Vastgoedbeleggers moeten zich veel meer richten op het genereren van hoge rendementen en groei nu de rentes en financieringskosten in veel markten zijn gestegen, zo concludeert de Britse vastgoedbeheerder M&G in het Global Real Estate Outlook.
Jose Pellicer, hoofd beleggingsstrategie bij M&G Real Estate: “De tijd van aanhoudende lage rentes is voorbij. Wereldwijde vastgoedbeleggers kunnen voor het genereren van rendement niet langer leunen op yield compression en goedkope schuldfinanciering. Er is een fundamenteel andere aanpak nodig.”
“Beleggers kijken vaak vooral naar groei, maar gezien de huidige hogere rentes is het genereren van inkomsten van belang. Beleggen in sectoren waar de vraag hoog is, zoals woningen en industrieel vastgoed, kunnen aantrekkelijke rendementen opleveren die bestaat uit hoge inkomstengroei. Zo ook sectoren waarin inflatie kan worden doorberekend aan huurders, zoals supermarkten. Inzetten op het verbeteren van vastgoed of beleggen in minder populair vastgoed dat wel hoge rendementen genereert kan ook aantrekkelijk zijn.”
“Nu vastgoedmarkten zich wereldwijd aanpassen aan de zwakke Chinese economie, de complexiteit rond net-zero toeneemt en de veranderende trends in de vraag en bezettingsgraad, verwachten we dat het vertrouwen zal toenemen doordat beleggers hun aanpak aanpassen aan de drastisch veranderde economische omstandigheden.”
Invloed van hoge rentes in Nederland
Laurien van Wieringen, hoofd vastgoedbeleggingen en vermogensbeheer bij M&G Real Estate Nederland, voegt hieraan toe: “Ook in Nederland is de invloed van de hogere rentes op de rendementen zichtbaar. We zagen de grootste veranderingen in het kantoorsegment, waar de bezettingsgraad is afgenomen nu er meer thuis wordt gewerkt en door de onzekerheid over de kosten van ESG -maatregelen. We zien interessante mogelijkheden in woningen, vooral door aanhoudend sterke fundamentals en de recente afname van nieuwe vergunningsaanvragen die vraag en aanbod verder uit balans zal brengen.”
“Hoewel we verwachten dat de regulering van huren verder wordt aangescherpt, zien we nog steeds kansen, met name in het betaalbare segment. Een goed voorbeeld hiervan is onze recente voorfinanciering in Leiden. Daar zullen 206 woningen worden ontwikkeld, waarvan 75% is bedoeld voor werknemers van de universiteit. Verder houden we in Nederland de logistieke sector in de gaten. We vinden met name logistieke hotspots aantrekkelijk tegen hoge yields gezien recente prijsherziening. Ook zien we kansen op het genereren van toegevoegde waarde op centrale locaties in Nederland.”
Gedwongen verkopen
Ondanks dat de kosten van schulden in vastgoed enorm zijn gestegen, heeft dit vooralsnog tot weinig onrust heeft geleid, blijkt uit het rapport. Wel verwacht M&G de komende jaren gedwongen verkopen te zien, aangezien 30% tot 40% van de commerciële vastgoedleningen in het VK en Europa voor het eind van 2025 opnieuw moet worden afgesloten tegen aanzienlijk hogere rentes.
Door de toename van het hybride werken blijven huurders en beleggers de vereisten voor kantoorruimte onder de loep nemen. Uit het rapport blijkt dat redenen om weer op kantoor te werken per markt enorm verschillen. In de VS zijn de uitdagingen veel groter -daar gaan werknemers 50% minder naar kantoor dan voor de pandemie- dan in veel Europese en Aziatische landen. Daar gaat 75% van de werknemers naar kantoor.
Het rapport laat ook zien dat het verschil tussen kantoren in stadscentra versus kantoren buiten de stad toeneemt. Dat komt vooral doordat kantoren met een goede locatie in trek zijn, en dan met name kantoorpanden die het goed doen op ESG-gebied. In Azië is het aantal bedrijven met net-zero doelen de afgelopen drie jaar verdrievoudigd. Dit laat zien dat huurders zich steeds meer richten op kantoorruimtes die helpen bij het voldoen aan strenge eisen op het gebied van de CO2-uitstoot.
Logistieke sector van belang
De logistieke sector is volgens M&G cruciaal voor beleggers die de overgang naar net-zero willen bespoedigen en portefeuillerisico’s willen beheersen. Uit het rapport blijkt, dat distributiecentra over het algemeen 60% tot 70% minder CO2 uitstoten dan andere commerciële gebouwen en 20% tot 25% minder dan woningen. Huurders richten zich steeds meer op nieuwbouw met groene certificering, die bijvoorbeeld zonnepanelen en opladers voor elektrische voertuigen hebben.
Bouwkosten
Op het Europese vasteland hebben de stijgende bouwkosten en dure financiering impact op Europese projectontwikkelaars. In veel markten zijn de aanvragen voor bouwvergunningen voor het bouwen van woningen afgenomen. Het lijkt erop dat de komende jaren het aantal opgeleverde projecten een stuk lager zal liggen dan de vraag naar woningen, stelt M&G. ‘Dit zal leiden tot een grotere vraag naar huizen in de particuliere huursector, studentenhuisvesting en seniorenwoningen.’
