Vastgoedbeleggers hebben in 2023 net iets meer dan € 10 mrd geïnvesteerd: ruim de helft minder dan in 2022. De teruggang is onder impuls van de gestegen rente marktbreed fors; het transactievolume krimpt in de woningmarkt nog het minst.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024
Volgens Stivad-cijfers die zijn gebaseerd op de leveringsdatum, vormen woningen nog altijd de grootste beleggingscategorie met een totaal van ruim € 4 mrd. Daarmee groeit het aandeel in de totale markt tot 40%. Kantoren, ooit het belangrijkste segment, belanden op een historisch laag marktaandeel van 17%.
Afgaande op de volumes gemeten naar transactiedatum, die een meer actueel beeld van de markt geven, komt CBRE tot een lager beleggingsvolume van € 8 mrd, waarbij logistiek met 30% de grootste categorie vormt. Aan woningmarkttransacties meet CBRE slechts € 1,9 mrd, waarvan € 1,1 mrd bestemd was voor nieuwbouw. De marktleider merkt op dat 57% van de aankopen in de bestaande bouw is gedaan door partijen met een uitpondstrategie: dat deel zal dus op termijn van de markt verdwijnen.
Kantoren
De leegstand op de kantorenmarkt is voor het eerst sinds 2015 gegroeid; de opname van kantoorruimte is met ruim een vijfde ingezakt in 2023. Alleen op de A-locaties – Amsterdam voorop – blijft er nog een relatief grote markt over. Cushman-cijfers laten zien dat de opname van kantoorruimte met 21% is gedaald tot 765.000 m². Daarmee is de krimp een stuk sterker dan de 7% van 2022. Het aanbod is met 3,5% gegroeid, de leegstand is licht toegenomen tot 8,4%.
De A-locaties houden de markt overeind, aldus Cushman: er worden recordhuurprijzen betaald voor hoogwaardige gebouwen op toplocaties. Maar de vraag naar kantoren is grofweg 40% lager dan voor de coronacrisis – en dus ruim 20% lager dan in de afgelopen paar jaar. Dat mag geen verrassing heten nu de beweging naar hybride werken blijvend is ingezet. Dat leidt concreet tot meer vraag naar hoogwaardige, duurzame gebouwen op toplocaties in de centra van de grote steden, zowel binnen als buiten de Randstad.
De vijf grootste steden nemen 55% van alle opgenomen kantoormeters voor hun rekening. Amsterdam alleen al is goed voor 211.000 m² – bijna 30% van alle transacties. Rotterdam volgt met een aandeel van zo’n 10%. Cushman signaleert verder een polarisatie op de kantorenmarkt: aan de onderkant speelt geregeld transformatie naar wonen, maar zijn huurders vaak weinig geneigd om te verhuizen, terwijl aan de top de prijzen blijven stijgen.
Bedrijfsruimte
De opname van logistiek vastgoed is in lijn met de hele markt met tientallen procenten ingezakt: 2023 kwam volgens een rapport van Industrial Real Estate uit op 2,1 mln m², en dat is 42% minder dan in 2022. Wel lijkt volgens de in industrieel vastgoed gespecialiseerde makelaar – die zelf geen opgave deed van het totaal aan eigen transacties – het aanbod nu op te lopen, met name buiten de traditionele gebieden en bij speculatieve ontwikkelingen. Savills ziet in de logistieke markt overigens een minder scherpe daling in de verhuuractiviteiten: –27%.
Tegenover de voorzichtig optimistische blik van Industrial staat de sombere verwachting van Buck Consultants, die 85% van de ontwikkelaars en beleggers sprak in de Nederlandse markt. Daaruit komt een voorspelling van 1,7 mln m² aan opnames in 2024: nog minder dus dan in 2023. De haperende economie maakt dat de vraag bescheiden blijft. Stec Groep zag een daling van 40% in de vraag naar logistiek vastgoed, waarbij veel op risico gebouwde projecten nog op een eindgebruiker wachten, of opgeleverd vastgoed uiteindelijk slechts gedeeltelijk wordt afgenomen.
Winkels
Ook op de retailmarkt is het beleggingsvolume ruim gehalveerd, al ziet CBRE meer interesse ontstaan in winkelvastgoed, mede door onzekerheid in andere sectoren. Minder kleine vestigingen en meer flagship- en brandstores is de trend. De leegstand is in dit segment met 6,2% bovendien relatief laag.
Woningen
De markt voor woningbeleggingen is volgens cijfers van Capital Value in lijn met de totale markt met 51% gekrompen naar € 3,8 mrd (Stivad komt op basis van leveringsdatum op respectievelijk 33% en € 4,1 mrd). Daarvan ging € 2,27 mrd naar nieuwbouwhuurwoningen. Volgens Capital Value is dat omgerekend goed voor 9.000 woningen, fors minder dan het gemiddelde van 14.500 over de laatste 5 jaar. Met name internationale partijen haken af door de hogere rente en de onzekerheid over de regulering van de markt. Zij hebben nog een belang van 11%; in 2022 was dat nog 27%. Woningcorporaties nemen 37% voor hun rekening, tegen 23% in 2022.
Verwachtingen
De NVM meldt dat in het vierde kwartaal van 2023 de dalende trend in het aanbod van kantoren en bedrijfsruimte is doorbroken: het aanbod van kantoren is 3% gestegen, bedrijfsruimte pluste 9%. Vooral metrages tot 500 m² en hoogwaardige bedrijfsruimte zitten in de lift. De opname van bedrijfsruimte nam in het laatste kwartaal met 8% toe tot 1,1 mln m² en de opname van winkelruimte bereikte met 158.400 m² zelfs het hoogste niveau in twee jaar.
De NVM-leden voorzien een lichte verbetering op de beleggingsmarkt, onder meer door een verwachte renteverlaging door de Europese Centrale Bank, al zouden problemen met herfinancieringen juist tot een verhoogd aanbod kunnen leiden. Zowel de NVM als CBRE voorziet een hoger beleggingsvolume voor 2024.
Van bordeel op Curaçao tot woonhuis Ihattaren
Directeur Richard Dieteren ziet Vastgoedveiling.nl eerder als het verlengstuk van een makelaar dan dat het bedrijf zelf als vastgoedadviseur optreedt. Toch was de vastgoedtak van Troostwijk Auctions vorig jaar goed voor behoorlijk wat, vaak spraakmakende, transacties.
In totaal veilde Vastgoedveiling.nl vorig jaar 420 stuks vastgoed, zowel commercieel vastgoed – zowel vrijwillig in opdracht van de eigenaar als door beslag van schuldeisers – en woningen (executieverkoop). ‘Dat zijn behoorlijk wat transacties, zeker als je bedenkt dat de veiling van woonhuizen in coronatijd volledig stilviel omdat de minister dat verboden had’, aldus Dieteren. ‘Toch is het nog relatief rustig. Bij de vorige financiële crisis werden veel meer woningen gedwongen verkocht, tot wel bijna 3.000 in 2011 voor heel Nederland. Dat ligt nu structureel lager, omdat banken voorzichtiger zijn met het verstrekken van een hypotheek en de waardestijging van woningen consumenten een sterkere positie heeft gegeven.’
Een waar huzarenstukje was de veiling van openluchtbordeel Campo Alegre op Curaçao in september. Het failliete seksresort met een bvo van 72.000 m² en 150 peeskamertjes werd in het najaar via een fysieke veiling via oud-Nederlands recht op het eiland gekocht door de lokale overheid. ‘Feitelijk was dit een dossier waar we al zeven jaar bij betrokken waren, nadat het OM op het eiland er beslag op had gelegd’, vertelt Dieteren. ‘De lokale notaris die van meet af aan bij de zaak was betrokken, had haar opleiding in Rotterdam genoten. Door onze expertise kwamen wij uiteindelijk in beeld om de veiling te leiden. Na een openingsbod van 7,1 mln Antilliaanse guldens kwam uitgerekend premier Pisas met een bod van 8 mln (€ 4,2 mln) dat niet meer werd overtroffen.’
De veiling van het bordeel was slechts een van de bijzondere vastgoedobjecten die Vastgoedveiling in 2023 onder de hamer had of dreigde af te hameren. De veiling van het Hilton Hotel in Oegstgeest ging op het laatste moment niet door, toen de hoteluitbater en de bank er alsnog uitkwamen in een geschil over een kredietfaciliteit. De executieveiling van de woning in Vleuten van het gevallen voetbaltalent Mohamed Ihattaren ging wel door en de woning vond een nieuwe eigenaar.
Verantwoording
In dit onderzoek presenteert PropertyNL internationale en regionale vastgoedadviseurs en sectorspecialisten met kantoren in Nederland. PropertyNL doet al sinds de oprichting onderzoek naar de partijen achter vastgoedbeleggings- en huurtransacties (van commercieel vastgoed) in Nederland. Dit onderzoek is dit jaar uitgevoerd aan de hand van een enquête onder ruim 600 adviseurs die in 2023 naar voren zijn gekomen met transacties in de nieuwsbrieven of magazines van PropertyNL. Dat kan geweest zijn door middel van vrije nieuwsgaring, persberichten ten behoeve van de nieuwsbrief of via de servicemodule van PropertyNL, waar adviseurs hun transacties kunnen melden.
De enquête is ingevuld door bijna honderd vastgoedadviseurs en veronderstelt geen compleet overzicht van individuele transacties. De opgaven zijn van de vastgoedadviseurs zelf. Onderzoek naar individuele beleggingstransacties wordt uitgevoerd door Stivad en huuronderzoeken door onder meer NVM Brainbay en de grote makelaarsorganisaties.
De enquête is uitgevoerd door Rob van de Laar, Olivier Moonen en Sam van Es.
