Op de grootste beurs voor stedelijke ontwikkeling, de Mipim in Cannes, lieten Nederlandse publieke partijen verstek gaan: het slechtste jongetje van de klas was schoolziek.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024
Hoewel veel Nederlandse publieke partijen het lieten afweten, waren er in Cannes gelukkig ook marktpartijen die zich van hun beste kant lieten zien. Zo gaf de Nederlandse ontwikkelaar Delta Development acte de présence met een logistieke inzending. Het project in Duitsland was echter helaas een van de ruim 200 inzendingen die niet in de prijzen vielen. Tot slot liet het thuisfront zich niet onbetuigd met een grote ontwikkelingsdeal op de Zuidas die Zadelhoff tijdens de Mipim aankondigde, grote investeringen van DHG in vijf logistieke centra en waren er nog verhuurdeals voor buitenlandse logistieke beleggers in Nederland, zoals Patrizia, Garbe en P3. Daarmee was het goede nieuws ook wel vergeven.
Teloorgang
De politiek heeft de neiging om de teloorgang van Nederland als vestigings- en investeringsland te bagatelliseren. Misschien is het dan goed om te luisteren naar ’s werelds grootste vastgoeddata-verzamelaar MSCI of meer specifiek naar diens hoofd van de Europese research, Tom Leahy. Zijn cijfers tonen het gitzwarte verhaal van Nederland. Het dealvolume vastgoed is nergens in de wereldwijde statistieken van MSCI vorig jaar zo gedaald als in Nederland (–64%). Zelfs in Duitsland was er verhoudingsgewijs meer activiteit (–53%). Ook de Nordics en UK kampen met teruggang (respectievelijk: –50% en –45%), maar die is niet zo groot als in Nederland. Het beste scoort nog Frankrijk (–35%). Dat zal niet liggen aan het feit dat de Mipim in Cannes georganiseerd wordt, maar aan de hoop die de Fransen putten uit de Olympische Spelen in Parijs.
Niet alleen met het volume zit het in Nederland niet goed, ook de prijzen van het vastgoed dalen sterker dan in de ons omliggende landen. De index voor commercieel vastgoed van MSCI laat een krimp zien van de Nederlandse transactieprijzen van –7,5%, alleen overtroffen door Duitsland (–9,7%). Ook op dit vlak doen het Verenigd Koninkrijk (–4,4%) en Frankrijk (–3,2%) het een stuk beter, terwijl de prijzen in de Nordics nauwelijks van hun plaats komen (–1,8%).
Wein, Weib und Gesang
Wanneer Nederlandse burgemeesters, wethouders en vertegenwoordigers van grondbedrijven de moeite hadden genomen om naar Cannes af te reizen, hadden ze het verval van Nederland met eigen ogen kunnen waarnemen: geen ontwikkelaars en beleggers met grootse plannen. Ze hadden gezien dat de Nordics het veel beter doen, met aansprekende projecten en de aanwezigheid van de burgemeester van Kopenhagen, Sophie Haestorp, en de voormalige premier van Finland, Sanna Marin.
De Nederlandse publieke sector had dan ook gezien dat het overgrote deel van de deelnemers serieus met het vak bezig is: het creëren van woon- en werkplekken voor de toekomst. Veel gemeenten laten zich afschrikken door het imago van Wein, Weib und Gesang, zonder te weten wat er echt speelt in de vastgoedwereld.
Onderbuikgevoelens
Vaak horen politici dat het wel meevalt: er wordt toch nog geïnvesteerd in Nederlands vastgoed? Deze onderbuikgevoelens worden ontkracht door datagestuurde informatie. Zo organiseert MSCI een permanente enquête naar de prijsverwachtingen. Dit levert dan de zogenoemde ‘MSCI Price Expectations Gap’ op – het verschil tussen voor wat voor bedragen verkopers hun vastgoed te koop zetten en voor wat voor bedragen kopers zouden willen kopen. Als dat verschil oploopt, valt de markt stil. Het zal niemand verbazen wie er bovenaan staat met de grootste kloof: Nederland. Er gaapt tussen vraagprijzen van kantoren in Nederland en de bereidheid tot kopen volgens dit MSCI-onderzoek een kloof van 39%. In Duitsland is de kloof 32% en in Frankrijk 27%.
Door afwezigheid van de Nederlandse publieke sector is het aantal Nederlandse deelnemers aan de Mipim blijven steken op 400 – ongeveer evenveel als die uit Luxemburg. De Mipim leert dat de Nederlandse overheid in slaap is gesukkeld, niet alleen op het gebied van vestigingsklimaat, maar ook op het gebied van investeringen. Terwijl er vroeger vele bijzondere projecten uit Nederland genomineerd werden in Cannes, was Delta nu de enige, en dat was ook nog met een project uit Duitsland. Het gaat kennelijk zo slecht dat de leerling zich even ziek meldt.
EU-deelnemers Mipim
Frankrijk: 3804
Verenigd Koninkrijk: 3176
Duitsland: 2192
Italië: 649
Zwitserland: 499
Denemarken: 426
Luxemburg: 303
Nederland: 301
(Aantal inschrijvingen van in het land gevestigde vastgoedprofessionals)
Nederlands tintje door Duits DC
De Nederlandse ontwikkelaar Delta Development heeft met zijn Europese distributiecentrum voor Levi Strauss & Co gezorgd voor het enige Nederlands tintje in Cannes. Het centrum staat in Duitsland en moest een Japans distributiecentrum voor zich dulden. België en Denemarken speelden zich dit jaar in de kijker met elk twee winnaars van de in totaal 209 inzendingen. Dit jaar focuste de jury zich op ESG-doelen.
De tien winnaars waren:
– Best conversion project: Royale Belge (Brussel, België)
– Best cultural, sports & education project: Esbjerg Maritime Center (Esbjerg, Denemarken)
– Best hospitality, tourism & leisure project: Atmosphere Krallerhof (Leogang, Oostenrijk)
– Best industrial & logistics project: ESR Higashi Ogishima Distribution Centre (Kawasaki, Japan – dit centrum kreeg ook nog een speciale juryprijs)
– Best mixed-use project: Royale Belge (Brussel, België)
– Best office & business project: St. John’s Terminal (New York, Verenigde Staten)
– Best residential project: Living Places Copenhagen (Kopenhagen, Denemarken)
– Best urban regeneration project: Bassin 7 (Aarhus, Denemarken)
– Best new development: Casa BFF (Milaan, Italië)
– Best new mega development: The Ellinikon Commercial Hub, Metropolitan Pole of Hellinikon (Athene, Griekenland)
Waarom Egypte op de Mipim een hoofdrol claimt
Terwijl demissionair minister president Rutte in Cairo pleitte voor een doorgang van vluchtelingen uit Gaza, stond Egypte reclame te maken als hoofdsponsor op de Mipim in Cannes. Wat zoeken de Egyptenaren in de Zuid-Franse zon?
De Mipim heeft een sterke basis op thuismarkt Frankrijk en de thuismarkt van de organisator Relx, het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast doen alle landen mee die als investeringsland wat te betekenen hebben – behalve dit jaar Nederland. Beleggers, financiers, ontwikkelaars stropen de markt in Cannes af naar investeringskansen, waarbij dit jaar de nadruk viel op hotellerie en infrastructuur.
Dit schouwspel wordt gecompleteerd door steden en landen die miljoenen in de Mipim investeren maar nog niet op de radar staan bij beleggers: van Krasnodar tot de Golfstaten, recenter Turkije, Jeddah en Riyad en nu dus Caïro en het naastgelegen Sheikh Zayed City. De laatste zal een eerbetoon zijn aan de onlangs overleden kalief van de Verenigde Arabische Emiraten, die Dubai van de financiële ondergang heeft gered. Dubai-gangers weten dat, omdat ’s werelds hoogste gebouw alleen afgebouwd kon worden met zijn steun en sindsdien door het leven gaat als Burj Khalifa.
Is de promotie op de Mipim voldoende om de woestijn te laten leven? De Egyptenaren maken geen geheim van de torenhoge inflatie en de rente van 22%. Ook is er nog een weg te gaan, want van alle investeerders komt 94% uit Egypte zelf, 4,95% uit het Arabische deel en slechts 1% van buiten Arabië. Op nummer 1 van de succesfactoren staat: samenwerking tussen publiek en privaat. De conclusie is dat de stand op de Mipim vooral interessant is voor de collega-Arabieren uit Saoedi -Arabië en VAE, maar dat het nog even zal duren voordat de Westerse belegger zich zal melden.
