Het kwartje dat de investeringsbereidheid in de Nederlandse woningmarkt sterk is teruggelopen, is gevallen bij woonminister Hugo de Jonge. Hoewel hij meer openstaat voor overleg met de sector, lijkt hij echter vooral te willen vasthouden aan ingezet beleid.
In een brief aan de Tweede Kamer refereert de demissionaire minister aan de inventarisatie die hij heeft laten doen naar het investeringsklimaat. Daarvoor maakte hij gebruik van de diensten van Roel van de Bilt, oud-topman van Rabobank Real Estate Finance en tegenwoordig zelfstandig actief met advies en bemiddeling bij vastgoedfinanciering. Voor het onderzoek werden alle relevante stakeholders benaderd, waaronder institutionele en private beleggers, ontwikkelaars, brancheorganisaties en banken. Van de 72 organisaties die werden benaderd, vulde 79% de vragenlijst in. De bulk van de respondenten (66%) bestond uit beleleggers (privaat en institutioneel).
De respondenten gevan aan dat zij het huidige investeringsklimaat voor vastgoed op dit moment ervaren als onzeker en onvoldoende om meer in te investeren. Deels is dit het gevolg van macro-economische omstandigheden, waarbij specifiek de gestegen rente een rol speelt. Daarnaast vindt er een reallocatie van vastgoed plaats in de portefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. 'Zij moeten namelijk rekening houden met voldoende diversificatie in de portefeuille en de waarde van vastgoed is ten opzichte van andere investeringscategorieën relatief gezien te groot geworden', aldus De Jonge in zijn Kamerbrief.
Ook in andere landen en sectoren
Hij erkent dat er sprake is van een daling van het investeringsvolume in de woningmarkt en baseert zich daarbij op onderzoek van CBRE Research. Dat laat echter ook zien dat de investeringen in de woningbeleggingsmarkt door heel Europa van 2022 op 2023 fors gedaald zijn (–46%), waarbij Duitsland (–59%) het nog slechter doet dan Nederland (–52%), maar het Verenigd Koninkrijk een stuk minder slecht (–14%). De daling van het beleggingsvolume blijft, Europeees gezien, ook niet beperkt tot woningen. Alle sectoren zaten vorige jaar zwaar in de min, met kantoren (–61%) als dieptepunt (Nederland –68%).
Voor de minister bewijzen de cijfers dat het glas halfvol is wat betreft zijn woonbeleid. 'Het is lastig om op basis van deze gegevens per land te concluderen wat de precieze oorzaak is van de daling van het transactievolume. De Europa-brede terugval geeft echter aan dat de macro-economische situatie forse impact heeft. Daarnaast lijkt het met de bredere terugval in andere vastgoedsectoren, zoals kantoren en logistiek, onwaarschijnlijk dat het woonbeleid de voornaamste drijvende kracht is achter de terugval in het transactievolume in woningen.'
Beleids- en fiscale maatregelen
De respondenten wijzen wél op de Nederlandse beleidsmaatregelen die zijn genomen op het gebied van de volkshuisvesting en die een effect hebben op het investeringsklimaat voor vastgoed, zoals de herwaardering van het vaste huurcontract, het maximeren van de huurindexatie in de vrije sector en het uitbreiden van de huurprijsbescherming op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) naar het middensegment en aan het dwingend maken van het WWS. Ook wijzen de respondenten op een aantal fiscale maatregelen die zijn genomen en die gevolgen hebben voor het investeringsklimaat, zoals de stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting 2021, de aanpassingen van box 3 in de Wet inkomstenbelasting 2001 naar aanleiding van het Kerstarrest van de Hoge Raad en verscheidene maatregelen om belastingconstructies tegen te gaan, zoals de earningsstrippingmaatregel, afschaffen van vastgoed-fbi's en het heffen van overdrachtsbelasting op vastgoedaandelentransacties.
Meer overleg, vastgoedrapportage
De minister wijst erop dat het investeringsklimaat in ons land in generieke zin een sterk fundamant heeft, maar hij erkent dat er extra inzet nodig is om te voldoen aan de kapitaalbehoefte voor de woningbouwopgave. Dit hoopt hij te bereiken door het verbeteren van de onderlinge relatie en samenwerking tussen overheid en investeerders. Er moet structureel en en vaker overleg plaatsvinden om het wederzijds begrip tussen de respectievelijke partijen te vergroten, wat moet bijdragen aan een voorspelbaar en stabiel investeringsklimaat.
Ook moet een een periodieke vastgoedrapportage worden onwikkeld waardoor een gezamenlijk beeld kan ontstaan van de cijfers en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en wil de minister inzetten op meer publiek-private samenwerking door meer structurele afspraken te maken tussen de betrokken partijen, oftewel ketensamenwerking inclusief principiële afname-afspraken op lange termijn tussen gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en bouwers.
Aanpassingen Wet betaalbare huur
Het woonbeleid dat al is ingezet lijkt geen speerpunt in de bezweringsformule van De Jonge. De doelen van de maatregelen – het beperken van excessen op de huurmarkt, het versterken van de positie van starters, het beschermen van huurders, het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen en het tegengaan van fiscale constructies – staan nog altijd overeind, al erkent hij dat deze ook het neveneffect kunnen hebben dat zij het rendement van investeerders in woningen negatief beïnvloeden. Echter: 'In de vormgeving van het wetsvoorstel betaalbare huur is rekening gehouden met de investeringsbereidheid. Voorbeelden hiervan zijn de introductie van een nieuwbouwopslag, de modernisering van het WWS en een betere waardering van de kwaliteit van middenhuurwoningen', aldus De Jonge.
Van forfait naar daadwerkelijk rendement
Ten aanzien van het fiscale beleid geeft hij aan dat dit bij de huidige forfaitaire box 3-benadering door eigenaren te eng wordt afgezet tegen het saldo van kosten en opbrengsten uit verhuur. 'Particuliere verhuurders zetten het forfait echter vaak ten onrechte alleen af tegen het saldo van hun jaarlijkse huurinkomsten en bijkomende kosten (direct rendement) en zien niet het indirecte rendement dat zij door de waardestijging van de onroerende zaken ook behalen.' De lopende discussie wordt volgens De Jonge verholpen door de overgang naar een nieuwe wijze van heffing op basis van daadwerkelijk rendement (nu in consultatie).
Fors prijskaartje OVB-verlaging beleggers
De differentiatie en de gevolgen van de verhoging van het algemeen tarief van de overdrachtbelasting (naar 10,4% voor beleggers in 2023) worden in 2024 geëvalueerd. Hierbij geeft De Jonge op voorhand al aan dat aan het terugschroeven van die verhoging een fors prijskaartje hangt. 'Een verlaging naar bijvoorbeeld 6% betekent dat ruim € 1 mrd gedekt zal moeten worden. Indien hiervoor de dekking zou moeten worden gevonden binnen de overdrachtsbelasting, moet bijvoorbeeld het tarief voor eigenaar-bewoners worden verhoogd van 2% naar bijna 5%.'
