De winkelmarkt is flink in beweging de laatste maanden, dat zal niemand zijn ontgaan. Het aantal faillissementen van retailers stapelden zich voor ieders gevoel op.
Hoewel het voor de ondernemers, medewerkers en leveranciers die het treft enorm vervelend is ziet Cushman & Wakefield juist nu voor de vastgoedmarktmarkt in zijn geheel juist kansen in de retail zowel voor gebruikers en beleggers.
Januari is, zo net na de belangrijke feestmaand december, historisch gezien de maand waarin de meeste retailbedrijven de stekker eruit trekken. Maar dit jaar voelt de schade toch groter dan voorheen. De faillissementsberichten en berichten over retailers die gebruikmaakten van de WHOA procedure volgden zich gevoelsmatig in rap tempo op. Het ging dikwijls over winkelketens met meer dan vijftig winkels, zoals BCC, Score, Shoeby, Handyman en Sprinter/Aktiesport.
Toch spreken de feitelijke cijfers volgens C&W een echte faillissementspiek tegen. Het aantal faillissementen in de retail is namelijk sinds de coronapandemie al geruime tijd bijzonder laag. Pas sinds eind 2022 is er sprake van een toename van het aantal faillissementen maar ook dan ligt het niveau nog steeds onder het niveau van voor de pandemie.
Cherrypicking
Desondanks zijn er dankzij recente faillissementen weer interessante mogelijkheden van beschikbare winkels op de markt gekomen. Een deel van dit aanbod is binnen zeer korte termijn weer ingevuld door retailers die hun kans schoon zagen. Cherrypicking heet dat. Dit gebeurde bij het faillissement van BCC waar zowel door Coolblue als Mediamarkt locaties zijn overgenomen en bij het faillissement van Sprinter en Aktiesport waar Sports Direct een twintigtal locaties overneemt. Een groot deel van de overige winkels staat nog te huur en wacht op een nieuwe invulling.
En deze nieuwe invulling kan wel eens langer op zich laten wachten dan voorheen. Retailers bevinden zich momenteel in een perfect storm waarbij omzetten onder druk staan en de kosten alsmaar doorstijgen.
De druk op de omzet in 2023 werd mede veroorzaakt door de afgezwakte economische groei en een tempering van de koopkracht van consumenten door onder andere de hoge inflatie die werd gestuwd door de gigantische stijging van de energieprijzen. Het consumentenvertrouwen over geheel 2023 liet een positief verloop zien sinds het dieptepunt in september en oktober van 2022.
Het verschil tussen een succesvolle, winstgevende en een verlieslatende retail-operatie is volgens C&W heel klein, met name in kleinere steden waar (loon)kosten vaak een groter deel van de totale omzet opslokken.
Coronanasleep
Maar niet alleen de loonkosten zijn gestegen. Ook de overige kosten voor onder andere transport, fabricage, huisvesting, energie en financiering zijn toegenomen. Bovenop dit alles hebben retailers te maken met de nasleep van de coronacrisis, waarbij de coronakortingen die door retailers zijn verkregen nu toch echt terugbetaald zullen moeten worden. Al met al een complexe opgave voor enerzijds de zittende huurders in eerste aanleg, maar anderzijds een probleem dat zeker ook de overige stakeholders aangaat, zoals pandeigenaren en overheden.
Een lichtpunt is dat consumenten verwachten dat het economisch klimaat en de koopkracht in 2024 gaan verbeteren, mede gedreven door bovengemiddelde loonstijgingen waarbij inbegrepen het minimumloon en de daaraan gekoppelde WAO. Tevens zal de aanhoudende lage werkloosheid de bestedingen en het vertrouwen van consumenten ondersteunen. Door de krimpende beroepsbevolking is de verwachting dat die lage werkloosheid geruime tijd stand houdt. De relatief forse stijging van de consumentenuitgaven in het laatste kwartaal van 2023 is het eerste hoopvolle signaal.
Een ander lichtpunt voor de fysieke retail is dat online omzetontwikkeling – op supermarkten na – een daling liet zien over de gehele breedte in 2023.
Nieuwkomers
Succesvolle online-retailers die ondanks de stagnerende online bestedingen hun groei willen vasthouden kiezen voor fysieke winkels in de winkelstraat. Dit levert bijzondere nieuwkomers op en geeft de winkelstraat de nodige en verlangde vernieuwing. Onder andere Mr. Marvis, My Jewellery, Fashion Tiger, Pink Gellac en Voetbalshop openden afgelopen jaar meerdere winkels.
Verder zijn volgens C&W met name de grotere ketens zoals H&M en ZARA door de gestegen kosten aan het consolideren zijn geslagen. Zij brengen meerdere filialen in eenzelfde stad samen en optimimaliseren in desbetreffende steden naar veelal betere plekken met meer traffic aan passanten. Defilialisering zou je dit kunnen noemen; de tegengestelde beweging van de jarenlange trend van filialisering.
In Amsterdam heeft H&M er bijvoorbeeld voor gekozen om twee vestigingen af te stoten waarvan er één alweer is ingevuld door Cotton Club. In Rotterdam heeft ZARA twee reguliere vestigingen samengevoegd met een ZARA Home in een ZARA filiaal aan de Coolsingel van 9.000 m2, de grootste van de wereld, en is één van de twee locaties die Zara achter laat alweer verhuurd een aan andere grote internationale retailer. In beide gevallen worden de panden dus in relatief korte termijn weer ingevuld door nieuwe toetreders.
Kansen
De perfect storm is dus grotendeels de oorzaak voor het wegvallen van enkele retailketens. Maar deze faillissementen hebben niet enkel een negatieve invloed op de markt.
Als we uitzoomen zien we dat er in Nederland een enorme personeelskrapte is. Personeel dat ontslagen wordt bij een faillissement kan hier de druk wat verlagen door bij andere retailers aan de slag te gaan. Ook in de zorg en de horeca is er krapte in personeel en zijn deze mensen dan ook meer dan welkom.
Door het toenemend aanbod van winkelruimten als gevolg van de faillissementen verwachten wij een stabilisatie van het winkelhuurprijsniveau voor 2024 in vooral de grotere winkelsteden. Op de overige locaties in grote en kleine steden wordt in 2024 nog een minimale neerwaartse correctie op de huurprijzen verwacht. Bij de genoemde margedruk geeft deze huurprijsontwikkeling voor bestaande retailers lucht en voor de nieuwe online spelers een extra reden om in de fysieke markt te stappen. Dit zorgt weer voor nieuw elan in de winkelstraat. Frisse nieuwe (nationale en internationale) retailers zullen ervoor gaan zorgen dat de consument weer een extra reden heeft om de stad in te gaan.
Transformatie
Ook de defilialisering zorgt ervoor dat er meer ruimte voor nieuwkomers zal zijn of kunnen de beschikbare locaties zelfs ruimte gaan bieden voor andere functies.
Vanaf de jaren ‘60 van de vorige eeuw werden grote delen van de Nederlandse binnensteden ingevuld door winkels. Dit ging destijds ten koste van de functies die er van oudsher gevestigd waren zoals o.a. kantoren, cafés en woningen. Doordat winkelhuurprijsniveaus zullen stabiliseren dan wel dalen en kantoren op multifunctionele en levendige omgevingen snel populair zijn geworden, liggen hier kansen voor transformatie naar bijvoorbeeld een kantoor of woonfunctie voor de hand.
De winkelstraat zal door de faillissementengolf veranderen, maar misschien wel juist ten goede. Bestaande retailers bevinden zich momenteel in het oog van een Perfect Storm. De aanwas van nieuwe online retailers en de omvorming naar nieuwe functies zal er mede voor zorgen dat de diversiteit, creativiteit en leefbaarheid in de binnenstad wordt versterkt en daar profiteert iedereen van, niet in de laatste plaats de bestaande retailers zelf.
