De rechtbank Amsterdam heeft bepaald dat de voorwaarden voor huurverhogingen die Amvest hanteerde oneerlijk zijn. Vanwege de forse huurachterstand mocht de institutionele belegger wel de huur opzeggen.
PensioenPro, zusterblad van PropertyNL, bericht over de uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter, vorige week. In tussenuitspraken zei de rechter al dat de ‘huurprijswijzigingsbedingen’ van Amvest voor een vrijesectorwoning en parkeerplek oneerlijk waren.
In de procedure tegen Amvest oordeelde de rechter vorige week defnitief dat er sprake was van ‘een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding, waardoor moet worden uitgegaan van de oorspronkelijk overeengekomen (dus niet verhoogde) huurprijs’. Voor de woning gold volgens het beding jaarlijks een extra huurverhoging van maximaal 3% bovenop de inflatie. Voor de parkeerplek gold een verhoging van jaarlijks maximaal 5% boven de index.
Oneerlijke bedingen
De rechtbank bestempelde de twee huurprijswijzigingsbedingen in een tussenvonnis van april 2023 ‘op voorshands’ als oneerlijk. Wel gaf de rechter Amvest de kans zich hierover uit te laten. Amvest stelde daarna dat de bedingen over huurprijsverhoging ‘kernbedingen’ zijn en daarom niet door de rechter konden worden getoetst op oneerlijkheid. Daarnaast zei Amvest dat het Europese Hof in Luxemburg huurprijsverhogingen op basis van een consumentenprijsindex niet oneerlijk vindt.
De rechter veegde in een tussenuitspraak van oktober 2023, waarvan de inhoud pas sinds deze week openbaar is, de argumenten van Amvest van tafel. De kern van de prestatie van een huurder is het betalen van huur, niet de verhoging daarvan. Bovendien gaat het om bedingen die in meerdere overeenkomsten worden gebruikt, waarover niet onderhandeld is. Ook zijn ze niet transparant, omdat de consument de ontwikkeling van de huurprijs en daarmee de economische gevolgen van het beding niet op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria kan inschatten
Daarnaast constateerde de rechter dat er in het beding van Amvest niet stond op welke gronden de huurprijs kan worden aangepast; ook ontbreekt een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie. De huurder was daardoor op dit punt overgeleverd aan de willekeur van Amvest.
Te hoge hoge huurachterstand
De rechter besloot de bedingen ambtshalve te vernietigen. In de Amvest-zaak speelde mee dat de huurachterstand ondanks de oneerlijke huurbedingen dusdanig hoog was dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd waren. Bij het bepalen van de huurachterstand moest door de rechterlijke uitspraak worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijzen – zonder servicekosten – berekend vanaf het moment waarop de huurcontracten zijn gesloten. In deze casus was de huur van de woning oorspronkelijk €1.340 per maand en van de parkeerplaats €100 per maand. In 2023 waren die opgelopen naar €1.500 en €132 per maand.
Uit het eindvonnis van vorige week blijkt niet hoeveel euro huur Amvest te veel heeft geïnd. Wel constateerde de rechter dat er nog steeds een grote huurachterstand was van €13.690. De rechter vond daarom ontbinding van het huurcontract en ontruiming van de woning en de parkeerplek gerechtvaardigd. Het maakte niet uit dat de huurder een minderjarige dochter had. Die kon ook bij haar vader terecht.
Andere institutionele beleggers
Amvest is niet de enige institutionele belegger die wordt geraakt door het juridische steekspel omtrent huurverhogingen. Ook Bouwinvest, Vesteda en ASR zijn verwikkeld in rechtszaken over hun beleid voor huurverhogingen van vrijesectorwoningen. Diverse rechters hebben clausules hierover in contracten als oneerlijk bestempeld.
