De vraag naar moderne logistieke ruimte blijft stijgen, maar regelgeving, beperkingen in infrastructuur, milieueisen en politieke weerstand maken het steeds lastiger logistiek vastgoed te ontwikkelen.
Dat concludeert Prologis Research in de whitepaper ‘Persistent Supply Constraints Position Europe For Value Growth’. De Europese logistieke vastgoedsector - met een waarde van €500 mrd – kent volgens de onderzoekers een investeringsachterstand van meer dan €150 mrd. Tegelijkertijd neemt de vraag toe gedreven door e-commerce, de behoefte aan stabiele toeleveringsketens en verstedelijking.
De Modern Logistics Concentration (MLC)-index van Europa, die logistieke ruimte afzet tegen het aantal huishoudens, staat op 30 – tegenover 75 in de VS. ‘Zelfs bij een betere balans tussen huishoudens en logistieke ruimte zou het tekort fors zijn. Met de huidige bouwsnelheid duurt het zo’n acht jaar om dit gat te dichten', aldus Eva van der Pluijm-Kok, vice president Research bij Prologis Europe. Vooral in stedelijke gebieden is de ruimte om te bouwen beperkt. Daardoor schuift nieuwbouw steeds verder op naar buitengebieden, terwijl de vraag in steden juist het grootst is. Dit leidt volgens haar tot bovengemiddelde huurstijgingen: zogenoemde city- en last mile-locaties hebben de afgelopen drie jaar een groei laten zien van 150 tot 240 basispunten boven het Europese gemiddelde.
Moeilijkste markt
Nederland is, zo meent zij, uitgegroeid tot één van de moeilijkste markten voor logistieke ontwikkeling in Europa. De schoen wringt vooral in de Randstad, maar ook in Zuid-Nederland. Ruimte is daar een uitdaging, maar ook de beschikbaarheid van elektriciteit staat onder druk. Netcongestie is nijpend, terwijl de stikstofcrisis de uitgifte van vergunningen beperkt. Daar komt bij dat lokale weerstand tegen nieuwe distributiecentra – vaak bestempeld als ‘verdozing’ van het landschap – de politieke druk verder heeft opgevoerd. Vergunningsprocedures worden daardoor complexer en vragen steeds meer tijd.
Schaarste in logistiek vastgoed is volgens Prologis Research structureel, niet cyclisch. Voor klanten is toegang tot moderne, duurzame ruimte op goede locaties belangrijker dan ooit. Voor investeerders is dit een bevestiging van de blijvende waarde van goed gelegen faciliteiten, waar schaarste de prestaties blijft stuwen.
