De invloed van de hoogte van bouwkosten op de woningbouwproductie is groot, toch is naar het verband weinig onderzoek gedaan.
Wanneer gaat een ontwikkelaar bouwen? Uit recent onderzoek van Simon Verstraten, werkzaam bij Arcadis, blijkt dat de bouwkostenontwikkeling cruciaal is in de mix van factoren die de haalbaarheid van woningprojecten voor ontwikkelaars bepalen.
Dit constateert Verstraten in zijn artikel ‘Bouwkostenontwikkeling krijgt te weinig aandacht in onderzoek naar de invloed op de woningbouwproductie’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (Vogon). Verstraten deed zijn onderzoek in het kader van een eindscriptie voor zijn Master in Real Estate (MRE) aan Tias in Tilburg.
Vraag en aanbod
Er is de afgelopen jaren vaak gesproken over de geringe elasticiteit van het woningaanbod. De woningproductie reageert niet snel genoeg op veranderingen in vraag en aanbod. De productie wordt ook nauwelijks beïnvloed door de ontwikkeling van de woningprijs. Een mogelijke verklaring hiervoor ligt in de stijgende bouwkosten. De ontwikkeling van de prijzen op de woningmarkt alleen zegt niets over de aantrekkelijkheid om nieuwe woningen te realiseren. Op het moment dat de kosten harder stijgen dan de prijs en dus de winstmarges afnemen, wordt het realiseren van nieuwe woningen minder aantrekkelijk.
Rekenmodel
Om een compleet beeld te krijgen van de ontwikkeling van de bouwkosten van een woning keek Verstraten naar drie componenten: de index voor arbeids- en materiaalkosten, de schaarstepremie-index en index voor kostenontwikkeling als het gevolg van wijzigende bouwregelgeving. Met behulp van een rekenmodel bepaalt Verstraten hoe het samenspel van stichtingskosten – met daarin opgenomen de bouwkosten – en de residuele grondwaarde van projecten zich heeft ontwikkeld.
Het rekenmodel laat zien dat er minder vergunningen worden aangevraagd op het moment dat de conjuncturele index en de residuele grondwaarde laag zijn. Zijn de grondwaarde en de conjuncturele bouwkostenindex hoog, dan worden er meer vergunningaanvragen gedaan. Dit is het moment waarop er door ontwikkelaars, grondeigenaren en bouwbedrijven meer kan worden verdiend. Het is dus van belang om niet alleen naar de woningprijsontwikkeling te kijken, maar ook naar de ontwikkeling van de bouwkosten in onderzoek naar de woningbouwproductie.
Het artikel van Verstraten is opgenomen in het RERQ-jaarboek 2023: https://www.vogon.nl/wp-content/uploads/2024/01/VOGON_jaarboek-2023-RERQ.pdf
