asset value, de getaxeerde waarde. Het bedrijf denkt dat dit vastgoed van de beurs halen tot een aanzienlijke outperformance voor vastgoedaandelen kan leiden. Telkens als de ‘discounts’ in het verleden zo hoog waren, presteerden vastgoedaandelen in de drie jaar daarna 25% tot 50% beter, aldus PGIM in zijn onderzoek.
Synergievoordelen
‘Als we disconnecties van deze omvang zagen tussen publiek en privaat vastgoed, dan nam het aantal fusies en overnames en de consolidatieactiviteit toe zodra de kapitaalmarkten stabiliseerden. In de huidige omgeving kijken we vooral naar consolidatie binnen beursgenoteerd vastgoed. In de afgelopen achttien maanden hebben we al zes public-to-public consolidatietransacties gezien, waarbij de premie 15% tot 50% bedroeg. We verwachten dat deze trend zal versnellen nu de ‘haves’ doorgaan met het kopen van de ‘have-nots’, door aandelen uit te geven om bedrijven met hoge kapitaalkosten te kopen en zo verschillende synergievoordelen te realiseren, maar ook door hun technologieplatformen in te zetten om meer cashflow uit een bestaand stuk vastgoed te halen’, aldus het onderzoeksrapport.
De beste koopkansen voor REIT’s liggen waarschijnlijk bij vastgoedbedrijven die hun kostenvoordeel gebruiken om externe groei te genereren in sectoren met een defensieve vraag, zoals de gezondheidszorg, waar de bezettingsgraad van zorgwoningen ver onder het niveau van voor de crisis blijft. Ook overnamedoelwitten die te maken hebben met ‘special situations’ en – in de tweede helft van het jaar – self-storage en appartementen die 2025 ingaan met een beperkt aanbod en mogelijkheden om de inkomsten versneld te laten groeien, vindt PGIM Real Estate interessant.
Sterke rally
Overigens presteerden de vastgoedaandelen in 2023 aanzienlijk beter dan hun Noord-Amerikaanse en Aziatische tegenhangers, dankzij een sterke rally met een totaalrendement van gemiddeld 27% in het vierde kwartaal, na een relatief teleurstellende prestaties in 2022. Toch bevinden Europese vastgoedaandelen zich nog steeds ongeveer 33% onder het niveau van eind 2021.
