Mipim was dit jaar weliswaar kleiner, maar men was er stellig van overtuigd dat vastgoed een nieuwe fase in de cyclus ingaat en dat de waarden de bodem zijn genaderd.
Door Jane Roberts van PropertyEU
Ali Otmar, hoofd investeringen van Tristan Capital Partners, zei: ‘De laatste paar maanden beginnen zich daadwerkelijk kansen voor te doen – en dit is anders dan in december. De hoeveelheid kansen is interessanter.’ Zijn collega Dan Pottorff, hoofd van de afdeling crediteuren bij Tristan, zei dat hetzelfde geldt voor de schuldenmarkt, waar zijn gesprekken vorig jaar bijna allemaal over herfinanciering gingen, ‘maar sinds januari zien we meer nieuwe acquisities om te financieren’.
Victor Stoltenburg, managing director bij Deka Immobilien en hoofd transacties en crediteuren, zegt: ‘Mijn activiteitenbarometer is ons tweewekelijks investeringscomité. Vroeger beoordeelden we bij elke bijeenkomst ongeveer twintig potentiële investeringsmogelijkheden, voor al onze fondsen, en tussen juli en december 2023 waren dat er nog maar één of twee. Vanaf januari is het gestegen naar 10, dus er lijkt meer activiteit te zijn en meer bereidwillige verkopers.’ Commerz Real's vastgoedchef Henning Koch merkte op: ‘We zien steeds meer bereidwillige verkopers en het voelt anders dan vorig jaar. Hoewel de komende twee jaar behoorlijk zwaar zullen zijn, denk ik dat we halverwege zijn en dat de markt bijna zijn dieptepunt heeft bereikt. Dit is het moment om te profiteren en dapper te zijn.’
Kleinschaliger
Iedereen zei dat Mipm kleinschaler aanvoelde dan voorheen, met aanzienlijk lagere cijfers, maar er vonden nog steeds genoeg nuttige gesprekken plaats tussen de mensen die kwamen: ‘Het voelt geconcentreerder en concreter dan vorig jaar’, zegt Peter Axmann, hoofd vastgoed bij Handelsbank Hamburg.
Het begin van een beweging van verkopers komt van vele kanten. Gedeeltelijk is het eenvoudigweg de tijd die is verstreken sinds de schok van de snelle stijging van de rentetarieven en de stabilisatie nu deze niet meer stijgen. Bijgevolg willen sommige beleggers verkopen om kapitaal vrij te kunnen maken voor andere kansen die zich voordoen, of willen ze activa afstoten die intensieve kapitaalsinvesteringen vergen. Een deel van de beweging is afkomstig van eigenaren die de controle over hun bezittingen hebben verloren, hetzij naar hun kredietverstrekkers, hetzij naar de drukke curatoren in Duitsland, waar de problemen het meest voorkomen en waar veel over gesproken wordt.
‘Stresscycli hebben tijd nodig om zich op te bouwen, maar na 18 tot 24 maanden is er voldoende druk in het systeem om dingen tegen “opruimingsprijzen” te verkopen’, merkte Otmar op. De consensus op Mipim was dat de meeste sectoren zich nu op of bijna op de bodem bevinden. De logistiek, die erom bekend staat eerst en snel de prijzen te hebben aangepast, heeft voor een goed product genoegen genomen met bruto aanvangsrendementen van rond de 5%, terwijl Jeremy Eddy, hoofd van de afdeling Living bij CBRE, zei dat bij de verkoop van meergezinswoningen in Londen de Bar bijna 4% bedroeg en de prijzen zijn nu op sommige andere markten op een niveau rond de 4,75% gestabiliseerd.
Selectief
Intussen variëren de verkoopprijzen van winkelcentra sterk per activa, maar ze worden verhandeld en hoewel het opportuniteitskapitaal is geweest dat samenwerkte met exploitanten die de eerste stappen hebben gezet, werd er bij Mipim gesproken over institutionele beleggers die in staat zouden zijn om vanaf de tweede helft van dit jaar weer selectief te investeren. De liquiditeit voor retailparken neemt toe en ‘retail is uit het verdomhoekje’, zoals Nuveens hoofd van de Europese retailsector, Steve Wicks, het treffend verwoordde.
Kantoren blijven echter, vooral in Duitsland, het probleem bij het vinden van een bodemprijs. Het gebrek aan deals en dus aan vergelijkbare transacties bezorgt de Duitse banken hoofdpijn, die allemaal in Cannes klaagden over de kritiek die ze krijgen van de Europese Centrale Bank. Een van hen zei dat de ECB, voor zover hij weet, ze allemaal had bezocht, en dat de P/E-ratio’s van topkantoren eerder 15 of 16 keer (of ruim 6%) zouden moeten zijn dan 5% ofwel 20 keer. Stoltenburg zei: ‘De ECB dwingt de banken om te herwaarderen naar een lager niveau, wat betekent dat de reële LTV-niveaus hoger zijn. Duitsland heeft goede deals nodig om te bepalen waar kantoren moeten komen en om meer stabilisatie in de markt te brengen.’
Hoewel er weer meer eigen vermogen voor onroerend goed in de markt is, is het institutionele kapitaal niet in dezelfde mate bereid zich in te zetten als de waardetoevoegende en opportunistische investeerders. Kapitaal moet flexibel zijn en klaar om snel te handelen – Real IS, dat zojuist de verkoop van zijn eigen hoofdkantoor in München heeft gestructureerd, heeft de deal gesloten voor een club spaarbankinvesteerders.
Off-market
Commerz Real heeft dit jaar de grootste transactie tot nu toe in München afgerond – Maximilianstrasse, een bezit van ontwikkelaar Centrum dat failliet ging – in een off-market deal voor een rijke, individuele klant van Commerz Real-moederbedrijf Commerzbank.
Fondsbeheerders meldden dat het veel, veel moeilijker is om kapitaal aan te trekken en dat de tijd van het blind aantrekken van fondsen voorbij is – althans voorlopig. Er zijn enkele serieuze buitenlandse investeerders, uit de VS, Azië en het Midden-Oosten, die nu kapitaal klaar hebben om te investeren. GIC wil kantoorontwikkeling in Duitsland doen, terwijl Samsung van plan is om met Savills substantieel kapitaal in de woningbouwsector te steken. BlackRock heeft een miljard beschikbaar om in Europees vastgoed te investeren.
