Leegstandbeheer blijft levendige sector

De leegstandbeheersector maakt een bloeitijd door, maar er zijn ook voortdurend veranderingen gaande. Saai is het niet. Er is krapte op de woningmarkt en er komen vluchtelingen Nederland binnen die huisvesting nodig hebben. Verduurzaming van woningen op grote schaal zorgt voor tijdelijke leegstand, kantoren die nooit een energielabel C zullen krijgen eveneens en consolidatie in de sector leidt misschien tot meer professionalisering. Leegstandsverordeningen op gemeentelijk niveau bieden ook perspectieven.

Nu zijn dit niet per se allemaal verrassende, nieuwe ontwikkelingen, maar de woningnood wordt groter, de vluchtelingenstroom houdt aan en meer kantoren zullen worden afgeschreven. De leegstandbeheerders kunnen daarvan profiteren, of het nu gaat om problemen die nog jaren urgent blijven of om omstandigheden van tijdelijke aard.

Overnames onder leegstandbeheerders wijzen op toenemende professionalisering, maar misschien is er niet echt sprake van een trend en blijven er nieuwe spelers bij komen. Meer huisvesting die naar vluchtelingen gaat, laat minder leegstaande objecten over voor andere gebruikers. Tegelijkertijd profiteren leegstandbeheerders hier echter van, want zij helpen bij het huisvesten van de vluchtelingen. Voorlopig is tijdelijke huisvesting, mede door de vele woningzoekenden, meer in trek.

Lange wachtlijsten

Bepaalde ontwikkelingen lijken erop te wijzen dat er iets structureels aan de hand is. Daarbij hangt het er ook vanaf wanneer iets structureel te noemen is. Nu de oorlog in Oekraïne al bijna twee jaar duurt, is huisvesting van vluchtelingen uit dat land aan de orde van de dag. Na de aanvankelijke noodopvang is een deel van deze groep doorgeschoven naar permanentere huisvesting. Meerdere leegstandbeheerders merken op dat zij in het COA een concurrent zien, zoals HOD, maar er is ook samenwerking op dit gebied met gemeenten, waarvan datzelfde HOD, Interveste en Oranje Steengoed Beheer melding maken.

Tegelijkertijd is de woningnood blijvend groot. Het is Livable opgevallen dat huisvesten van tijdelijke vluchtelingen soms ten koste gaat van de antikraakbewoners. Die toestroom wordt namelijk niet kleiner. Op de particuliere verhuurmarkt zijn de prijzen namelijk zo hoog dat er een segment huurders is die noodgedwongen hun toevlucht zoeken bij leegstandbeheerders en genoegen nemen met tijdelijke gebruikscontracten tegen een vergoeding. Leegstandbeheerders signaleren een toenemende vraag en de wachtlijsten van zoekers worden langer, schrijft bijvoorbeeld Oak Management.

Op hun beurt spelen eigenaren hier ook op in, want hier geldt gewoon de wet van vraag en aanbod. Als het aantal beschikbare objecten daalt, maar de vraag hetzelfde blijft of stijgt, zijn eigenaren spekkopers. Zij vragen leegstandbeheerders zelfs om een vergoeding om hun leegstand te mogen beheren, zoals datzelfde Oak in de enquête meldde.

Verduurzaming

Aan de ‘woonkant’ is de vraag dus groot en zijn er diverse groepen die ruimte zoeken. Hoe zit het aan de aanbodkant? Op papier is de toenemende aandacht voor verduurzaming een ontwikkeling die meer tijdelijke bewoning zou kunnen opleveren. In de transitie naar beter geïsoleerde woningen die energiezuiniger zijn, zouden woningen een periode beschikbaar kunnen zijn voor tijdelijke bewoning terwijl een efficiënte verduurzaming wordt voorbereid. Het maakt dan niet uit of het gaat om verduurzaming van bestaande bouw, dus van renovatie, of om vervangingsbouw met verduurzaming door middel van sloop/nieuwbouw. Bij elkaar gaat het hier om honderdduizenden woningen. Precies die ontwikkeling zou in theorie nog kunnen worden versterkt door het recente afschaffen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties, waardoor investeringsgelden kunnen worden vrijgemaakt, niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor verduurzaming. Woningcorporaties, bij uitstek de branche van huisvesters die met verduurzaming te maken heeft, bevinden zich in het oog van de storm. Ze moeten immers ook voor eind 2028 van woningen met een energielabel E, F of G af. Niet voor niets noemen veel leegstandbeheerders (Livable, Maximus, Oak en VPS) woningbouwcorporaties als belangrijke klanten.

Wat er op het gebied van verduurzaming gebeurt op de kantorenmarkt mag ook niet ongenoemd blijven. Gebouwen die nog niet beschikken over een energielabel C en daar geen zicht op hebben, worden wellicht afgeschreven. Vanuit vastgoedoogpunt een slimme zet, omdat de vraag naar woningen nog jarenlang op peil blijft. Die afgeschreven kantoren en bedrijfsruimtes kunnen in aanmerking komen voor transformatie en op weg daarheen schakelen eigenaren misschien weer leegstandbeheerders in.

Overnames

Zoals eerder genoemd waren er de afgelopen jaren enkele overnames. Zo gingen Ad Hoc en Zwerfkei Tijdelijk Beheer al samen en heeft Gapph concullega Interveste ingelijfd. Het bedrijf Voorkom Leegstand nam Livable over, inclusief de naam, zodat het bedrijf verder gaat als Livable. Consolidatie? Concentratie? Nog steeds zijn er op de leegstandmarkt meer dan twintig partijen actief, dus het veld is nog breed. Ook maken partijen melding van nieuwe spelers op de markt.

Gemeentelijke verordeningen

In steeds meer gemeenten zijn leegstandsverordeningen van kracht. Ligt hier een mogelijkheid voor leegstandbeheerders om daarvan te profiteren? Niet alleen in Almelo, Amsterdam, Brunssum, Den Haag, Den Helder, Groningen, Hoorn, Maassluis, Nunspeet, Ouder-Amstel, Schiedam en Wormerland, maar sinds kort ook in Utrecht, geldt dat eigenaren verplicht zijn het te melden bij de gemeente als hun panden langer dan zes maanden leeg staan. Volgens de VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) zouden er 50.000 mensen via leegstandbeheerders wonen. Het is in theorie denkbaar dat gemeenten druk uitoefenen op eigenaren om zich tot leegstandbeheerders te wenden voor beheer van hun leegstaande panden. Duidelijke regels en goede afspraken zouden de rest moeten doen. Vermoedelijk bestaat er in de markt nog een groot wantrouwen tegen leegstandbeheerders en wat voor vreselijks er niet zou kunnen gebeuren met het woning- en vastgoedbezit, maar zoals op veel websites van leegstandbeheerders wordt benadrukt: goed beheer hoeft de eigenaar niets te kosten.

Keurmerk

Bovendien is er een heus keurmerk, KLB, dat laat zien dat een twintigtal partijen het vak professioneel wil beoefenen en serieus wil worden genomen. Wie daar niet in wil meegaan, wordt het keurmerk ontnomen, zoals Camelot overkwam. Anderzijds kan ook niet elke nieuwkomer zomaar het keurmerk verkrijgen. Leegstandbeheerder Prevenda meldt op de site over het keurmerk te beschikken, maar de KLB-toezichthouder spreekt dit tegen.

Prevenda is in goed gezelschap, want ook Wolf Huisvestingsgroep heeft geen keurmerk. Frank van Min, directeur van Wolf Huisvestingsgroep, was adviseur van de Tweede Kamer bij de totstandkoming van de wet ‘Kraken en Leegstand’. Naar eigen zeggen heeft hij op aanraden van de toenmalige minister het keurmerk leegstandbeheer opgericht. De richtlijnen die toen door de sector zijn opgesteld voldeden echter niet aan de regels die Wolf Huisvestingsgroep nodig acht. Daarom heeft Van Min zich vervolgens teruggetrokken van dat keurmerk.

Het is en blijft een levendige sector, saai wordt het nooit.