Als alles uiteindelijk een keer overwaait uit Amerika geldt dat ook voor de gevolgen van huurregulering. Eerder opgedane ervaring met rent control in de Verenigde Staten leert dat het per saldo juist zorgt voor een afname van het aantal (betaalbare) huurwoningen.
PropertyNL sprak met Taco Ulrich, partner bij Westplan Investors, dat al 30 jaar huurwoningen in de Verenigde Staten ontwikkelt. Er is volgens Ulricht een schat aan wetenschappelijke onderzoeken in Amerika over de invloed op huurders en verhuurders van soortgelijke huurmaatregelen als die minister Hugo de Jonge wil invoeren om de betaalbaarheid van huurwonigen te garanderen. Alleen gaat het daar niet om aanvangshuren en maximale huurstijging maar om "rent control" en "rent stabilisation".
Regelmatig op politieke agenda
Zo bracht de National Multifamily Housing Council (NHMC), zeg maar de Nederlandse IVBN, in 2018 een geclusterde samenvatting uit van 30 empirische onderzoeken die sinds 1972 waren gedaan in verschillende Amerikaanse steden aan de oost- en westkust naar rent control en rent stabilisation. Ook in de Verenigde Staten is de betaalbaarheid van huur een onderwerp dat regelmatig op de politieke agenda staat en in tal staten en steden tot maatregelen heeft geleid.
Afname huuraanbod
Spoiler: de maatregelen zorgen maar beperkt voor het beoogde effect – en een betere betaalbaarheid levert wel de nodige beperkingen op. Weliswaar profiteert een deel van de mensen met lagere inkomens van huurbescherming, maar dat geldt ook voor mensen met hogere inkomens. Bovendien vermindert ‘rent control’ de mobiliteit van mensen. Die blijven langer in een bepaalde woning zitten, hoewel die soms niet meer voldoet, bijvoorbeeld na gezinsuitbreiding of door verpaupering. Ook blijkt huurbescherming te zorgen voor afname van het huuraanbod, ook in het beschermde segment, en worden de niet-beschermde huren juist hoger.
Component grondkosten
Hoewel de situatie in Amerika niet een-op-een te vertalen is naar Nederland, zijn er volgens Ulrich voor minister De Jonge en zijn opvolgers wel lessen uit te trekken om de Nederlandse huurmarkt te beteugelen. ‘In een tijd dat het steeds duurder wordt om iets te ontwikkelen, draai je ook nog de inkomstenknop terug. Feitelijk dreigt het in Nederland structureel nog nijpender te worden dan in Amerika, omdat de component grondkosten in Nederland steeds zwaarder is gaan meewegen, terwijl dat in Amerika een stuk minder is. Het lijkt me niet meer dan logisch dat je bij het maken van beleid dat zo de kern raakt van woningontwikkeling ook kijkt naar de ervaringen elders.’
Lees meer over de ervaringen met huurmaatregelen in Amerika en de visie van Westplan in ons themanummer over onder meer vastgoed CV's. Dat verschijnt 27 oktober.
