De Zuidas verschiet steeds meer van kleur. CBRE IM en aanbieder van flexconcept Hoff Amsterdam stimuleren de ontwikkeling met een zo compleet mogelijk palet aan traditionele en minder traditionele elementen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Onlangs is Tower Ten officieel geopend. De tiende toren van het WTC Amsterdam op de hoek van de Beethovenstraat en Strawinskylaan meet maar liefst 48.000 m² kantoorruimte en is ontwikkeld in opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM), dat er zelf ook zijn Nederlandse en Europese teams heeft gehuisvest. De kantoortoren is inmiddels voor bijna 90% verhuurd.
Garden of joy
Met 12.000 m² kantoorruimte verspreid over vijf verdiepingen is Hoff Amsterdam, aanbieder van flexibele kantoor- en vergaderruimte, de grootste huurder in Tower Ten. Hoewel nog maar kortgeleden geopend, realiseert het bedrijf naar eigen zeggen nu al een gemiddelde bezettingsgraad van meer dan 75%.
De term flexoffice doet Hoff Amsterdam eigenlijk te kort. Hoff wil organisaties en hun medewerkers een kantooromgeving met een hotelachtige setting bieden, waarmee ook direct de verklaring voor het acroniem Hoff (hotel–office) is gegeven. ‘Wij willen bedrijven kantoorruimte bieden met de sfeer van een vijfsterrenhotel’, aldus Sipke Feenstra, directeur van Hoff Amsterdam en gepokt en gemazeld in de wereld van flexwerken en leisure.
In WTC’s Tower Ten exploiteert het bedrijf werkplekken voor vaste gebruikers, vergaderplekken en ultra-flexplekken die gesitueerd zijn in gebieden met sfeervolle namen zoals Art Garden, Sea Garden en Garden of joy. Aan de werkplekken zijn tal van diensten en extra opties verbonden, zoals het gebruik van de exclusieve Club Hoff en de vele, royale gezamenlijke ruimtes, die rijk versierd zijn met kunst en een gevarieerd aanbod van services, entertainment en faciliteiten.
Van Gogh aan de muur
Feenstra stelt quasi-serieus ook een Van Gogh te hebben aangekocht. Een Lieuwe van Gogh dan wel, zoon van de in 2004 vermoorde cineast Theo van Gogh. Feenstra stuitte vorig jaar toevallig op het schilderij bij een bezoek aan Maison Descartes in de hoofdstad. ‘Een buitenkansje, want Lieuwe had toen al een van de schilderijen uit dezelfde reeks cadeau gedaan aan zijn idool Snoop Dogg. Wij huisvesten hier eigenlijk een verborgen museum. We hebben een collectie van Nederlandse kunstenaars die de creativiteit prikkelt en inspireert. Ook in calvinistisch Nederland is dat belangrijk.’
Een gamebedrijf en een software-ontwikkelaar zijn twee van de eerste gasten die hun intrek namen in het flexconcept, dat volgens Feenstra vooral aantrekkelijk is voor midcaps met groeiaspiraties. ‘Voor hen heeft het als voordeel dat ze wat betreft hun huisvesting volledig ontzorgd worden. Ze hebben nergens omkijken naar, maar zijn tegelijkertijd wel flexibel. In een snel veranderende wereld wil je kunnen opschalen, maar ook afschalen indien nodig.’
Hogere huurwaardes
Flexibiliteit in huurovereenkomsten is doorgaans iets waar kantoorbeleggers niet heel erg happig op zijn. Zo niet in dit geval voor CBRE IM. ‘Er is veel vraag naar dit soort producten in de markt’, vertelt Saskia de Nie, hoofd asset management kantoren Benelux bij CBRE IM. ‘Uit cijfers van soortgelijke projecten blijkt juist dat de huurwaardes van een kantoor op basis van losse contracten hoger liggen dan bij een single user. Daarnaast heb je bij volledige verhuur aan één gebruiker ook te maken met een leegstandsrisico.’
Ook voor de eindgebruiker is het huren van flexibele kantoorruimte in veel gevallen voordeliger dan het zelf betrekken van een eigen kantoorgebouw, vertelt Feenstra. ‘Er zullen vast kantoorgebouwen in de markt te vinden zijn met een lagere kale huur per vierkante meter. Alleen is dat niet het hele, eerlijke verhaal. Bij die huur zijn niet de faciliteiten inbegrepen die je bij ons wel hebt. Als je een bedrijfsrestaurant wilt, zul je daar zelf een cateraar bij moeten zoeken. Een receptionist die binnen drie keer overgaan de telefoon opneemt, lijkt me ook wel handig. Bij ons is dat inbegrepen. Als je dergelijke zaken toerekent aan je huisvestingskosten heb je een eerlijker vergelijking.’
Meer leven in de brouwerij
Ook in een multi-tenant gebouw als het WTC kunnen corporates volgens De Nie aan hun identiteit werken. ‘Er zijn zeker nog grote bedrijven die graag hun naam op de gevel willen, maar wij zien meer en meer dat corporates bewust andere bedrijven opzoeken in een multi-tenant omgeving, omdat het kan zorgen voor kruisbestuiving of het gevoel van een grotere community.’ Feenstra voegt daaraan toe dat je je ook kunt onderscheiden in een omgeving waar altijd wat te doen is. ‘Het draait niet alleen om werken, maar ook om een plek waar je kunt fitnessen, lekker kunt eten of een borrel kunt organiseren. Dit wordt steeds belangrijker in de slag om talent op de arbeidsmarkt.’
Met de komst van de tech-sector en steeds meer internationale werknemers is het karakter van de Zuidas ook veranderd, vertelt De Nie. ‘Niet iedereen loopt hier meer in een blauw pak of werkt in de legal of finance sector. Niemand kijkt meer raar op van sneakers, spijkerbroeken en nieuwe subculturen.’
Deze verkleuring van het gebied past volgens haar ook bij een andere zienswijze van Amsterdam op de Zuidas en die van overheden op werklocaties in het algemeen. ‘Dit is een heel mooi gebied, dat goed ontsloten is. Als je kijkt naar de toekomst wil je daar vooral aan toevoegen waar op dit moment extra vraag naar is, bijvoorbeeld woonruimte en leisure. Toen CBRE IM hier in 1985 pionierde met het WTC, lagen hier alleen maar tennisbanen. Voortschrijdend inzicht is ook dat een omgeving die alleen maar bestaat uit kantoorgebouwen, al dan niet multi-tenant, niet meer van deze tijd is. Je wilt van een zakelijk district naar een geliefde en prettige omgeving waar mensen graag zijn, een onderdeel zijn van de stad. Van een monofunctionele kantorenzone waar buiten werktijd niets valt te beleven naar steeds meer leven in de brouwerij.’
Minispa
Vooralsnog blijft Hoff Amsterdam in Nederland beperkt tot de Zuidas. Feenstra: ‘Onze eerste ervaringen leren dat je echt een kritische massa aan internationale bedrijvigheid nodig hebt om een plek te vinden voor een high-end flexproduct als het onze. Die ruimte zien we bijvoorbeeld in Rotterdam nog niet, al zou dat wel de meeste logische tweede locatie voor ons zijn.’
Pièce de résistance van Hoff in Tower Ten zijn de royal suites op de 21ste en bovenste verdieping. Hier komen drie grote kantoorruimten voor vaste gebruikers en een welness ruimte met bijvoorbeeld een minispa. De glaspartij rondom en het grote dakterras bieden een fenomenaal uitzicht op Groot-Amsterdam. ‘Zelf vind ik het wel mooi dat ik vanuit hier precies kan zien waar ik vroeger zat met The Office Operators’, zegt Feenstra met gepaste trots.
Artikelen in de omgeving:
