Luc Smits is terug, en hoe. De Rotterdammer pikt zijn oude metier als projectontwikkelaar weer op, uitgerekend met het Schiekadeblok, de locatie waar zijn schip in 2015 strandde. ‘Ik zie dit ook als een vorm van eerherstel.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2024
Luc Smits (LSI) wil een nieuw, high-end kantorencomplex realiseren op het parkeerterrein tussen de Delfstraat en het spoor, naast Central Post in Rotterdam. De timing is opvallend te noemen. De vastgoedsector heeft er wel eens beter voor gestaan, projecten worden gecanceld en (buitenlandse) investeerders maken een pas op de plaats. Onder dezelfde omstandigheden, als uitvloeisel van de vorige economische crisis, strandden de vorige plannen van LSI met het Schiekadeblok in 2015 definitief, nadat de gemeente in 2009 nog voor € 52 mln de grond van Smits had gekocht om het project een zetje te geven.
Soort eerherstel
Dat er uiteindelijk toch ontwikkeld gaat worden door LSI mag een wonder heten. In het najaar van 2022 dreigde Smits de gemeente nog met een rechtszaak omdat deze een nieuw bestemmingsplan voor het gebied had goedgekeurd. Zonder hem zou er geen steen in het gebied gelegd worden. Van de zijde van de gemeente gold lange tijd juist een informele ban om zaken te doen met Smits. ‘Het nieuwe bestemmingplan was een goed moment voor mij om weer terug te komen. De grond waarop gebouwd moet gaan worden is van mij, en nu is de tijd rijp om er iets goeds mee te doen. Wat ook heeft geholpen, is dat er nu een nieuw college zit en ook een heel nieuw team op de gebiedsontwikkeling. Dan raak je op een gegeven moment toch in gesprek, omdat je elkaar nodig hebt. Mijn reputatie was behoorlijk besmeurd door deze en gene in Rotterdam; dit voelt als een soort eerherstel.’
Smits vertelt zijn verhaal in het kantoor van LSI in het gebouw Central Post, dat naast de bouwlocatie staat en dat onder de vleugels van Smits als transformatie van het voormalige postkantoor wel van de grond kwam. ‘De omstandigheden om hier kantoren te gaan bouwen zijn nu juist goed. Toen ik vijf jaar geleden besloot om tijdelijk uit het vastgoed te stappen, was er al een tekort aan hoogwaardige kantoorruimte in Rotterdam, en dat is de afgelopen jaren niet beter geworden. First is het laatste nieuwe kantoorgebouw dat in het centrum gebouwd is, en dat dateert al van 10 jaar geleden. Voor de nieuwbouw van Loyens & Loef aan de Blaak moet je 14 jaar terug. Rotterdam is een trotse stad, maar wel een met een Calimero-houding. Welke wereldstad kan nu zeggen dat er de afgelopen 10 jaar totaal geen nieuwe kantoren gebouwd zijn?’
Kantoren van slechte kwaliteit
De bestaande voorraad, op het eerste oog toch redelijk royaal aanwezig in het centrum van de Maasstad, voorziet volgens Smits niet of nauwelijks meer in de vraag. ‘Kantoorruimte is hier gemiddeld 50 jaar oud, ook omdat daar bij de wederopbouw na de oorlog het speerpunt lag. Maar vergelijk het eens met je eerste mobiele telefoon. Zou je daar nu nog mee willen werken? De kantorenmarkt heeft een enorm probleem, ook omdat er in de jaren negentig en de zero’s kantoren zijn gebouwd van enorm slechte kwaliteit. Daar kun je nu niets meer mee, omdat het vaak om gebouwen met kleine plattegronden gaat.’
Hij noemt Rivium in Capelle aan de IJssel en de kantorenstroken die in de jaren tachtig door heel Nederland langs snelwegen ontstonden als voorbeelden van kantorenlocaties die nu al hun functie hebben verloren. ‘Het is dat de Maastoren op de Kop van Zuid goed is verhuurd aan hoofdzakelijk Deloitte, maar welbeschouwd heb je het over een hoge toren met kleine oppervlakten die je niet makkelijk kunt aanpassen. De kantoorgebouwen uit de jaren vijftig en zestig hebben eigenlijk veel betere, ruimere plattegronden.’
Werken op kantoor zorgt voor inspiratie, motivatie en gezelligheid. Eén leuke collega weegt al op tegen een paar zuurpruimen
Het gebrek aan goede kantoorruimte vindt hij een drama voor een stad die strijdt om de gunst van het grootkapitaal bij het kiezen van een vestigingslocatie. ‘Grote bedrijven zijn zeker na corona gaan kijken hoe ze functioneren als organisatie. Daarbij kwam al snel naar voren dat er een heel grote behoefte is aan de juiste huisvesting.’
Megastallen voor medewerkers
Op ESG-gebied streeft Smits naar de hoogste normen (Well Platinum en Breeam Excellent), maar een eenzijdige focus op verduurzaming om invulling te geven aan de E van ESG heeft volgens Smits geen zin. ‘De analogie met de ontwikkeling van de iPhone gaat ook hier op. We gaan nu dingen doen die 15 jaar geleden zijn bedacht. Daarmee wordt een gebouw dus niet duurzaam. De focus zou nu moeten liggen op de S van social. Hoe krijg ik mijn mensen weer naar kantoor? De grote corporates zijn daar nog altijd mee bezig. Zelfs bij Zoom willen ze dat de mensen weer minstens drie dagen per week naar kantoor komen. Een bedrijf als Netflix stelt ook dat je creatieve talenten het beste bij elkaar kunt zetten, omdat het zorgt voor inspiratie en motivatie. Onderschat ook de factor gezelligheid niet. Eén leuke collega weegt al op tegen een paar zuurpruimen. Voor corona zijn die zachte factoren naar de achtergrond verdwenen en werden kantoren een soort megastallen voor medewerkers. Dankzij corona en thuiswerken hebben werknemers weer ervaren wat het is om mens te zijn en te leven. De machtsbalans op het vlak van huisvesting is verschoven van werkgever naar werknemer en daar hoort ook een andere vraag bij.’
Dorpshuis
Het nieuwe kantoor moet volgens Smits een betekenisvolle plek zijn. Vanuit die optiek gaat hij de komende jaren 40.000 nieuwe kantoormeters toevoegen aan het Schiekadeblok, op een grondpositie die hij nog in bezit had nadat het huwelijk tussen hem en de gemeente Rotterdam was gestrand. ‘Een eigentijds kantoorgebouw moet in mijn optiek inspelen op de veranderende functie door de dag heen. Ook buiten kantoortijden moet het iets bieden voor consumenten, omwonenden en bijvoorbeeld toeristen. Door een menging van functies wordt een kantoor meer een soort dorpshuis, waar altijd leven is. Dat speelt ook nadrukkelijk in op de vraag vanuit de markt door werkgevers. In een moderne kantooromgeving zijn altijd mensen. Een dorp zonder mensen is geen dorp.’
In de beleving van Smits liggen de wijk en het kantoor steeds meer in elkaars verlengde. ‘Je ziet nu al corporates eens in de zoveel tijd de wijk intrekken om hun maatschappelijke betrokkenheid te tonen. Ik wil letterlijk de wijk mijn kantoorgebouw in trekken, door bijvoorbeeld niet te kiezen voor een saaie standaardlobby op straatniveau waar niets gebeurt, maar in plaats daarvan te kiezen voor een entree die toegang biedt tot een auditorium waarvan iedereen gebruik kan maken.’ Gemeenschappelijke ruimte moet wat hem betreft ook voor meerdere doeleinden en gebruikersgroepen ingezet kunnen worden. ‘Op die manier lopen de functies echt door elkaar en wordt een gebouw de moeite waard om in te verblijven.’
Het kantoorgebouw moet plek gaan bieden aan vier tot zes corporates die minimaal 4.000 m² huren en één, hooguit twee bedrijfsrestaurants. ‘Bedrijven die per se hun eigen bedrijfsrestaurant willen hebben, moeten niet bij mij huren. Het leidt tot verborgen leegstand en dat is killing voor de sociale cohesie die ik voor ogen heb. Ik wil met een operator aan de slag die het diverse aanbod kan realiseren en kan managen wat nodig is.’
Manager van kickbokser
Smits is de eerste om toe te geven dat de keuze om alsnog te gaan ontwikkelen op het Schiekadeblok ook voor hem persoonlijk opportuun is. Vier jaar lang hield hij zich totaal niet bezig met vastgoed, al hield hij wel zijn kantoorruimte in Central Post aan. ‘Ik was er even helemaal klaar mee’, aldus Smits. Hij besloot zijn oude hobby kickboksen weer op te pakken en trok als manager de wereld rond met de Nederlands-Kaapverdiaanse prijsvechter Luis Taveres. Ook kocht hij 2,5 hectare boerenland midden in een weiland van 40 hectare, dat weer ingeklemd ligt tussen twee natuurgebieden bij Bergschenhoek, met daarop twee merries, een ruin en wat schapen. ‘Tussen mijn dieren in de natuur ben ik het meest in mijn element.’
Toen alles nog koek en ei was met de gemeente Rotterdam en de sky the limit leek in vastgoedland, was LSI liefst zeven jaar lang sponsor van het bekende paardensportevenement CHIO in het Kralingse Bos. ‘Ik wist helemaal niets van paarden, maar het evenement was op sterven na dood en ik zag de sponsoring als een stuk social return richting de stad. Mijn eerste paard was een pony voor mijn kleinkind; ik had toch voldoende land om het dier te laten rondlopen. Het klinkt misschien heel zweverig, maar ik heb veel geleerd van de manier waarop dieren met elkaar en met de natuur in contact staan.’
Die lessen hoopt hij mee te nemen in het biophilic design van het kantorencomplex waarvoor Winy Maas (MVRDV) tekende. Het gebouw moet gebruikers verbinden met de natuur, door toepassing van onder meer veel licht en groen. De algemene ruimten zijn gepland in de gevel aan weerszijden en zijn door het uitzicht verbonden met de rest van het Schiekadeblok en met de Provenierswijk aan de overzijde van het spoor. Op het 3.000 m² grote dak moet een echte daktuin komen. Hiervoor heeft LSI Piet Oudolf gevraagd, maar die is nog niet aan boord. ‘Onze daktuinen krijgen een belangrijke plek rondom het auditorium, de restaurants en de vergadercentra.’
Dé A1-plek voor kantoren
Om zijn kantorencomplex naar een zo hoog mogelijk niveau te tillen is Smits afhankelijk van de voorverhuur, partijen die op voorhand al aangeven bij hem te willen gaan huren. Op basis daarvan kan hij financiering krijgen om het hele project van de grond te tillen. ‘We hebben een stukje voorverhuur nodig om te kunnen bouwen, maar daar hebben we gezien de huidige markt alle vertrouwen in. Gelet op de war for talent waarin alle grote bedrijven zitten, is dit het moment om te kijken naar huisvesting die voor je werknemers interessant is.’
Het Central Business District, inclusief de nieuwe kantoorontwikkelingen op het Schiekadeblok, voorziet in die behoefte. ‘Dit is met de Zuidas dé A1-plek voor kantoren in ons land. Iets beters is er eigenlijk niet. Qua huur zal mijn kantoorgebouw by far het duurste worden van de stad, maar als je kijkt naar de totale huisvestingskosten zijn we juist de scherpste aanbieder in de markt. Dit kunnen we bereiken door ons goed doordachte concept en onze uitgekiende plattegronden.’
Smits hoopt nog dit jaar een omgevingsvergunning te krijgen, waarna de bouw begin 2025 van start kan gaan. Eind 2026, begin 2027 moet het kantoorgebouw in gebruik worden genomen.
