RBM Real Estate heeft zich als regionale speler binnen twee jaar in de top 10 van de landelijke kantorenmarkt weten te positioneren. Het driemanskantoor is onder meer betrokken bij de verhuur van kantoorruimte in de nieuwe herontwikkeling The Den, het voormalige onderkomen van Shell in Rijswijk.
Vlak naast het station in Rijswijk wordt een kantorencomplex gerenoveerd en RBM-oprichters Roel Lamb, Bas Thijssen en Marcel Leeflang verwachten dat het daar te realiseren kantoorconcept gaat aanslaan. “Door het tekort aan aanbod van kwalitatieve kantoorruimte oriënteren steeds meer gebruikers zich meer in de regio dan alleen in de stad. Daar heeft de afgelopen twee jaar met name Rijswijk van geprofiteerd”, geeft Leeflang aan. “MMZ Properties, de verhuurder van The Den in de stationszone van Rijswijk, anticipeert daarop door op risico een complex van circa 28.000 m² te renoveren en een hoogwaardig nieuw concept in de markt te introduceren.”
Van single- naar multi-tenant
Het kantoor huisvestte Shell jarenlang en staat sinds juni vorig jaar leeg. Nu wordt het omgevormd tot een multi-tenantgebouw voor meer dan 2.000 werknemers; de opleverdatum staat gepland voor het laatste kwartaal van dit jaar. Het gebouw is omgedoopt in The Den en krijgt plek voor een gym, een cateraar, een community manager met Italiaanse bar in het atrium, een restaurant met live cooking en vergaderruimten voor huurders en externen. “De combinatie van locatie, kwaliteit en voorzieningen sluit helemaal aan op de behoefte van gebruikers, waardoor wij verwachten dat the Den snel zal worden ingevuld. De markt heeft behoefte aan meer van dit soort initiatieven.”
Uitwijkende huurders zijn er namelijk genoeg rondom Den Haag, zegt Thijssen: “De laatste 11 jaar zijn er geen kantoorgebouwen meer ontwikkeld voor de markt. Daardoor is er een enorme krapte ontstaan. Als gevolg daarvan voorzien we dan ook een prijsstijging.” Leeflang vult aan: “Wij hopen dat er snel weer kantoorontwikkelingen bijkomen, zodat we geen partijen verliezen aan andere steden. De regio heeft het nodig.”
Er wordt wel actie ondernomen om de huidige kantorenvoorraad te verbeteren. “Als de locatie goed is, dan is de rest te realiseren. Die locatie verschuift zeker bij overheidgerelateerde partijen overigens steeds meer naar ov-knooppunten. En die partijen vormen in deze regio nu eenmaal een dominante factor.”
Duurzaamheid wordt steeds belangrijker
De Haagse regio kent naast veel overheidsgerelateerde bedrijven ook bovengemiddeld veel ngo’s, stichtingen en verzekeraars. “Het is nog steeds de op twee na grootste kantorenstad van Nederland en hier geldt hetzelfde als in Amsterdam en Rotterdam: naast kwaliteit moet ook de duurzaamheid op orde zijn. Er wordt echt veel meer naar het energielabel gekeken, ook vanwege de gestegen energiekosten”, aldus Thijssen. De aandacht voor A-labelkantoren zal alleen maar toenemen, denkt Leeflang: “Ga je nu een 10-jarige huurovereenkomst aan, dan heb je als huurder ook te maken met de eisen die vanaf 2030 gaan gelden. Dat maakt dat er ook nu al veel meer naar duurzaamheid wordt gekeken.”
Terug naar transacties
Lamb, Thijssen en Leeflang openden op 1 augustus 2021 de deuren van hun eigen kantoor in Voorburg, nadat ze jarenlang in de regio bij CBRE (Lamb en Thijssen) en Cushman & Wakefield (Leeflang) hadden gewerkt. Eigenlijk zat RBM al een hele tijd in het hoofd van de drie, zegt Leeflang: “We hadden met elkaar samengewerkt in het verleden en wilden graag ook weer samen iets gaan doen. Bij de grote kantoren kwamen we op een gegeven moment op een positie terecht met meer managementfuncties. Dat ging ten koste van de focus op het tot stand brengen van transacties.”
Specialisatie werkt
Netwerk en kennis is essentieel in deze markt, zegt Thijssen. “We hebben de afgelopen tien tot vijftien jaar gebruikt om het vak van A tot Z te leren. En nu hebben we weer de connectie gezocht met het echte makelen. Partijen kunnen bij ons terecht vanaf zo’n 500 m2. We focussen alleen op kantoorruimte in de regio groot Den Haag inclusief Leiden. Die focus vinden we belangrijk. Onze kracht ligt erin dat wij precies weten welke ruimte er waar vrijkomt en welke prijs daarbij past. Specialisatie werkt voor ons.”
Beweging is goed, ook neerwaarts
Ruim drie jaar terug is het trio bij elkaar gaan zitten om een businessplan te schrijven en een half jaar later was het zover: “Wij vonden al eerder dat we er klaar voor waren, maar hebben de start vanwege Covid wat uitgesteld”, zegt Thijssen. “Toen wij zagen dat het einde van de pandemie in zicht kwam en mensen weer terug wilden naar kantoor, dachten wij: dit is het moment dat er weer beweging komt in de markt.” En of het nu opwaartse of neerwaartse beweging is, dat maakt voor RBM niet zo veel uit: “Alleen als de markt stilstaat, is het een slecht moment om te beginnen.”
De kantorenmarkt ziet er na Covid wel heel anders en vooral, gelet op de opname, kleiner uit. “Iedereen denkt dat er door Covid zo veel meters zijn teruggegeven dat er een kantorenoverschot is, maar dat is niet het geval. Er is nog steeds veel vraag naar kwalitatief goede kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties. En daaraan is op dit moment juist een groot tekort, met het risico dat partijen vertrekken naar andere steden waar ze die gewenste kwaliteitsstap nog wel kunnen maken” aldus Leeflang. De vraag is verschoven: kantoren moeten nu een inspirerend clubhuis zijn voor medewerkers, vult Thijssen aan. “Zodat je mensen motiveert om weer naar kantoor te komen. Voorzieningen als sportfaciliteiten en horeca helpen daarbij. Het aanbod is op dat gebied nog beperkt.”
